克而瑞地產研究 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：克而瑞研究中心
2021年眾安集團繼續(xù)保持穩(wěn)健銷售增長，但營收和凈利潤出現(xiàn)明顯下降，未來企業(yè)將收縮投資規(guī)模，進一步穩(wěn)固債務安全，以穩(wěn)健為第一要務。
核心觀點
【業(yè)績穩(wěn)健增長，銷售回款率突破100%】2021年眾安集團實現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，銷售成績表現(xiàn)較為亮眼。其中97%左右的銷售額均來源于浙江省內，大本營杭州貢獻達44%。公司緊抓回款，全年共實現(xiàn)銷售回款292億元，回款率高達104.6%。未來，眾安仍將以保持穩(wěn)健經營為首要目標，規(guī)劃2022年銷售金額目標300億元，2023年350億元，2024年400億元。2022年眾安整體可售貨值約635億元，僅需47.3%的去化率即可完成目標。
【立足浙江投資積極，未來2年壓降投資規(guī)模】2021年眾安集團共新增12個項目，新增土儲總建面193.4萬平方米，新增土儲總價111.0億元，全年拿地銷售比約0.40，高于百強平均的0.25。未來秉持短期審慎，長期樂觀戰(zhàn)略投資，2021年全年眾安集團新增土儲總貨值約280億元，未來3年新增貨值保持在160億/220億/450億元左右。
【土地儲備充裕，滿足未來5年開發(fā)所需】截止2021年底，眾安集團共擁有總土儲建面1048萬平方米，其中已售未交付面積175萬平方米，剩余可售面積約873萬平方米左右，按照管理層的預估，可以滿足企業(yè)未來5年發(fā)展所需，土儲較為充裕。
【結轉不暢致營收下降，2021年凈利率僅0.8%】2021年眾安集團實現(xiàn)營業(yè)收入49.7億元，其中地產銷售收入由于結轉時間的影響為42.8億元，同比下降36.6%,是企業(yè)營收下降的主要因素。酒店經營、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務收入約6.9億元，整體與2020年持平。關于地產結轉問題，業(yè)績會上管理層預期2022年會有修復，全年結轉收入會在100億以上。2021年眾安集團實現(xiàn)整體毛利潤約14.8億元，整體毛利率約為29.7%，相較2020年略降0.5個百分點。根據管理層透露，未來企業(yè)毛利率將會持續(xù)維持在30%的水平。全年凈利潤僅0.39億元，凈利率0.8%。
【三條紅線全部綠檔，明年將迎來償債高峰】截止至2021年底，眾安集團共持有現(xiàn)金177.5億元，現(xiàn)金短債比提升至2.14，長短債比為3.70。企業(yè)借款總額約為人民幣169.9億元，其中一年以內債務占比21%，1-2年債務占比45%，明年將會迎來償債高峰。企業(yè)整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負債率略有升高至77.5%，剔除預收賬款資產負債率同樣略有升高至66.9%，不過仍滿足三道紅線綠線要求。在業(yè)績會上，公司也發(fā)布了未來債務管控目標，保持資產負債率<65%,現(xiàn)金短債比>1.2以及凈負債率<40%。
全年實現(xiàn)銷售額272.3億元，銷售回款292億元。根據企業(yè)公告數據，2021年眾安集團實現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，銷售面積117.5萬平方米，分別同比增長27.3%及6.9%。相較于百強房企-3%的負增長而言，企業(yè)的銷售成績表現(xiàn)較為亮眼。面對復雜多變的環(huán)境，公司緊抓回款，全年共實現(xiàn)銷售回款292億元，回款率高達104.6%，幫助企業(yè)維持現(xiàn)金流健康。
展望未來，眾安仍將以保持穩(wěn)健經營為首要目標，規(guī)劃2022年銷售金額目標300億元，2023年350億元，2024年400億元。根據業(yè)績發(fā)布會數據，2022年眾安整體可售貨值約635億元，其中30.8%位于杭州，44.9%位于浙江省（除杭州）內的其他城市，僅需47.3%的去化率即可完成目標。
97%銷售額來自于浙江省內，大本營杭州貢獻全部銷售額的44%。根據企業(yè)披露的銷售明細，眾安集團堅持立足浙江省，深耕長三角戰(zhàn)略。大本營杭州一城銷售貢獻占比達44%，臺州、義烏以及溫州三城也分別貢獻了13%、13%及12%的銷售。結合企業(yè)投資戰(zhàn)略和2021年拿地情況來看，未來企業(yè)銷售仍將以浙江省內為主，紹興貢獻率有望隨著新項目的入市增長。
02 投資 立足浙江投資積極 未來2年壓降投資規(guī)模
深耕長三角經濟活躍城市，浙江省內拿地為主。根據企業(yè)業(yè)績報披露，2021年眾安集團共新增12個項目，其中11個都位于浙江省內。新增土儲總建面193.4萬平方米，新增土儲總價111.0億元，均低于2020年。新增土儲樓板價方面較2020年下降至5738元/平方米，主要是由于收并購的湘潭項目地塊面積較大、成本較低，若忽略該地塊，則企業(yè)新增土儲樓板價為8790元/平方米，與2020年基本持平。
全年拿地銷售比約0.40，高于百強平均的0.25，未來秉持短期審慎，長期樂觀戰(zhàn)略投資。根據企業(yè)業(yè)績發(fā)布會透露，2021年全年眾安集團新增土儲總貨值約280億元，未來企業(yè)將堅持平穩(wěn)布局、精準投資、多元化投資、投融一體的策略，未來3年新增貨值保持在160億/220億/450億元左右。
土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業(yè)5年左右開發(fā)所需。截止2021年底，眾安集團共擁有總土儲建面1048萬平方米，其中已售未交付面積175萬平方米，剩余可售面積約873萬平方米左右，相較2020年底進一步提升，按照管理層的預估，可以滿足企業(yè)未來5年發(fā)展所需。土儲總量較為充裕，可以支持企業(yè)在收縮投資的情況下保持業(yè)績。
受結轉影響，全年營收同比下降33.2%，2022年預期結轉收入100億以上。2021年眾安集團實現(xiàn)營業(yè)收入49.7億元，同比下降超3成，其中地產銷售收入由于結轉時間的影響為42.8億元，同比下降36.6%,是企業(yè)營收下降的主要因素。酒店經營、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務收入約6.9億元，整體與2020年持平。關于地產結轉問題，業(yè)績會上管理層預期2022年會有修復，全年結轉收入會在100億以上。
物業(yè)開發(fā)毛利率維持在30%，凈利率大幅度下滑至0.8%。2021年眾安集團實現(xiàn)整體毛利潤約14.8億元，整體毛利率約為29.7%，相較2020年略降0.5個百分點。根據管理層透露，未來企業(yè)毛利率將會持續(xù)維持在30%的水平。凈利方面由于企業(yè)毛利減少且銷售費用、管理費用隨銷售規(guī)模增加而增長，本年度公允價值收益下降等因素出現(xiàn)大幅度下滑，全年凈利潤僅0.39億元，凈利率0.8%。
現(xiàn)金短債比22.14，長短債比3.70。截止至2021年底，眾安集團共持有現(xiàn)金77.5億元，相較2020年底增32.7%。整體現(xiàn)金短債比進一步提升至2.14，在滿足三道紅線的前提下進一步鞏固債務安全。長短債比方面，截止至2021年年底企業(yè)長短債比為3.70，處于行業(yè)領先水平。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣169.9億元，其中一年以內債務占比21%，1-2年債務占比45%，2年到5年債務占比28%，5年以上債務占比6%，未來1-2年將會迎來償債高峰，需進一步關注債務安全。
其他隱性負債方面，截止至2021年末，企業(yè)應付貿易賬款同比增長至21.3億元，另有其他應付款項及合聯(lián)營墊款分別為10.4億元及11.4億元。不過3月23日眾安集團剛公告與中國農業(yè)銀行股份有限公司浙江省分行簽署《并購業(yè)務戰(zhàn)略合作協(xié)議》，農業(yè)銀行將授予眾安集團人民幣70億元并購融資額度，且就目前企業(yè)持有的現(xiàn)金總量來看，整體風險并不大。
凈負債率3、剔除預收賬款資產負債率?均滿足監(jiān)管要求，融資利率長期維持在6.20%左右。截止至2021年末，企業(yè)整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負債率略有升高至77.5%，剔除預收賬款資產負債率同樣略有升高至66.9%，不過仍滿足三道紅線綠線要求。在業(yè)績會上，公司也發(fā)布了未來債務管控目標，保持資產負債率<65%,現(xiàn)金短債比>1.2以及凈負債率<40%。
2現(xiàn)金短債比=（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物+受限制現(xiàn)金）/短期有息債務
3凈負債率=（短期有息債務+長期有息債務-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物-受限制現(xiàn)金）/所有者權益
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