作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落；第二批供地也將陸續(xù)開展。

6月10日，廈門第二批集中供地迎來正式拍賣。相比首批供地僅5宗，本次共推出11幅地塊，總建面超145萬平方米，起拍總價274.3億元，均采用“限房價、限地價、競配建”方式拍賣，條件相對嚴格，但程度也不算高。

從地塊分布區(qū)域看，湖里1幅，海滄3幅，集美1幅，翔安2幅，同安4幅。大體可分為島內(nèi)和島外來觀察，與此前兩地分化較大有所變化的是，本次地塊均引起不少開發(fā)商爭奪，程度激烈，只是島內(nèi)地塊更甚。

最終11宗地塊攬金343.85億元，值得注意的是，本次參與競拍的開發(fā)商中，出現(xiàn)了更多央企、國資背景的企業(yè)，如保利、中海、建發(fā)、金茂、中糧等，拿地勢頭較民企開發(fā)商也更為迅猛。

本次集中供地分為上下兩場，上午開拍島內(nèi)湖里鐘宅及島外海滄馬鑾灣共4幅地塊，下午拍賣集美翔安及同安等7宗島外地塊。

島內(nèi)新房庫存極少，地塊本就供不應(yīng)求，勢必要引來激烈爭搶，湖里鐘宅地塊自然成為了本場土拍的重頭戲。

該宗地塊規(guī)定限價7.18萬/平方米，且不得綁定車位出售，拿地門檻有所提高，但依舊是頭部房企的爭奪重點。

地塊共吸引7家房企報名參拍，分別為建發(fā)、中駿、金茂、保利、萬科、國貿(mào)中海、旭輝。開拍1分鐘，旭輝便一口氣喊價53.1億元觸頂，轉(zhuǎn)為競配建環(huán)節(jié)。

萬科在報出24400平方米競配建后下場，中駿雖多次加價，但最終剩下金茂和建發(fā)僵持，結(jié)果建發(fā)以配建28300平方米勝出，成交樓面價50518.5元/平方米。

該宗地塊是今年供地計劃中島內(nèi)最后一幅宅地，位于廈門熱門板塊——五緣灣核心腹地，周邊資源相當(dāng)優(yōu)渥，地緣優(yōu)勢的光環(huán)所在使得市場未來預(yù)期較高。不少業(yè)內(nèi)指，地塊未來限價新盤基本不愁賣，利潤也較高。

本次建發(fā)以上限價格53.1億元競得，商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，且車位不得捆綁銷售。對比之下，周邊高端住宅云集，二手房均價8.5萬-11萬/平方米，這對利潤空間的的控制也提出了一定挑戰(zhàn)，更考驗快周轉(zhuǎn)和成本管控能力。

而島內(nèi)樓面地價隨之創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)分析指，這提高了市場價格增長預(yù)期，購房者會加快入市，市場熱度會處于較高水平，對島內(nèi)房價有所促進，但增幅尚且可控。

隨著兩次集中供地后更多開發(fā)商進入廈門，建發(fā)也有了更強對手。據(jù)了解，建發(fā)拿地決心較大，本次土拍11宗地塊均有其身影，除湖里鐘宅地塊以外，還以48.1億元搶下海滄馬鑾灣片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，頗有宣誓主場的意味。

該宗位于海滄區(qū)的地塊編號2021HP03號，堪稱本次土拍島外最優(yōu)質(zhì)地塊之一，報名參拍房企包括建發(fā)、旭輝、華潤、中駿、萬科、龍湖、招商蛇口、寶龍。

該宗樂活島地鐵綜合體地塊自帶12萬平方米商業(yè)，為本次土拍中龍湖唯一參拍地塊，且龍湖拿地呼聲也是最高的，不過最終仍不敵本地虎建發(fā)。

經(jīng)過近1個小時競拍，由建發(fā)以樓面價31473元/平方米高價搶下。

據(jù)悉，建發(fā)2020在廈門銷售破220億，而今年在廈門除了悅府灣璟以外，其余項目所剩貨值不多，為追趕銷售指標(biāo)，需要加快納儲、加快周轉(zhuǎn)。

不過以建發(fā)在資金成本和品牌溢價上的優(yōu)勢，要保持拿地項目有8%至10%利潤，可能會選擇放棄島外質(zhì)素較差且價格太高不利快周轉(zhuǎn)的地塊。

近兩年來，建發(fā)加快了拿地擴儲節(jié)奏，今年也不例外。截至目前，其在廈門、福州、北京、深圳、杭州、無錫、南京、蘇州、上海等城市土拍市場上都表現(xiàn)積極，意欲加強全國布局。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商在廈門普遍土地儲備明顯不足，“僧多粥少”使得歷次土拍都比較火熱。

本次集中供地，更具資金優(yōu)勢的央企、國企表現(xiàn)更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲；相對而言，民企介入的機會較難把握。在叫價角逐過程中，便可見各房企之間的力量對比。

如島外海滄區(qū)馬鑾灣3幅地塊被視為最優(yōu)質(zhì)的地塊，建發(fā)競得一宗后，另外兩宗分別由保利和住宅斬獲。

其中，海滄2021HP01號地塊共有11家房企報名參拍，分別是中駿、保利、金地、萬科、正榮、華發(fā)、綠城、旭輝、聯(lián)發(fā)、住宅、建發(fā)。

據(jù)悉，47億前的報價頻次比較緊湊，且多家房企應(yīng)價，但旭輝在報出47.1億后沒繼續(xù)參與，剩下保利和建發(fā)角逐。最終，保利以總價49.7億拿下，成交樓面價28867元/平方米。

值得注意的是，旭輝在湖里鐘宅地塊同樣表現(xiàn)積極，一開始報價便直接到上限53.1億，但在競配建環(huán)節(jié)報出20700平方米后“熄火”。這大概率超過了旭輝的利潤測算范圍，從兩次中場停手都可以看出，旭輝還是較為謹慎。

無獨有偶，湖里鐘宅地塊拍賣中，萬科、中駿等也在積極報價后競配建環(huán)節(jié)停止參與，不再出手。業(yè)內(nèi)分析指，在集中供地中國企較占優(yōu)勢，而其他開發(fā)商則要謹慎對自身投拓邏輯、發(fā)展需求和開發(fā)水平綜合衡量。

海滄2021HP02號地塊則同樣由國企住宅以總價34.9億競得，樓面價28884元/平方米，溢價率26.91%。參與該宗地塊競拍的有11家房企，分別為綠城、保利、萬科、住宅、中駿、首開、弘發(fā)智悅、金地、旭輝、聯(lián)發(fā)、正榮。

此外，中海以62.25億拿下同安區(qū)兩宗地塊，包括以18.55億獲2021TP03商住地，樓面價2.29萬元/平方米，溢價13.8%；以43.7億獲T2021P03地塊，樓面價17836元/平方米，溢價26.67%。

2021TP03商住地位于環(huán)東海域同安新城，隸屬銀城智谷片區(qū)，相較同片區(qū)內(nèi)其余兩幅地塊，面積較大，住宅套數(shù)限制854套；該片區(qū)目前已聚集了保利、首開、融信、禹洲等房企，區(qū)域內(nèi)居住氛圍趨于成熟；而T2021P03地塊位于集美與同安交界地帶，周邊眾多大型產(chǎn)業(yè)組團，產(chǎn)城融合基礎(chǔ)較優(yōu)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，上個月廈門首批集中供地中，中海便聯(lián)合國貿(mào)92.3億+3.62萬平配建拿下思明區(qū)洪文地塊，擊敗了華發(fā)、平安、保利、建發(fā)、招商、萬科、旭輝、華潤、中駿、首開、金茂等12家房企。

另一央企金茂在本次集中供地中也有斬獲，以總價40.1億拿下了翔安2021XP02號地塊，樓面價21552元/平方米，溢價率19%。

據(jù)悉，這是環(huán)東腺苷片區(qū)時隔4年再次有宅地出讓，2017年金茂與中糧就分別競得該片區(qū)一幅地塊，樓面價2.9萬/平方米。

此外，正榮繼5月份以18.8億元+1700平配建拿下集美J2020P03地塊后，本次再以總價15.7億拿下集美2021JP01號地塊，樓面價29236.5元/平方米，溢價率40.18%。

對比而言，本地塊較上月拿下的地塊綜合質(zhì)素更為優(yōu)質(zhì)，且樓面價更低。

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原標(biāo)題： 廈門第二次集中供地：建發(fā)保利中海搶地與旭輝們的謹慎