作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

在多舉措維穩(wěn)糾偏下，房企國(guó)內(nèi)貸款方面降幅收窄，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速較10月末繼續(xù)下降1.6pc。

單月來(lái)看，11月到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續(xù)維持下半年來(lái)下降的走勢(shì)，但降速比上月縮小2.5pct。其中，11月定金及預(yù)收款為5116億元，同比下降16.1%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；

具體來(lái)看，自央行窗口指導(dǎo)銀行貸款有序發(fā)放以來(lái)，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況出現(xiàn)了一定程度的緩解。

2021年10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩?！氨Ｕ虾脛傂枞后w信貸需求?！币谫J款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。

10月個(gè)人按揭貸款單月到位金額同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。

圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（個(gè)人按揭貸款）

當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

國(guó)內(nèi)貸款方面，在政策托底下也有所恢復(fù)，11月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為1492億元，同比下降20.5%，但較10月降幅縮小6.7個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款量環(huán)比增長(zhǎng)8.3%，止跌轉(zhuǎn)增。

圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（國(guó)內(nèi)貸款）

當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

在政策回暖的同時(shí)，房企也在積極自救，不少房企通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股東借款等方式補(bǔ)充現(xiàn)金流，還有部分房企繼續(xù)通過(guò)配股融資的方式募集資金，這一方面是為新一輪的償債潮做準(zhǔn)備，同時(shí)也是為明年新一輪的投資機(jī)會(huì)儲(chǔ)備資金。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）數(shù)據(jù)顯示，2021年11月單月值為6761億元，單月資金量年內(nèi)僅次于6月，從增速來(lái)看，同比增長(zhǎng)2.1%，增速自8月后首次重新回正。

圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（自籌資金）

當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

11月以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、世茂集團(tuán)、新城發(fā)展以及龍光地產(chǎn)等房企均進(jìn)行了配股融資。

11月14日，融創(chuàng)中國(guó)配售3.35億股，募集金額約50.85億港元，其中50%用于償還貸款，50%用于一般運(yùn)營(yíng)資金，是唯一一個(gè)募集金額超過(guò)20億港元的企業(yè)。

除此之外，旭輝和新城發(fā)展以股東托底的供股方式進(jìn)行，11月9日旭輝控股配售最多4.18億股，募集金額約16.73億港元，其中90%用于明年初收購(gòu)長(zhǎng)三角地區(qū)，以及一般企業(yè)用途；12月2日新城發(fā)展配售最多2.96億股，募集金額約15.7億港元，其中60%用作資金儲(chǔ)備以把握商機(jī)，40%用作一般企業(yè)用途。

這主要是因?yàn)?，一方面是彼時(shí)寒冷的資本市場(chǎng)難以通過(guò)合理的配售價(jià)尋到承配人和機(jī)構(gòu)，而另一方面大股東通過(guò)對(duì)供股兜底的方式，展示資金實(shí)力和對(duì)上市公司的支持。

除了集團(tuán)自身進(jìn)行配股之外，部分企業(yè)旗下的物企也加入了配股潮，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物管公司也進(jìn)行配股，除了為物管行業(yè)越來(lái)越激烈的廝殺提供資金之外，物管公司配股也可以幫助母公司改善財(cái)務(wù)杠桿水平。如融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國(guó)同一天配售1.58億股，募集金額約23.31億港元，用途都是50%用于償還貸款，50%用于一般運(yùn)營(yíng)資金。

表：近期房企進(jìn)行配股情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

總體來(lái)看，面對(duì)明年新一輪的償債壓力，以及新的投資機(jī)會(huì)，部分房企進(jìn)行配股是較為“劃算”的融資方式之一，在募得資金儲(chǔ)備的同時(shí)，不增加企業(yè)債務(wù)，更實(shí)打?qū)嵉卦龃笃髽I(yè)權(quán)益，真實(shí)實(shí)現(xiàn)在募集資金的同時(shí)降杠桿。

但值得注意的是，據(jù)企業(yè)配股價(jià)來(lái)看，本輪企業(yè)配股潮都是折價(jià)配股，房企仍需擴(kuò)展融資方式保證正常融資，妥善安排償債及投資計(jì)劃。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅收窄，房企再現(xiàn)配股潮