作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

“十五五”藍(lán)圖縱深鋪展，中國不動(dòng)產(chǎn)市場在完成階段性出清調(diào)整后，全面進(jìn)入“科技賦能+金融創(chuàng)新”雙輪驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展新階段。告別高速擴(kuò)張的開發(fā)時(shí)代，行業(yè)發(fā)展邏輯從“規(guī)模增長”轉(zhuǎn)向“效益提升”，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”。

資本從來不是冰冷的數(shù)字與杠桿，而是穿透資產(chǎn)肌理、匹配產(chǎn)業(yè)需求、激活運(yùn)營效能的核心載體；科技也不再是邊緣性的輔助工具，而是重構(gòu)價(jià)值創(chuàng)造方式、重塑資產(chǎn)定價(jià)體系的底層支撐。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的浪潮之下，不動(dòng)產(chǎn)金融告別粗放式債權(quán)驅(qū)動(dòng)模式，構(gòu)建起“股權(quán)+債權(quán)+ 資產(chǎn)證券化”多元協(xié)同的工具體系；數(shù)字技術(shù)則深度滲透交易、資管、運(yùn)營、決策全鏈條，二者雙向賦能、同頻共振，為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷的內(nèi)生動(dòng)力，也定義著新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)投資的核心策略方向。

從增量開發(fā)供血到存量資管賦能，從單一債權(quán)驅(qū)動(dòng)到多元資本共生，從傳統(tǒng)空間持有到科技價(jià)值挖掘，依托REITs市場常態(tài)化擴(kuò)容、資產(chǎn)管理能力迭代升級、數(shù)字技術(shù)深度落地、綠色金融工具全面滲透，科技與金融正共同重塑不動(dòng)產(chǎn)投資的底層邏輯，指引資本錨定高質(zhì)量發(fā)展的全新賽道。

資本潮涌

2026年，是中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型深化的關(guān)鍵之年，也是不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新提速、生態(tài)完善的重要節(jié)點(diǎn)。政策層面，證監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，從市場擴(kuò)容擴(kuò)圍、長期資金引入、機(jī)制優(yōu)化完善等維度作出系統(tǒng)部署；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式落地，底層資產(chǎn)范圍從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施拓展至寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等多元業(yè)態(tài)，為海量商業(yè)存量資產(chǎn)打通了標(biāo)準(zhǔn)化退出通道。

歷經(jīng)多年試點(diǎn)發(fā)展，國內(nèi)REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大的REITs市場，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、交通能源、保障性住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等十余大類資產(chǎn)，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)機(jī)制日趨成熟，形成了“建設(shè)—運(yùn)營—退出—再投資”的完整資本閉環(huán)。監(jiān)管思路也同步從“重發(fā)行速度”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性”，推動(dòng)市場從規(guī)模擴(kuò)張邁向價(jià)值深耕的新階段。

政策紅利持續(xù)釋放的同時(shí)，市場資本格局也迎來全新重構(gòu)。

險(xiǎn)資、養(yǎng)老金等長期資本持續(xù)加大不動(dòng)產(chǎn)配置比例，憑借資金期限長、收益預(yù)期穩(wěn)定的特性，與持有型不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流屬性高度契合，成為行業(yè)穩(wěn)定的資金壓艙石。國資投資機(jī)構(gòu)加速布局不動(dòng)產(chǎn)賽道，圍繞區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局空間載體，以產(chǎn)融結(jié)合的方式同步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與產(chǎn)業(yè)培育目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)資本、家族辦公室及財(cái)富管理機(jī)構(gòu)也紛紛入局，通過不動(dòng)產(chǎn)基金、REITs產(chǎn)品等多元渠道參與其中，不動(dòng)產(chǎn)投資的參與主體愈發(fā)多元。

專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的深度參與，推動(dòng)著不動(dòng)產(chǎn)金融市場走向成熟規(guī)范。券商、基金公司深耕產(chǎn)品設(shè)計(jì)與發(fā)行管理，評級機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所筑牢合規(guī)風(fēng)控底線，交易所持續(xù)完善交易機(jī)制與信息披露規(guī)則，共同構(gòu)建起全鏈條的專業(yè)服務(wù)體系，讓不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與流轉(zhuǎn)更加高效透明。

區(qū)域與資產(chǎn)分化的行情下，資本的投向邏輯愈發(fā)精準(zhǔn)理性。核心城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)、高能級產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高標(biāo)倉儲物流等資產(chǎn)，憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流表現(xiàn)與抗周期屬性，持續(xù)獲得資本的青睞；城市更新、低效資產(chǎn)改造類項(xiàng)目，憑借清晰的價(jià)值提升路徑，成為并購基金與特殊機(jī)會(huì)資本的布局重點(diǎn)。資本的選擇標(biāo)準(zhǔn)從過去的“規(guī)模增速”轉(zhuǎn)向 “資產(chǎn)質(zhì)量”、“運(yùn)營能力”、“長期現(xiàn)金流”，倒推著行業(yè)整體從開發(fā)思維向資管思維轉(zhuǎn)變。

價(jià)值重塑

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，核心命題在于喚醒海量存量資產(chǎn)的潛在價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從“物理空間”到“價(jià)值載體”的升維。而日趨完善的資本工具體系，正是破解這一命題的核心抓手，從資產(chǎn)獲取、改造升級到運(yùn)營增值、退出變現(xiàn)，資本貫穿始終，構(gòu)建起完整的價(jià)值創(chuàng)造閉環(huán)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)展，是存量資產(chǎn)盤活路徑中最具標(biāo)志性的突破。對于資產(chǎn)持有方而言，發(fā)行REITs能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較弱的存量不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，快速回籠資金投入新項(xiàng)目開發(fā)與存量資產(chǎn)提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營與規(guī)模化擴(kuò)張；對于廣大投資者而言，REITs提供了低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)投資的渠道，憑借穩(wěn)定的強(qiáng)制分紅機(jī)制與抗通脹屬性，成為大類資產(chǎn)配置的重要選擇。隨著首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市，更多業(yè)態(tài)的存量資產(chǎn)將納入證券化體系，進(jìn)一步釋放存量市場的價(jià)值潛力。

私募不動(dòng)產(chǎn)基金則在資產(chǎn)培育與價(jià)值提升環(huán)節(jié)扮演著關(guān)鍵角色。“基金+基地”、“鏈主+基金”等創(chuàng)新模式持續(xù)推廣，政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)資本與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合設(shè)立專項(xiàng)基金，精準(zhǔn)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、新型基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)賽道。這類基金不止于資金輸入，更會(huì)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與管理經(jīng)驗(yàn)，通過主動(dòng)管理優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)態(tài)、提升運(yùn)營效率、培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在資產(chǎn)價(jià)值提升后通過多元渠道實(shí)現(xiàn)退出，既收獲投資收益，也推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與城市功能完善。

資產(chǎn)管理能力的核心價(jià)值，在資本時(shí)代前所未有地顯現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)投資的收益邏輯，已從過去依賴資產(chǎn)價(jià)格上漲的增值紅利，轉(zhuǎn)向“運(yùn)營現(xiàn)金流收益+資產(chǎn)估值提升”的雙重驅(qū)動(dòng)。優(yōu)秀的資管團(tuán)隊(duì)能夠通過業(yè)態(tài)調(diào)改、租戶優(yōu)化、數(shù)字化管控、成本精細(xì)化運(yùn)營等手段，持續(xù)提升資產(chǎn)的租金水平與出租率，夯實(shí)現(xiàn)金流底座，進(jìn)而推動(dòng)資產(chǎn)估值穩(wěn)步增長。無論是商業(yè)地產(chǎn)的品牌升級與客流運(yùn)營，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)招商與企業(yè)服務(wù)，本質(zhì)上都是以運(yùn)營能力賦能資產(chǎn)價(jià)值，這也成為資本評判資產(chǎn)優(yōu)劣的核心標(biāo)尺。

在低效資產(chǎn)與城市更新領(lǐng)域，多元金融工具的協(xié)同效應(yīng)展現(xiàn)得尤為充分。以城市核心區(qū)的老舊樓宇、低效廠房為例，通過并購基金完成資產(chǎn)收購，配套城市更新貸、綠色信貸等債權(quán)資金支持空間重構(gòu)與節(jié)能改造，再由專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)業(yè)態(tài)提升現(xiàn)金流，最終通過REITs或大宗交易實(shí)現(xiàn)價(jià)值退出。這套成熟的運(yùn)作路徑，讓大量閑置低效的存量資產(chǎn)重新釋放價(jià)值，既提升了土地的利用效率、完善了城市公共功能，也為資本創(chuàng)造了可觀的增值空間，實(shí)現(xiàn)多方共贏的良好格局。

大幕開啟

站在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融創(chuàng)新深度交匯的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，行業(yè)亟需一場高規(guī)格、專業(yè)化的行業(yè)盛會(huì)，凝聚政產(chǎn)學(xué)研資多方共識，拆解轉(zhuǎn)型痛點(diǎn)，分享前沿實(shí)踐，共探發(fā)展路徑。

在此背景下，2026博鰲不動(dòng)產(chǎn)投資大會(huì)以“投資的策略”為主題，將于8月13日在海南盛大啟幕。作為博鰲系列活動(dòng)的重要組成部分，本屆大會(huì)聚焦不動(dòng)產(chǎn)投資與資本金融核心議題，匯聚投行、基金、券商、銀行、評級機(jī)構(gòu)、交易所、審計(jì)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本、家族辦公室及財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的行業(yè)精英，搭建起資本與資產(chǎn)對接、思想與實(shí)踐碰撞的高端交流平臺。

大會(huì)設(shè)置多場重磅主題演講與深度圓桌對話，深入探討不動(dòng)產(chǎn)投融資先機(jī)、商業(yè)地產(chǎn)基金方略、REITs 市場全景與展望、行業(yè)政策環(huán)境解讀、不動(dòng)產(chǎn)市場周期變化、資管運(yùn)營價(jià)值提升等核心熱點(diǎn)話題。參會(huì)嘉賓將結(jié)合一線實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與深度行業(yè)觀察，分享周期之下的投資策略研判、大類資產(chǎn)配置邏輯、金融產(chǎn)品創(chuàng)新路徑與資管能力建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，共同探尋中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的破局之道。

此外，在8月12日的博鰲全體大會(huì)上，將重磅發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù) ? 2026博鰲報(bào)告》，其中資本金融篇將圍繞不動(dòng)產(chǎn)金融市場運(yùn)行、資產(chǎn)管理能力建設(shè)、多元融資模式創(chuàng)新、REITs發(fā)展實(shí)踐、金融賦能產(chǎn)業(yè)升級等核心維度，設(shè)置市場綜述、資產(chǎn)管理、融資模式、REITs發(fā)展等多個(gè)篇章。報(bào)告將結(jié)合詳實(shí)的市場數(shù)據(jù)與標(biāo)桿實(shí)踐案例，系統(tǒng)梳理2026年不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀特征，研判未來行業(yè)發(fā)展趨勢，總結(jié)可復(fù)制的創(chuàng)新模式，為行業(yè)提供權(quán)威、專業(yè)的決策參考。

此外，還將同日舉辦“影響力指數(shù)·博鰲風(fēng)尚盛典”授牌典禮，依托專業(yè)、全面的指標(biāo)評價(jià)體系，從模式創(chuàng)新、資管能力、管理人水平、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、運(yùn)營表現(xiàn)等多個(gè)維度持續(xù)跟蹤觀察，評選并表彰2026年度影響力國資投資機(jī)構(gòu)、2026年度影響力不動(dòng)產(chǎn)基金品牌、2026年度影響力產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs等行業(yè)引領(lǐng)者。通過樹立行業(yè)標(biāo)桿，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，凝聚發(fā)展共識，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)金融生態(tài)持續(xù)優(yōu)化完善。

資本浪潮奔涌不息，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值重塑之路持續(xù)拓寬。8月11-14日，海南，博鰲系列活動(dòng)誠邀行業(yè)同仁共赴思想盛宴，在資本與產(chǎn)業(yè)深度融合的浪潮中，共話投資策略，共探破局路徑，攜手書寫中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的嶄新篇章。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 從“磚頭”到“現(xiàn)金流”，資管能力如何撬動(dòng)存量資產(chǎn)的價(jià)值重估？