睿博恩重生筆記 作者：李坤澤
來源：睿博恩重生筆記
但阿那亞不是孤例。從長沙銅官窯到長白山恩都里，從貴州水司樓到武漢麓洲生態城，一批曾經沉寂的文旅項目正在以不同方式“復活”。它們的路徑各異，但指向同一個方向：存量時代，文旅資產的盤活能力比開發能力更重要。本文梳理七個盤活樣本，拆解它們的核心打法。
1??阿那亞：從“賣房子”到“賣生活方式”
項目背景：2013年，秦皇島北戴河一個幾乎無人問津的海景地產項目，負債10億，年銷售額僅4000萬。
盤活路徑：創始人馬寅將項目核心從地產開發轉向社區運營。阿那亞的目標用戶被鎖定為80后中產階層——年齡在35到45歲之間、追求自由職業與精神生活的人群。孤獨圖書館、海邊禮堂、沙丘美術館等精神建筑，讓阿那亞從海岸線上脫穎而出。阿那亞打造了多層次的文化內容體系：戲劇節、電影節、音樂節、文學節等各類活動，每年舉辦超2000場。
核心數據：2025年全年接待游客超460萬人次，產值達30億元；民宿一晚單價超1000元；社區運營營收已超過房地產銷售收入；秦皇島項目總占地面積已擴展至6500畝，總投資超200億元。
盤活邏輯：用“社群+文化+服務”構建生活方式品牌，從一次性賣房轉向持續性的社區運營收入。阿那亞對園區民宿抽成10%至15%，對餐飲和商品抽成約20%，形成了“活動引流—消費變現—社群黏性”的閉環。
2??長沙銅官窯：司法重整“止血”，聽勸式運營“造血”
項目背景：新華聯文旅斥資超百億打造的文旅重鎮，2022年前后瀕臨破產，淪為“爛尾景區”。集團連續兩年巨虧，面臨退市風險。
盤活路徑：自2022年起，在最高法院統一協調下，北京破產法庭牽頭、長沙地方政府積極配合，引入5家投資人注資19.28億元，債務壓力下降近九成。2023年底，新華聯文旅成功“摘帽摘星”。2025年6月，新華聯文旅正式更名為“盈新發展”，并將銅官窯納入公司名稱全稱——北京銅官盈新文化旅游發展股份有限公司。
運營層面，銅官窯徹底轉向“聽勸式運營”思路，由總經理親自下場直播、收集游客建議、組織“快閃整改”，圍繞游客吐槽“景貴票貴、體驗重復”等問題即時回應并調整。2024年接待游客量達135萬人次，躋身全市收費景區前五。
盤活邏輯：司法重整“止血”（引入產業資本解決債務）+ 運營重塑“造血”（聽勸式運營、內容驅動）。
3??長白山恩都里：沉睡八年的“荒地”蝶變新地標
項目背景：恩都里前身為祚榮府旅游商業綜合體，2015年啟動建設，總投資估算13億元，總占地面積達22.68萬平方米。因企業資金鏈斷裂全面停工，一停便是八年。閑置的房屋、荒蕪的場地成為“沉睡資產”，與長白山蓬勃的文旅發展格格不入。
盤活路徑：長白山保護開發區黨工委成立閑置資產盤活工作專班，確定以長白山集團為實施主體，以破產重整模式破局。團隊僅用83天，便高效完成法律盡調、財務審計、清產核資、資產評估、重整計劃上報等全流程法定工作，順利取得項目全額公司股權，挽回破產損失3.64億元。2025年6月，煥新重生的恩都里正式開街迎客。街區摒棄簡單修繕翻新，以本土文化為內核、業態升級為抓手，打造集特色夜游、民俗體驗、潮流文創、特色美食、自然打卡于一體的沉浸式文旅場景。大批城市首店、本地首創扎堆運營。
核心數據：自開街以來，每天客流量在6000人以上；日均客流1.2萬人次，峰值達3萬人次；開街首年接待游客超百萬人次；園區擁有近500間中高端民宿客房。
盤活邏輯：政府專班主導 + 破產重整破局 + 文化內核重塑 + 首發經濟賦能。用83天完成全套法定程序，是司法效率與行政效率結合的樣本。
4??貴州獨山水司樓：從“天下第一水司樓”到評分4.9的豪華酒店
項目背景：貴州獨山“水司樓”于2016年啟動，融合水族、布依族、苗族等多民族文化元素，一度被稱為“貴州布達拉宮”。因資金鏈斷裂，2018年陷入停工，長期閑置引發廣泛爭議。
盤活路徑：2023年，獨山縣通過公開招標引入社會資本，啟動酒店化提升改造。改造過程中，團隊拆除了存在消防隱患的木質外掛結構，替換為鋼筋混凝土框架與玻璃幕墻，同時保留了大堂吞口木雕、琉璃陶等核心文化符號。項目由具有國企背景的投資公司接盤，并引入格美集團進行運營。2024年12月28日試營業，2025年5月1日正式開業。酒店共設客房376間，配備健身房、恒溫泳池、VR體驗館等現代化設施。攜程評分4.9分（滿分5分），為獨山縣排名第一的豪華型住宿。
核心數據：截至2025年9月，已接待游客4.6萬人次，其中66%的游客來自珠三角地區；日常入住率達60%；攜程評分4.9分。
盤活邏輯：社會資本接盤 + 國企背景兜底 + 專業酒店運營 + 文化符號保留。從備受爭議的爛尾地標到高評分豪華酒店，核心是將“建筑奇觀”轉化為“可運營的酒店資產”。
5??鎮江象山野營Park：78畝爛尾工地的“輕量化”轉身
項目背景：鎮江一處78畝的商業工地，長期爛尾，與城市發展格格不入。
盤活路徑：2025年12月，一場爛尾樓盤活實驗悄然啟動。項目被命名為“象山野營Park”，定位為 “輕運動、微度假” 。利用現有建筑的一樓空間和戶外場地，引入咖啡、露營等輕量化業態。市民無需遠行，便可在此發呆、運動、露營。2026年“五一”假期，基地內帳篷點點，三五成群的年輕人在帳篷下沐浴陽光，孩童圍著沙灘追逐嬉戲。
盤活邏輯：輕量化、低成本改造——不拆不建，只做空間功能轉換；精準定位——瞄準城市微度假需求；快速驗證——用運營結果檢驗改造方向，而非先砸重金再試錯。
核心啟示：盤活爛尾項目不一定需要巨額資金。有時候，最有效的改造就是“不改造”——把空間還給使用者，讓運營定義價值。
6??長沙恒大童世界：國資接盤，司法拍賣的“標準答案”
項目背景：恒大危機后，長沙恒大童世界項目停滯多年，成為湖南最大的爛尾文旅項目之一。
盤活路徑：2025年11月14日，項目3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地首次拍賣，因無人接盤流拍。12月2日，降價7000萬元后，被湖南湘江新區悅景投資有限公司以2.83億元成功拍下。競得方為長沙市管國企湖南湘江新區發展集團有限公司全資孫公司，實控人為長沙市國資委。
盤活邏輯：國資介入 + 資產法拍 + 降價成交。這是大型爛尾文旅項目最直接的盤活路徑——由國資平臺以合理價格接手，后續再制定開發方案。本質上是將爛尾資產的定價權交給市場，讓國資作為“最后買家”兜底。
核心啟示：對于體量巨大、債務復雜的爛尾項目，市場化法拍 + 國資兜底是目前最可行的退出路徑。
7??武漢麓洲生態城：把生態修復做成“產品”
項目背景：武漢長江新區一處老工業區，規劃總面積約6000畝，首期開發約2050畝，其中生態景觀用地占比近四分之三。
盤活路徑：成都萬華投資集團將成都“麓湖生態城”的成功經驗復制到武漢。項目團隊首先聚焦水生態修復，構建起集生態保育、公園景觀等功能于一體的三級水網系統，通過引水入城、密織水網、科學治理等舉措，讓區域水質穩定達到國家湖泊二類水標準。再以生態廊道串聯綠地，使建筑自然“生長”于森林與公園之中，最終呈現“城在林中、水在城中、人在景中”的立體畫卷。2025年8月，項目首開區“麓客島”一期正式開園，迅速成為現象級文旅熱點。
盤活邏輯：以生態修復為先導，而非以地產開發為先導。萬華的核心能力不是蓋房子，而是治水、造景、運營社群。當生態基底打好之后，地產開發只是水到渠成的結果。這種“生態優先、運營前置”的開發邏輯，與傳統地產商的“先蓋房、后種樹”截然不同。
核心啟示：文旅地產的競爭已經從“蓋房子的能力”轉向“造場景的能力”。誰能把一片工業廢地變成可居住、可游憩的生態空間，誰就能在存量時代獲得定價權。
8??睿博恩三點思考
七個樣本，七條路徑。但復盤之后，幾條共性清晰浮現：
第一，文旅盤活的本質，是從“賣房子”轉向“賣生活方式”。 阿那亞用13年證明，社區運營收入可以超過房地產銷售收入。當房子只是載體、運營才是靈魂時，項目才能真正穿越周期。
第二，盤活的核心不是“砸錢重建”，而是“精準定位+存量利用”。 象山野營Park只做了“不改造的改造”，用輕量化方式驗證了市場需求；恩都里保留了建筑骨架，用文化內核和業態升級完成了系統性重塑。文旅盤活不需要把舊的都拆掉，只需要把對的裝進去。
第三，國資介入和司法重整，正在成為大型爛尾文旅項目的“標準答案”。 銅官窯引入5家投資人注資19.28億元，恩都里通過破產重整挽回損失3.64億元，恒大童世界由長沙國資以2.83億元接盤。對于債務復雜、體量巨大的爛尾項目，市場化法拍和司法重整是目前最可行的退出路徑。
第四，生態修復正在成為文旅地產的新護城河。 武漢麓洲生態城用近四分之三的土地做生態景觀。當“推平山頭蓋房子”的模式走到盡頭，“把城市種在公園里”正在成為新的競爭力。
9??【睿博恩觀點提煉】
· 阿那亞：從負債10億爛尾樓到年產值30億文旅標桿，核心是“社群+文化+服務”的生活方式品牌構建。
· 銅官窯：5家投資人注資19.28億元完成司法重整，從“爛尾景區”到國家級度假區，核心是“司法止血+運營造血”。
· 恩都里：沉睡8年的爛尾項目，83天完成破產重整全流程，日均客流超6000人次，核心是“政府專班+破產重整+文化重塑”。
· 水司樓：從“天下第一水司樓”到評分4.9的豪華酒店，核心是“社會資本+國企兜底+專業運營”。
· 象山野營Park：78畝爛尾工地“輕量化”轉身，核心是“不拆不建，空間功能轉換”。
· 恒大童世界：長沙國資2.83億元接盤，核心是“市場化法拍+國資兜底”。
· 麓洲生態城：6000畝項目中生態景觀用地占比近四分之三，核心是“以生態修復為先導”。
· 睿博恩五問：①文旅盤活的本質是“賣生活方式”；②盤活的核心是“精準定位+存量利用”；③國資介入和司法重整是大型爛尾項目的“標準答案”；④生態修復正在成為文旅地產的新護城河；⑤存量盤活的黃金時代，才剛剛開始。
文旅地產的黃金時代已經過去了。但存量盤活的黃金時代，才剛剛開始。
風險提示： 本文基于公開報道及媒體報道整理，數據截至2026年7月。文中涉及的項目均為非上市或已退市企業，部分財務數據可能存在口徑差異。文中分析僅作行業案例復盤與實務觀點分享，不構成任何投資建議。
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