觀點 作者：觀點新媒體
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從收購核心資產，到布局REITs戰略投資，再到資產運營管理，弘毅投資正在不動產領域悄然拼出一張“投融管退”的完整版圖。
觀點網 弘毅投資的不動產拼圖，正一塊塊嵌入關鍵位置。
近日，觀點新媒體查閱發現，弘毅投資聯合太盟、廣州資產設立的一只30億元基金，已經悄然完成首筆出資，將上海松江萬達廣場和泉州浦西萬達廣場收入囊中。
一級市場的收購只是序章，弘毅在二級市場的動作同樣利落。6月18日，國內首批4只商業不動產REITs正式登陸上交所，弘毅投資通過旗下基金，戰略配售中金唯品會商業REIT和國泰海通砂之船商業REIT兩只基金。
從收購核心資產，到布局REITs戰略投資，再到資產運營管理，弘毅投資正在不動產領域悄然拼出一張“投融管退”的完整版圖。
拼圖還在繼續，下一塊會落在哪里？
一級市場進退
弘毅投資正悄然加碼不動產領域。
最新消息顯示，弘毅投資聯合太盟（PAG）、廣州資產設立的30億元基金，已完成首筆對外投資，將上海松江萬達廣場和泉州浦西萬達廣場雙雙收入囊中。
這筆交易的基金架構頗為精妙，弘毅投資擔綱GP，頂級外資太盟與地方AMC廣州資產則坐鎮LP席。
太盟的雄厚資本為收購提供了充足的彈藥，廣州資產在不良資產處置領域的專業能力則為后續盤活鋪平了道路，三方各司其職，弘毅借此獲取海量萬達項目源，打造一套可復制的困境商業盤活基金模式，進一步鞏固其本土不動產PE的龍頭地位。
然而，弘毅并非只進不退。就在落子萬達的同時，弘毅也在果斷收網。
6月16日，位于上海楊浦區五角場核心板塊的弘源創新大廈被正式擺上交易桌。資料顯示，項目包含兩棟現代化辦公樓，可整體或單棟出讓，并支持股權交易與資產交易兩種模式，靈活度十足。
這并非孤例。今年以來，北京中關村豐臺科技園的弘源總部廣場、海淀西二旗的弘源·首著大廈以及弘源·硅谷，也接連傳出掛牌出售的消息。
市場普遍認為，如今京滬兩地的批量掛牌，大量是地產PE常規的到期處置動作。
畢竟，無論是上海弘源創新大廈，還是北京那幾處基礎資產，底層對應的大多是2018至2020年間設立的人民幣不動產基金，持有時間已達七八年之久，保險、國企、機構資金等LP存在分紅與回款訴求，項目自然逐步進入退出期。
在一級市場的進退之間，弘毅投資的不動產版圖也悄然浮出水面。
對弘毅投資而言，其不動產一級投資版圖，始終以價值增值及核心增益型投資為主，涉獵老舊資產的升級改造、潛力資產的運營提升以及壓力資產的折價收購。
截至去年8月，弘毅不動產管理的一線城市商用物業資產已累計達90萬平方米，投資總規模超300億元。這些項目大多匯聚于幾個一級開發并購基金之中。
數據來源：企業官網、天眼查、公開報道、觀點指數整理
人民幣基金方面，弘毅投資已形成弘毅貳零壹伍地產基金、海淀科技產業空間優化基金、弘毅三期城市更新不動產基金等架構，主要聚焦京滬辦公與產業園區城市更新、存量改造。
其中，弘毅貳零壹伍地產基金共計持有上海東方萬國企業中心、北京弘源新時代大廈、上海弘源科創大廈、北京弘源國際四個項目，均在2023年成功退出，接盤方為平安人壽。
而2016年弘毅與海淀區國資實創集團合資設立的產業園區更新專項基金--北京海淀科技產業空間優化基金中心（有限合伙），旗下擁有北京海淀農大南路獨棟寫字樓弘源·硅谷、弘源·豐恒大廈等資產包。
2019年設立的弘毅三期城市更新不動產基金--深圳弘毅貳零壹玖企業管理中心（有限合伙），則直接重倉北京弘源總部廣場。
此外，弘毅旗下還擁有弘源·首著大廈、北京成宏酒店、北京泓晟國際中心等寫字樓與住房租賃項目。
至于美元不動產基金方面，弘毅共管理2支，其中一支已完整退出，另一支仍在存續管理中。
從2014年起步，到如今構建起10余個項目、300億元規模的不動產版圖，弘毅投資在一級市場上既沉穩落子，也果斷收網，進退之間，一座“投、融、管、退”的閉環棋局，已悄然成型。
REITs捕獵手
一級市場的進退有序之外，弘毅投資在不動產二級市場的涉獵同樣不容小覷。
6月18日，國內首批4只商業不動產REITs正式登陸上海證券交易所。在這場資本盛宴中，弘毅投資以戰略配售投資人的身份，同時出現在了中金唯品會商業REIT和國泰海通砂之船商業REIT的認購名單上。
前者認購2448萬份，占發售總份額的1.224%；后者認購230萬份，占比0.23%，一出手便是雙線布局，精準卡位商業REITs的起跑線。
這并非弘毅在REITs市場的偶發性試水，而是一場早有預謀的系統性布局。
時間撥回2024年末，弘毅不動產悄然設立了天津弘毅基礎設施投資基金合伙企業（有限合伙），這只基金的戰略目標十分清晰，聚焦公募REITs戰略配售與大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等領域。
自此，弘毅便開啟了一輪不動產二級市場的系統性加倉。
數據來源：基金公告、企業官網、觀點指數整理
翻閱弘毅的戰配履歷，可以發現其投資版圖已悄然覆蓋了物流、產業園、IDC、保租房、商業五大主流賽道。
倉儲物流方面，2025年2月27日，弘毅投資認購九州通醫藥倉儲物流REIT共計1356萬份，占比3.39%。
產業園方面，其先后配置了中金亦莊產業園REIT、創金合信首農產業園REIT；數據中心賽道上，萬國數據中心REIT和潤澤科技數據中心REIT也進入了弘毅的投資組合。
商業層面，除了此次的唯品會與砂之船，去年9月29日，弘毅還參與配售了首單外資消費REITs--華夏凱德商業REIT，配售份額達1.84%。
從倉儲物流到產業園，從數據中心到商業物業，弘毅幾乎在每個不動產REITs細分品類上都落下了棋子，這種廣度，已遠非單純的財務投資所能解釋。
公募REITs之外，弘毅還布局了另一條同樣關鍵的戰線。
去年3月，弘毅投資完成了對“中信證券-萬國數據2025年第1期數據中心持有型不動產資產支持專項計劃（可持續掛鉤）”的投資。
作為介于傳統ABS與公募REITs之間的權益型融資工具，持有型不動產ABS準入門檻更低、資產覆蓋面更廣，堪稱多層次REITs市場的重要拼圖。
弘毅投資在官網曾明確表示，看好此類產品對優化投資組合的重要意義，未來將持續參與持有型不動產ABS的投資與發行，挖掘核心區位稀缺資產的證券化潛力。
言下之意，這并非一次性的財務操作，而是一條被納入長期戰略的新賽道。
公募REITs也好，持有型ABS也罷，弘毅的二級市場動作從來不是孤立的財務操作，而是一級市場存量運營的“最佳拍檔”，一個負責長期持有，一個負責靈活調度，兩張牌合在一起，才是弘毅的完整打法。
運營管家弘源資產
一二級市場的進退之間，弘毅投資還在不動產版圖上悄然布下另一枚棋子--資產管理。
觀點新媒體查閱發現，弘毅投資于2016年正式成立弘源資產，這正是弘毅旗下專注地產運營管理的平臺，聚焦商務寫字樓、產業園區等資產類型。成立至今，累計在管項目已達17個，管理總面積30萬平方米，管理規模超300億元。
值得關注的是，2023年弘毅向平安人壽出售的四個項目，目前仍由弘源資產負責運營管理。此外，馮氏集團持有的上海利豐廣場、AEW持有的泓晟國際中心等外部項目，亦委托給弘源資產管理。
數據來源：弘源資產官微、觀點指數整理
從服務內部資產到承接第三方項目，弘源資產的業務范圍已逐步拓展至市場化管理服務。
將弘毅的整個不動產版圖攤開來看，一幅層次分明的架構圖便浮現出來：重資產一級股權投資、證券化二級市場投資、輕資產投后運營管理，三者各司其職，又彼此咬合。
重資產端，弘毅以階段性持有改造型不動產為主，通過資產增值獲取價差收益，成熟后擇機退出，以降低固定資產沉淀與運維資本開支。
證券化端，以公募REITs和持有型ABS為載體，資金占用相對較低、周轉較快。弘毅通過分散配置多品類REITs與ABS，對沖一線城市自持資產的區域集中度風險。
輕資產端，弘源資產以管理服務費為主要收入來源，該模式受資產價格周期波動影響較小，能夠貢獻相對穩定的經營性現金流。
重資產賺價差、證券化賺收益、輕資產賺管理費，三種盈利模式并行不悖，輕重分離，各安其位。
今年北京海淀、豐臺產業園的集中出售，以及同步加碼REITs與ABS投資，正是這套架構落地后的典型實操，通過一級成熟資產出清回籠資金，再配置于流動性更高、分散度更廣的證券化產品，實現資產組合的動態調整。
更重要的是，弘毅的“三位一體”架構使其逐步從單一不動產持有型PE，向不動產綜合資產管理平臺轉型。
從業務定位來看，這一架構對內整合了資產價值創造、退出通道與風險對沖環節；對外則形成了覆蓋運營、投資與證券化的復合業務能力。
就行業競爭格局而言，當前不動產市場中多數地產PE以一級并購為主，缺乏自持運營團隊，資產增值多依賴外部管理機構；傳統房企資管平臺在二級市場REITs、ABS投資方面經驗相對不足，主要聚焦自有資產的證券化運作；證券類機構則側重REITs二級市場投資，對底層資產改造與產業運營的理解相對有限。
相較之下，弘毅在產業運營、一級并購與證券投資三個領域均有所布局，形成了較為完整的業務閉環。這一差異化能力，或許正是這家企業持續拿下保險、政府等大額LP資金的底氣所在。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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