杠桿地產 
信實創辦于1989年，被評為“全國優秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
之前Choice統計數據就顯示，按照申萬行業房地產分類，41家A股上市房企的三季報業績預告里，有22家預告歸母凈利潤虧損。
若按照預告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限（%）統計，則21家房企凈利潤下滑。
2021年10月的最后1個工作日，神秘低調的浙江房企新湖中寶也發布了三季報。從這份三季報里，杠桿地產看到了更深的涼意，這或許就是目前多數中小房企的困境。
營收腰斬、凈利率大降
2021年第三季度，新湖中寶的營收為15.47億元，同比下滑52.98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤下降更厲害，達到93.48%，為2660.7萬元，扣非后的凈利潤稍微好一些，上升了47.23%，為1.16億元。
桿友們應該還記得，2020年房地產實際上日子也不好過，因為黑天鵝的影響，那時候多數行業都受到重創。但就是在這樣的低基數情況下，新湖中寶營收等數據還下滑如此之大，背后的情況，可想而知。
對于數據變動，新湖中寶三季報里也給出了說明，原因主要是報告期交付樓盤較上年同期減少，房地產結算收入減少所致。
新湖中寶的2021年第三季度經營數據里，并沒有單獨披露第三季度的營運情況，只說了2021年前三個季度的銷售等數據。比如合同銷售面積83.18萬平米，合同銷售收入215.38億元，同比分別增加20.86%、126.32%，后者的增長還不錯。
但新湖中寶的權益占比似乎不是很高，其中權益銷售面積40.80萬平米、權益銷售金額 92.71億元。前者占比大概50%不到，后者占比則是40%出頭。
此外，前三季度，新湖中寶新增土地儲備18.90萬平米，新增總建筑面積54.89萬平米，其中權益新增土地儲備4.82萬平米、權益新增總建筑面積14萬平米。相比前面的銷售數據，新增土儲的權益占比更低了。
新開工面積在下降。前三季度新湖中寶這一數據為44.85萬平米，同比下降47.07%。
沒有意外，新湖中寶的毛利率、凈利率也在下降，分別為20.56%、22.39%，去年同期這兩項數據是24%，36.16%，凈利率降幅還不少。
綜上，各項數據給杠桿地產的感覺就是，新湖中寶今年在迅速收縮，且三季度尤甚。
換個角度來看，對于中小房企而言，收縮不見得是壞事。不收縮的結果也不見得更好，今年暴雷的房企不少，其中還不乏大體量的。
在杠桿地產看來，房企陣營里，新湖中寶算得上是個特別的存在。因為在地產圈它的地位確實不夠高，總盤子不大。但比公司的“成分復雜”、玩得嗨，恐怕又沒幾家房企可以比。
實際上，在中國民營金融族系中，新湖系早就赫赫有名。如新湖中寶官網的自我介紹里說的：投資于區塊鏈、大數據、人工智能、云計算、半導體、智能制造、生物醫藥等，是趣鏈科技、邦盛科技、萬得信息、宏華數碼等公司重要股東；擁有銀行、證券、保險、期貨等多家金融機構的股權，是中信銀行、溫州銀行、湘財股份、新湖期貨、陽光保險等機構的主要參股股東。
如果不是因為2019年“51信用卡”暴力催收事件，新湖系這個第二大股東浮出水面。可能行外人少有知道這家老牌上市公司背后，其在中國民營金融族系中的地位。
相比公司的眾多標簽，新湖系的創始人黃偉對于公眾來說卻頗為神秘，甚至連他的創業故事目前都還是“傳說”。
流傳最多的版本就是黃偉早年通過租賃專柜出售眼鏡完成原始資本積累，此后在中國資本市場早期風浪歷練，后成為頗具知名度的職業投資人。
某百科說他出生于1959年，籍貫浙江蒼南金鄉鎮，曾在浙江瑞安城關一中做過教師，后來就是辭職去賣眼鏡，再詳細的版本就沒有了。曾經的黃偉是踩上了時代的杠桿的，加上自身出色的能力，成為弄潮兒。
你看，前幾年對民營金融的強監管，桿友們都有目共睹，經歷了2017年開始的打擊金融財閥，金融監管收緊了。從此，新湖系也好，其他民營金融系也罷，又開始了去杠桿或夾起尾巴過日子。
這一波還沒徹底緩過來。上頭對房地產又開始重拳出擊，沒有誰的日子會特別好過。
資產負債方面，截至2021年9月30日，新湖中寶的總資產1335.76億元，比2020年末的1356.85億元少了不到20億元。其中貨幣資金為137.94億元，2020年末這一數字為169.21億元。
截至2021年前三季度，杠桿地產注意到，新湖中寶的總負債相比2020年末有所下降，從彼時的971.56億元降到929.66億元，下降了約41.9億元。
短債借款也進一步下降至51.01億元，看來前兩年賣資產降杠桿見效了。不過資產負債率比2020年中期時的69.26%又略升了一些，為69.60%。
現金流方面你，新湖中寶的前三季度有點分化。一方面，經營性現金流上升至高位，為66.38億元；
另一方面，籌資活動產生的現金流量金額迎來底部，為-103.5億元。總的來說，期末現金及現金等價物余額為117.5億元。
對了，新湖中寶在三季度報告中披露，截至2021年9月30日，其股東戶數為10.14萬戶，較上期（2021年6月30日）減少5736戶，減幅為5.35%。
股東減少，新湖中寶并不是個例。現在問題來了：房地產的涼意會持續到什么時候？該抄底了嗎？
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原標題： 新湖中寶“潮水褪去”
