作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

從人煙稀薄到車水馬龍，從產(chǎn)業(yè)貧瘠到企業(yè)聚集……上海虹橋商務(wù)區(qū)正以驚人的速度在成長(zhǎng)。

近日，上海地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)23.03億元債權(quán)，起價(jià)29.43億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，上述兩家公司的主要資產(chǎn)為位于上海閔行區(qū)的兩宗商業(yè)地塊，總土地面積199.51畝，總建筑面積24.12萬(wàn)平方米，由上海地產(chǎn)于去年10月競(jìng)得。

資本市場(chǎng)的買入賣出總能引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。持有不到一年，上海地產(chǎn)再度將上述地塊轉(zhuǎn)讓，原因?yàn)楹危?/p>

與此同時(shí)，上海地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括舊改、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)等，這類業(yè)務(wù)均為長(zhǎng)周期項(xiàng)目，資金需求量十分大。或許上海地產(chǎn)出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所8月13日信息，上海地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債券、上海虹極置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌起始總價(jià)43.2億元。

兩個(gè)項(xiàng)目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地產(chǎn)以上述兩家企業(yè)作為拿地主體，競(jìng)得閔行區(qū)兩宗商住地塊。

過往報(bào)道顯示，2020年10月21日，虹權(quán)置業(yè)以底價(jià)21.94億元競(jìng)得閔行區(qū)新虹街道G1MH-0001單元III-G02B-02、III-G02D-04地塊，樓面價(jià)13510元/平方米。

同日，虹極置業(yè)以底價(jià)9.6億元競(jìng)得閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)（G1MH-0001）單元III-F05-10地塊，樓面價(jià)12185元/平方米。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓條件，兩宗地塊均位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，前者商業(yè)面積不大于40%，辦公面積不小于60%，未來需引入發(fā)展商貿(mào)、創(chuàng)新科技型等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部；而后者為純辦公性質(zhì)，未來需引入發(fā)展新材料等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部。

彼時(shí)，虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了3-6元/平方米/天，取其中間數(shù)4.5元/平方米/天，按照總建筑面積24.12萬(wàn)平方米計(jì)算，假設(shè)出租率達(dá)到100%，日租金達(dá)到108.57萬(wàn)元，月租金3257.1萬(wàn)元，一年租金收入為3.91億元，即便加上建設(shè)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，上海地產(chǎn)拿下上述地塊還算劃算。

但細(xì)看下來，為了確保意向企業(yè)能夠入駐虹橋商務(wù)區(qū)，兩宗地塊均設(shè)置了更為嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件：競(jìng)得人在競(jìng)得地塊后需要自持物業(yè)不少于20年。

另外，項(xiàng)目在取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收許可后，第一年實(shí)現(xiàn)稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，第二年實(shí)現(xiàn)稅收不少于2500元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，第三年實(shí)現(xiàn)稅收不少于3000元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，后續(xù)年度稅收貢獻(xiàn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

準(zhǔn)入條件可謂十分嚴(yán)苛。

彼時(shí)，就有分析人士提到，上述地塊的條件比較嚴(yán)格，限制比較多，所以導(dǎo)致地塊熱度不如預(yù)期。

如今，拿地不到一年，上海地產(chǎn)便將項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓，或許這家企業(yè)在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間考量后，仍舊對(duì)未來20年產(chǎn)生的不確定性感到憂慮。

但從另一方面來看，成功轉(zhuǎn)手后，上海地產(chǎn)能夠迅速回籠43.2億元的資金，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)33.11億元的債務(wù)出表。

在上海地產(chǎn)集團(tuán)2021年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)行年中分析會(huì)上，該公司管理層對(duì)下半年的資金管控提出了更高的要求。

上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本300億元。此前，上海地產(chǎn)旗下?lián)碛辛硗馊业禺a(chǎn)平臺(tái)，包括中華企業(yè)、金豐投資和中星集團(tuán)，幾個(gè)平臺(tái)不可避免出現(xiàn)了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

2015年，金豐投資被綠地集團(tuán)借殼實(shí)現(xiàn)整體上市，隨后，上海地產(chǎn)完成與中華企業(yè)的重組后，將200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備、中星集團(tuán)100%股權(quán)注入中華企業(yè)。

重組完成后，不少券商、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在報(bào)告中提到，上海地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備豐富，推測(cè)未來有可能持續(xù)為中華企業(yè)注入資產(chǎn)。

因此，在上海地產(chǎn)后續(xù)的多次拿地當(dāng)中，也被看作是母公司提前獲取中華企業(yè)儲(chǔ)備地塊的意圖，包括去年拿下的閔行區(qū)兩宗地塊。

只可惜，拿地以來，市場(chǎng)并未查詢到上述地塊相關(guān)的建設(shè)進(jìn)展，地塊亦未曾注入上市平臺(tái)，如今，卻被直接擺上貨架。

事實(shí)上，自重組以來，上海地產(chǎn)就明確自己為政府功能類平臺(tái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括城市更新建設(shè)、舊區(qū)及城中村改造、長(zhǎng)租公寓建設(shè)運(yùn)營(yíng)、保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發(fā)和管理、大眾養(yǎng)老、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊。

這類業(yè)務(wù)均為前期投入較大、資金回流周期較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，就導(dǎo)致企業(yè)沉淀更多的資金。與此同時(shí)，近兩年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，企業(yè)在拿地端、融資端、銷售端均受到限制，而出售項(xiàng)目成為上海地產(chǎn)回籠資金最快的方式。

根據(jù)此前公布的上海地產(chǎn)2020年第一期公司債券募集說明書，2017-2019年度，上海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報(bào)告期內(nèi)波動(dòng)較為明顯。

截至2019年12月31日，上海地產(chǎn)審計(jì)合并資產(chǎn)總額為3020.54億元，合并負(fù)債總額為1955.73億元，合并所有者權(quán)益為1064.81億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益為905.83億元。

此外，當(dāng)年，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，依舊處于較低水平。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 買地不到一年上海地產(chǎn)近43億掛牌轉(zhuǎn)讓閔行商業(yè)地塊