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來源：小債看市（ID：little-bond）

近年來，由于環(huán)京樓市低迷，一些扎根環(huán)京的房企，比如華夏幸福遭遇流動性危機(jī)，而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。

近日，榮盛發(fā)展（002146.SZ）對外披露2021年中期業(yè)績報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入342.24億元，同比增長30.85%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元，同比下跌14.02%。

半年報(bào)財(cái)務(wù)指標(biāo)

《小債看市》注意到，榮盛發(fā)展業(yè)績下滑主要與營業(yè)成本高企有關(guān)，今年上半年其營業(yè)總成本為299.58億元，同比上升39%。

2018年以來，榮盛發(fā)展的毛利率水平持續(xù)下滑，今年上半年該指標(biāo)為25.8%，同比下降5.5個百分點(diǎn)。

毛利率水平

在整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤承壓形勢下，榮盛發(fā)展需進(jìn)一步提升成本管控和產(chǎn)品打造能力。

在銷售方面，今年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%。

上半年，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個城市獲得土地28宗，規(guī)劃建筑面積302.86萬平方米，拿地銷售僅為0.21，拿地力度相對偏小。
截至2021年6月末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3741.25萬平方米，其土儲總量基本可以滿足未來3年左右的發(fā)展需求。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前榮盛發(fā)展存續(xù)8只債券，存續(xù)規(guī)模46.6億元，集中兌付期主要在2023年，短期償債壓力不大。

存續(xù)境內(nèi)債券到期分布

據(jù)最新評級報(bào)告，榮盛發(fā)展的主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

在離岸債券方面，榮盛發(fā)展存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模8億美元，均將于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。

據(jù)官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司。

2007年，榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，榮盛發(fā)展控股股東為榮盛控股，直接持股比例為35.65%，公司實(shí)際控制人為耿建明。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.18%，但低于百強(qiáng)房企平均12.4%的銷售業(yè)績增速。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年榮盛發(fā)展以1249.8億操盤金額位居房企第22位；以1179萬平方米操盤面積居第18位，屬于中型房企。

克而瑞2020年房企排名

近兩年，榮盛發(fā)展竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩，疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，其經(jīng)營狀況并不理想。

2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收715.11億元，同比微增0.85%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。

自2018年以來，榮盛發(fā)展?fàn)I收增速持續(xù)放緩，2020年盈利能力是近五年來首次下滑。

盈利能力

另外，由于拿地成本高企，榮盛發(fā)展經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化。

2018年至今年上半年，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元以及12.47億元，可以看出其經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)下降。

截至今年二季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2935.53億元，總負(fù)債2353.23億元，凈資產(chǎn)582.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.16%。

2016年以來，榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)杠桿水平上升較快，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿水平

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，截至2021年中榮盛發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，凈負(fù)債率66.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，仍踩中一道紅線，歸屬“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的80%。

截至今年二季末，榮盛發(fā)展流動負(fù)債有1883.83億元，主要為應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有222.53億元。

相較于短債規(guī)模，榮盛發(fā)展流動性尚可，其賬上貨幣資金有291.67億元，除去受限資金后可以覆蓋短債，短期償債風(fēng)險(xiǎn)不大。

在備用資金方面，截至2020年末，榮盛發(fā)展銀行授信有931.55億元，未使用授信額度有519.73億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信情況

在負(fù)債方面，榮盛發(fā)展還有469.4億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)427.25億元。

整體來看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有781.94億元，主要以長期有息負(fù)債為主占比55%，帶息債務(wù)比為33%。

有息負(fù)債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2019年至今年上半年其財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為9.17億、9.34億以及8.36億元，另外銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用也逐年增長，期間費(fèi)用對公司利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

期間費(fèi)用高企

從償債資金來源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務(wù)收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。

盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。

融資結(jié)構(gòu)

在股權(quán)質(zhì)押方面，截至今年4月末控股股東榮盛控股已質(zhì)押9.11億榮盛發(fā)展股權(quán)，占其所持股份的58.77%，榮盛建設(shè)股權(quán)質(zhì)押率為62.83%。

可見，榮盛發(fā)展主要股東質(zhì)押公司股份比例較高，若股價(jià)下行可能面臨被平倉風(fēng)險(xiǎn)。

股權(quán)質(zhì)押比例

值得注意的是，今年上半年榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境發(fā)生微妙變化，其籌資活動現(xiàn)金流入金額下降，在償還大量負(fù)債后，籌資性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至今年二季末，榮盛發(fā)展其他應(yīng)收款項(xiàng)高達(dá)266.73億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款，且其他應(yīng)收款項(xiàng)賬齡分布較長，對資產(chǎn)流動性造成一定影響。

另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大，截至2020年末該指標(biāo)為653.56億，是凈資產(chǎn)的1.1倍，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨，不利于資產(chǎn)流動。

受限資產(chǎn)

總得來看，榮盛發(fā)展盈利和經(jīng)營獲現(xiàn)能力下滑，對債務(wù)和利息保障下降；有息負(fù)債高企，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長較快，存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力；受限資產(chǎn)規(guī)模較大，影響資產(chǎn)流動性。

早年，耿建明在部隊(duì)當(dāng)了3年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學(xué)院，進(jìn)修建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學(xué)工程造價(jià)專業(yè)。

1996年，在外人看來仕途一帆風(fēng)順的耿建明，卻毅然拋下金飯碗辭職下海，他懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。

憑著過硬的專業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風(fēng)生水起。

當(dāng)建筑業(yè)正如火如荼時(shí)，耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉(zhuǎn)而進(jìn)軍房地產(chǎn)。

1999年，耿建明把進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)等優(yōu)勢，榮盛第一個住宅項(xiàng)目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。

南京項(xiàng)目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗(yàn)吸取過來，創(chuàng)造了當(dāng)年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。

2002年，耿建明在廊坊設(shè)立了榮盛控股，開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。

在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實(shí)力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當(dāng)?shù)叵M(fèi)者預(yù)期的比較優(yōu)勢，在三線城市扎根，隨后進(jìn)軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。

2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

2008年，全球金融危機(jī)后的4萬億救市資金，帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價(jià)格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。

隨后十年，榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風(fēng)格樓盤系列。

2017年前后，隨著環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開啟全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略，試圖通過區(qū)域均衡布局實(shí)現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。

2019年，榮盛發(fā)展全年?duì)I收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。

近年來，由于環(huán)京樓市低迷，一些扎根環(huán)京的房企，比如華夏幸福遭遇流動性危機(jī)，而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。

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原標(biāo)題： “河北王”2300億負(fù)債壓頂，營業(yè)成本高企盈利能力下滑