作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

自2020年底至今，“三條紅線”政策出臺(tái)已有半年光景，眾多房企受融資渠道持續(xù)收緊影響，紛紛積極主動(dòng)降檔。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有多家房企成功降檔，截止至2020年三季度，招商蛇口、首開(kāi)股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截止至2020年年底，融創(chuàng)、金科、陽(yáng)光城、藍(lán)光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地稱提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

從目前已成功降檔的房企來(lái)看，現(xiàn)金短債比轉(zhuǎn)綠的房企數(shù)量最多，在監(jiān)測(cè)到的9家降檔房企中，該指標(biāo)除原本就處于安全區(qū)的房企，其余已均實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)綠；其次為凈負(fù)債率，融創(chuàng)、金科、陽(yáng)光城、藍(lán)光、華僑城、大悅城等房企已經(jīng)完成該指標(biāo)成功轉(zhuǎn)綠；最后為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。

表：截至目前部分房企2020年中期至今降檔成效

注：三條紅線標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)金短債比不小于1倍；凈負(fù)債率不超100%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

為實(shí)現(xiàn)降檔，各大房企主要圍繞“開(kāi)源節(jié)流”展開(kāi)布局，包括多維度營(yíng)銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。 

事實(shí)上，房企降檔之所以呈現(xiàn)“現(xiàn)金短債比-凈負(fù)債率-剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”這樣的順序，主要與指標(biāo)改善的難易程度掛鉤。

其中，最易改善的現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債，改善難度在“三條紅線”中相對(duì)較低。一般來(lái)說(shuō)，房企可通過(guò)加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負(fù)債，快速改善該指標(biāo)。如，不少房企借助各大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)加大折扣和營(yíng)銷力度，促銷售、抓回款，最終成功降檔。

需要注意的是，正因?yàn)楝F(xiàn)金短債比在短期內(nèi)改善較易，因此，在短期內(nèi)快速優(yōu)化該指標(biāo)的房企，并不能代表其與企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況相匹配，若不解決本質(zhì)問(wèn)題，存在再度惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

其次為凈負(fù)債率，這一指標(biāo)主要涉及貨幣資金、總有息負(fù)債和所有者權(quán)益。除了加快資金回籠，房企還可通過(guò)控制并降低總有息負(fù)債規(guī)模、擴(kuò)大盈利增加權(quán)益等方式改善，這一點(diǎn)相對(duì)現(xiàn)金短債比而言調(diào)整所需的時(shí)間略長(zhǎng)。

最難調(diào)整的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，該指標(biāo)涉及預(yù)收賬款、總資產(chǎn)和總負(fù)債。除了降負(fù)債、增資產(chǎn)，預(yù)收賬款在改善該指標(biāo)的過(guò)程中也起到重要影響。預(yù)收賬款指房企在“預(yù)售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無(wú)息負(fù)債，可與房企的有息負(fù)債形成一定對(duì)沖效應(yīng)。在總資產(chǎn)和總負(fù)債不變的情況下，適度提高預(yù)售賬款的占比，可以在一定程度上降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。但預(yù)收賬款的提升，考驗(yàn)房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運(yùn)營(yíng)管控能力，非“立竿見(jiàn)影”之舉，因此該指標(biāo)的改善相對(duì)其他兩個(gè)指標(biāo)而言所需時(shí)間更長(zhǎng)。

圖：三條紅線影響因素及改善難易度

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

2021年2月底，22個(gè)重點(diǎn)城市“集中供地”新政出臺(tái)，對(duì)各大房企的投資布局產(chǎn)生了巨大影響。

由于“集中供地”推行一年供地次數(shù)不超過(guò)三次，對(duì)房企短期內(nèi)的資金充裕性、調(diào)配能力提出了較高要求。

新政發(fā)布后，催生了不少城市戰(zhàn)略布局與“集中供地”的22個(gè)重點(diǎn)城市匹配度較高房企的強(qiáng)烈降檔訴求。

一方面，不管降哪條紅線，降檔都能使房企的有息負(fù)債規(guī)模增速以5%的倍數(shù)調(diào)高，增量空間放大，提升資產(chǎn)流動(dòng)性，在土拍市場(chǎng)上的容錯(cuò)空間增大，為應(yīng)對(duì)“集中供地”增加籌碼。

另一方面，部分原本就處于綠、黃檔的相對(duì)“安全”房企，即使這22個(gè)重點(diǎn)城市并非完全是其核心戰(zhàn)略，也有可能以此為契機(jī)向部分優(yōu)質(zhì)城市突圍，在高能級(jí)城市發(fā)展紅利中分一杯羹。這就使得那些原本就重點(diǎn)布局的房企，因“踩線危機(jī)”而面臨外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)和威脅，由此一來(lái)降檔需求也變得更顯迫切。

此外，快速降檔也是房企綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的體現(xiàn)，更容易在市場(chǎng)中吸引到合作伙伴聯(lián)合競(jìng)地，提升勝率。

需要關(guān)注的是，“三條紅線”監(jiān)管政策的本意是讓房企避免“規(guī)模陷阱”，健康持續(xù)發(fā)展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的“應(yīng)付”動(dòng)機(jī)。真正的降檔應(yīng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期舉措，需持續(xù)關(guān)注企業(yè)有息負(fù)債增速，不斷平衡自身戰(zhàn)略與資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流的匹配程度，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

總體而言，近期房企主動(dòng)降檔成效頻現(xiàn)，得益于這些房企面對(duì)政策及時(shí)的反應(yīng)、積極的態(tài)度、以及較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管控實(shí)力。房企在降檔過(guò)程中更應(yīng)關(guān)注是否與企業(yè)整體發(fā)展步調(diào)相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “集中供地”促房企降檔，“三條紅線”現(xiàn)金短債比改善最易