作者：宋兵乙

來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

今年的調(diào)子比去年還緊，過去的7個月里頭，“供地兩集中”“40%銷售額拿地紅線”“二手房指導(dǎo)價”.......

這也讓業(yè)內(nèi)充分認(rèn)識到，過去閃電發(fā)展，做大做強(qiáng)的日子一去不返了。

在這種大背景下，一向穩(wěn)健的房企更容易獲得跑下去的機(jī)會。

8月12日，金輝控股披露了2021上半年業(yè)績報告，從這家以穩(wěn)為先的房企報告里，也確實能看出這種機(jī)會。

01

銷售金額557.7億元，同比增幅49.3%。

按照這個節(jié)奏，金輝的千億小目標(biāo)今年達(dá)成問題不大。

逐年穩(wěn)健擴(kuò)張。

上半年這組數(shù)字也說明，金輝的銷售規(guī)模在保速提升。

不過相比業(yè)績，金輝自己常說“更在乎高質(zhì)量的發(fā)展”，有一個小故事大概可以側(cè)面印證。

去年金輝港股上市，大家都覺得不管用什么方式，它應(yīng)該會按下規(guī)模“快進(jìn)鍵”，在2020年提前突破千億。

離千億就一步之遙，金輝沒有刻意去“追求”。

再從它的盈利管理也能發(fā)現(xiàn)一二。

今年上半年，金輝確認(rèn)收入達(dá)160.7億元人民幣，同比增幅44.1%；實現(xiàn)毛利潤33.9億元，同比增長33.2%；實現(xiàn)凈利潤20.1億元，同比增長92.4%。

一方面，保持著規(guī)模有質(zhì)量的增長；另一方面，也是更重要的一點：金輝聚焦利潤經(jīng)營策略，盈利能力大幅提升。

就像那些能取得好成績的馬拉松選手，他們是通過講究科學(xué)的配速，利用更合理的戰(zhàn)術(shù)去跑，不是依靠一時的爆發(fā)力和瞬間的沖刺。

02

它開始對公司內(nèi)部經(jīng)營指標(biāo)、對企業(yè)內(nèi)部資金安全維度高標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管，震懾感是巨大的。

即使藝高膽子大，也沒人會再表演走鋼絲。

2020年底，金輝成為第一批綠檔達(dá)標(biāo)的企業(yè)。

上半年，金輝凈負(fù)債率為75.9%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，繼續(xù)保持“三道紅線”政策綠檔要求。

截止到今年6月30日，有息負(fù)債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。

通過一系列的降杠桿操作，金輝也獲得更多資本和機(jī)構(gòu)的青睞，從而進(jìn)一步優(yōu)化融資成本：

相較于2020年底，金輝融資成本下降了0.52個百分點。

與此同時，金輝先后獲得三大國際評級機(jī)構(gòu)上調(diào)或新增評級的認(rèn)可。

03

金輝能夠在上半年震蕩和不確定之中，交出一份不錯的業(yè)績，離不開對趨勢的判斷和拿捏。

在“拿地占比不超過銷售額40%”政策出臺前的上半年，一些房企在首輪集中供地時沖得很猛。

量入為出，放棄無效囤地。

我算了一下金輝上半年拿地額占銷售額的比例發(fā)現(xiàn)，他們只用到了：

新增土注重都市圈布局，避開“集中供地”大熱點，布局“新二線”，追求高性價比。

例如北京大興地塊、惠州白云新城5宗涉宅地，金輝都是以底價競得，土儲擴(kuò)張時機(jī)極為精準(zhǔn)。

這也是金輝即使在不穩(wěn)定的周期當(dāng)中，利潤依然在逆向增長的原因之一。

金輝上半年只用了“26.33%”的指標(biāo)：賣出557億，只花了146億。如果全年銷售額1000億，意味著金輝下半年至少還有250億額度買地。這就是穩(wěn)健帶來的機(jī)會：

給下半年拿地留出很大的主動權(quán)。

8月13日業(yè)績會上，金輝控股執(zhí)行總裁林宇表示：

好的肉出現(xiàn)時，口袋里擁有銅板，就擁有了先機(jī)。

04

江河能夠入海流，爭的不是誰跑得更快或者更早：

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原標(biāo)題： 金輝，一穩(wěn)當(dāng)先