作者：Osyth

來源：資產(chǎn)界

當(dāng)內(nèi)地樓市持續(xù)調(diào)整、互聯(lián)網(wǎng)大廠紛紛收縮戰(zhàn)線之際，劉強東卻在香港開啟了一場教科書級的逆周期布局。

7月6日，香港老牌上市地產(chǎn)商遠(yuǎn)東發(fā)展（00035.HK）一紙公告，揭開了這場布局的最新一環(huán)：

京東旗下全資投資平臺以7.5億港元，收購位于油麻地上海街268號的海景絲麗酒店。

這不是京東第一次布局香港，近兩年間，京東已累計砸下約53億人民幣（約合60.5億港元），在香港接連拿下中環(huán)寫字樓、沙田物流中心和油麻地學(xué)生宿舍。

單看油麻地這筆交易，數(shù)據(jù)確實令人咋舌。

該物業(yè)2026年3月的賬面凈值僅2.659億港元，京東的出價是7.5億港元，溢價幅度高達(dá)186%。外行看來，這簡直是“人傻錢多”的典型接盤。

但細(xì)看交易結(jié)構(gòu)，賬不是這么算的。

協(xié)議約定，交易完成后遠(yuǎn)東發(fā)展將繼續(xù)管理運營該物業(yè)三年，每年向京東支付4500萬港元保底收入。

按7.5億港元收購價測算，僅保底收入就能提供約6%的年化收益率。

在當(dāng)前低息環(huán)境下，這個回報率對大體量資金而言，已屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

更重要的是，這筆交易的本質(zhì)不是買酒店，而是買一張香港學(xué)生宿舍賽道的入場券。

香港高校住宿缺口常年處于緊繃狀態(tài)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025/26學(xué)年非本地生及本地生對宿舍需求達(dá)12.83萬個，目前供應(yīng)僅約5.2萬個，缺口高達(dá)7.63萬個；預(yù)計到2029/30學(xué)年，缺口將擴(kuò)至逾14萬個。香港八所主要大學(xué)的學(xué)生宿位比例平均為3.4:1。

在如此剛需支撐下，酒店改宿舍已成為資本追逐的風(fēng)口。

京東以三年托管期零風(fēng)險入局，穩(wěn)穩(wěn)吃下香港長租住宿的長期紅利。

此外，7.5億港元收購酒店宿舍，只是京東香港布局的一角。

過去兩年，京東以53億人民幣搭建起了一個覆蓋物流、辦公、民生住宿的完整物業(yè)矩陣：

中環(huán)建設(shè)銀行大廈（約35億港元）：2025年底，京東購入中環(huán)干諾道中3號建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層50%權(quán)益，涉及面積約1.12萬平方米及18個車位。

京東明確表示購樓為“自用”，作為香港區(qū)域總部，承接跨境業(yè)務(wù)、研發(fā)辦公、國際資本運作等職能。

沙田利豐中心（18億港元）：夯實京東跨境供應(yīng)鏈、本地倉儲、末端配送的底層基建。

油麻地海景絲麗酒店（7.5億港元）：轉(zhuǎn)型學(xué)生宿舍，精準(zhǔn)捕捉香港住宿剛需。

這筆系列交易的背景，是香港商業(yè)地產(chǎn)正處在微妙的分化期。

一方面，整體市場仍在筑底。

2026年上半年工商鋪市場呈現(xiàn)“量升價跌”格局，注冊量同比升約一成，但注冊金額同比跌約一成，反映價格仍處下行周期。全港整體寫字樓空置率仍高達(dá)17.1%。

但另一方面，核心區(qū)資產(chǎn)已率先回暖。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月底，中環(huán)甲級寫字樓空置率已回落至8.8%，創(chuàng)43個月新低。

中環(huán)甲廈租金上半年錄得15年來最大半年升幅，仲量聯(lián)行已將全年漲幅預(yù)測上調(diào)至10%至15%。

驅(qū)動復(fù)蘇的兩大動力，來自強勁的IPO市場及內(nèi)地資金流入。

投資者心態(tài)也在轉(zhuǎn)變，紛紛將資金投向中環(huán)及金鐘等核心區(qū)，情愿接受4至5厘甚至3厘的回報，出現(xiàn)“寧要核心、不要高息”的思維。

京東的選擇，踩的正是這個節(jié)奏，在分歧中布局，在回暖前卡位。

這不是簡單的“抄底”，而是對“核心資產(chǎn)抗周期”邏輯的篤信。

如果僅把京東的香港買樓理解為財務(wù)投資，那可能低估了劉強東的算盤。

截至目前，京東在香港累計投資已超350億港元，全面布局零售、物流、科技、健康、產(chǎn)發(fā)等核心業(yè)務(wù)。

未來三年，京東計劃在香港攜手1000個頭部品牌、布局超200個線下門店、提供超10000個就業(yè)崗位。

京東MALL香港首店已落戶灣仔，預(yù)計2026年開業(yè)。

四家京東系企業(yè)扎堆港股上市，也奠定了香港作為京東全球化核心主戰(zhàn)場的地位。

物業(yè)只是載體，真正的目標(biāo)是供應(yīng)鏈出海。

中環(huán)寫字樓是總部，沙田物流中心是基建，油麻地學(xué)生宿舍是觸點，三處資產(chǎn)環(huán)環(huán)相扣，共同服務(wù)于京東以香港為跳板的全球化戰(zhàn)略。

回到開篇的問題：劉強東豪擲53億香港買樓，是抄底還是接盤？

答案是：兩者都不是，這是戰(zhàn)略卡位。

抄底是博短期價差，接盤是被動承接不良。

而京東的每一步，都在服務(wù)于一個清晰的長線目標(biāo)：以香港為樞紐，撬動亞太乃至全球市場。

油麻地酒店186%的溢價，買的是學(xué)生宿舍賽道的入場券和每年6%的保底現(xiàn)金流；

中環(huán)35億的寫字樓，買的是香港區(qū)域總部和國際化橋頭堡；

沙田18億的物流中心，買的是跨境供應(yīng)鏈的底層基建。

這不是在買房，這是在買一個“全球化京東”的物理底座。

當(dāng)然，風(fēng)險同樣存在。

香港商業(yè)地產(chǎn)的全面復(fù)蘇尚需時日，非核心區(qū)域壓力猶存。

學(xué)生宿舍改造的最終運營效果，也取決于入住率和定價。

但至少從目前的布局邏輯來看，劉強東的這筆53億的“賭注”，賭的不是房價漲跌，而是一個更宏大的故事。

對于不良資產(chǎn)從業(yè)者而言，京東的案例提供了一個觀察逆周期資產(chǎn)配置的絕佳樣本。

當(dāng)市場充斥著“接盤”的質(zhì)疑聲時，真正的玩家已經(jīng)在用長線邏輯重新定價核心資產(chǎn)。

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原標(biāo)題： 7.5億！劉強東又在香港買樓，抄底還是接盤？