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7月14日，揚州市廣陵區政府官網發布政協提案答復，文中明確，當地文旅平臺核心項目?廣陵有鹽?將啟動?類REITs?申報籌備工作。對廣陵區屬國企來說，這筆操作就是要調整現有融資結構、壓縮非標負債，同時盤活手里的存量不動產，也為國內區縣依托老城街區開展資產證券化，留下一個可供持續觀察的實踐樣本。
近兩年廣陵區收緊國企融資管控，?2026年5月將全區國企綜合融資成本上限設為4%?。當地分了幾檔信用主體，擁有?1家AAA、6家AA+、6家AA?平臺，依托平臺信用擔保，股權融資、資產證券化等標準化融資渠道得以落地。
翻看2026年廣陵區政府工作報告，過去五年當地持續加碼城市更新，落地?369個城建項目、總投資542億元?，動遷327萬平方米，盤活234處、合計4.23萬平方米直管公房。南河下、仁豐里、廣陵有鹽等歷史街巷改造投運后，多年城建沉淀大量文保、商業存量物業，盤活這類資產、拓寬標準化融資渠道，成為區屬平臺首要任務。揚州廣陵文化旅游開發集團有限公司（下稱：廣陵文旅集團）以廣陵有鹽為試點，計劃借助資產證券化減輕債務壓力。
7月11日，廣陵古城召開專項推進會，將廣陵有鹽及周邊片區資產類REITs列為年度重點攻堅事項。會上，廣陵文旅集團匯報項目REITs籌備進度，會議要求梳理落地卡點，同步推進資產確權、信用評級、招商合作、業務學習四項工作，盡快干出眉目。
廣陵有鹽家底不錯，但硬傷也擺在明面上
廣陵有鹽是廣陵路首個城市更新項目，由廣陵文旅全額出資運營，地塊取自原廣陵小學搬遷改造，?2023年9月底開街?，占地10793平方米，建面7656平方米。地塊內含賈氏鹽商住宅（國保）、四岸公所（市保）、二分明月樓等歷史建筑，翻新原有教學樓、東關招待所，引入老字號、非遺、文創、休閑消費業態。
開業首年街區?客流破百萬、營收超千萬元?。2025年省文旅廳數據顯示，項目?小紅書話題瀏覽156萬次、抖音播放170萬次?，全網曝光超320萬次，長期穩居本地文旅街區熱門榜單。
2025年廣陵古城全年游客超?3000萬人次?，廣陵有鹽與皮市街獲評省級文旅消費標桿。片區形成東關街（國家級休閑街區）、仁豐里、南河下、灣子街四大活化街區，后兩者為國家級古城活化示范，成片鹽商建筑、商鋪、酒店、非遺點位互相引流，客流基本盤穩定。不同于依賴門票的傳統景區，項目收入以商鋪租金、線下消費、主題活動為主，收益結構更適配證券化要求。
項目自身存在多重落地約束：一是國保、市保建筑業態調整、改造、收益劃轉均需多部門審批，文物屬性與經營性資產難以清晰確權分割；二是地塊由多片舊城土地整合，早年改造手續存在缺口，是入池前核心整改項；三是單體體量偏小，缺少大型酒店、停車場，難以抹平淡旺季收入差距，收益提升空間有限。
為什么不直接上公募REITs？
政策層面，中辦、國辦《提振消費專項行動方案》、發改委申報指引均鼓勵發展文旅基礎設施REITs。截至2026年7月，國內暫無純景區、老城歷史街區公募REITs上市；酒店類消費基礎設施公募REITs已有4單完成注冊，經營性物業證券化路徑打通。
2026年落地兩類主流文旅私募證券化產品：洛陽隋唐洛陽城收益權類類REITs；鄭州泰和里、天津泰達航母持有型機構間REITs。文旅CMBS屬于不動產抵押ABS，僅作為配套融資工具，與各類REITs監管、收益分配規則差異顯著。私募產品與公募REITs在審核、出表、投資者范圍上區分明顯。
公募REITs實行雙部門審核，硬性要求底層資產具備連續三年可審計穩定現金流、產權無瑕疵，資產可完全脫離原始主體面向公眾發行。收益權類類REITs走私募備案，周期短、準入門檻更低，依靠主體差額補足與擔保增信，產品普遍約定到期回購，資產無法完全剝離報表；機構間REITs架構更靈活，僅在產權、多年運營數據全部達標后可轉報公募，兩類私募產品不能與公募混同。
按完整會計年度計算，廣陵有鹽2023年末開業，目前僅積累?2024、2025兩個完整年度?的運營數據，達不到公募REITs三年持續運營的硬性標準；再加上文保確權、土地合規梳理周期漫長，短期無法集齊公募申報材料。區內多家AA+平臺可提供信用兜底，類REITs能快速落地置換高息非標債務，匹配全區4%融資成本管控要求。
這套方案存在明顯短板：私募僅面向機構，二級市場流動性弱；到期回購機制無法形成公募"投、建、管、退"完整閉環，未來轉公募仍需擴充資產、補齊合規材料、積累更長運營數據。
從文件到落地，至少要過三道關
納入資產池的文保建筑租金、改造、業態調整均受文物法規約束，收益漲不動，政策卡著；文保資產不可單獨抵押轉讓，搭建SPV、完成確權需文物、自然資源、國資多部門出具合規文件，跨部門協調周期不確定。當地灣子街8項古城活化模式已全省全國推廣，但資產證券化聯合確權、收益分割暫無本地實操先例。
項目無門票依賴，但客流高度集中于節假日，平日營收偏弱。成熟商業REITs底層商鋪出租率穩定?95%以上?、租金收繳率近100%，廣陵有鹽運營周期短，長期租約、商戶結構、收入波動數據儲備不足，中介會設置嚴苛現金流壓力測試，運營方需綁定長期主力店、鎖定年度活動收入，把可分配的穩定收益做實。
類REITs僅能一次性回籠資金，存續期內街區運營、物業、文保修繕全部由廣陵文旅承擔。若回籠資金全部償債、未預留改造升級資金，長期運營能力下滑會影響投資人收益兌付，這也是全國城投文旅證券化的共性難題。當地配套片區更新專項資金，可一定程度緩解該風險。
廣陵區打造一整套古城運維管理機制：依托"古城管家"、"古城環境秩序聯盟"兩大載體，布局15個停車聯盟、新增?1500個古城車位?，建成智慧消防監管中心，完成35條歷史街巷翻新升級，整套運維能力足以覆蓋REITs存續期內的文保修繕、街區日常運營需求。
別的城市試過了，廣陵能走多遠
2026年落地的文旅私募證券化項目，大多依托大型連片景區、綜合文商旅綜合體，多元業態對沖收入波動，更扛得住波動。洛陽隋唐洛陽城依托整片景區完整收益與市級高信用平臺發行收益權類類REITs；鄭州泰和里、天津泰達航母整合商業、夜游、游樂業態發行機構間REITs。
對比同類項目，廣陵有鹽優勢在于純城市更新屬性、無門票依賴、線下消費業態成熟；短板是單體規模偏小，再碰上文保多重約束，缺少配套資產增厚收益。
結合兩次專項推進會與"十五五"古城規劃，項目分?兩步推進?：短期補齊確權、評級合規材料，通過招商拉長商戶租期平滑收入波動，落地類REITs置換高息非標；長期整合曹李巷非遺中心、中華詩詞博物館揚州館、劉莊鹽商園林與存量直管公房擴容資產池，為后續申報公募留出空間。
目前國內多家4A、5A級景區均在籌備公募REITs，全部處于前期調研、中介招標階段，暫無景區、歷史街區公募產品落地，儲備項目未披露落地時間與募資規模。國內目前沒有歷史文化街區證券化的標準化模板，廣陵這次探索，?關鍵不在融了多少錢，而是為區縣文保存量資產摸索一套可落地的實操路徑?，落地核心是清晰劃分文保公益性與經營性資產邊界，形成經得起年審的穩定收益。
當下各地城投普遍壓降非標、盤活存量、優化債務結構，類REITs是區縣文旅平臺兼顧債務化解、古城活化、長期運營的過渡工具。
但文物政策硬性約束、客流季節性波動、多地塊產權分割多重問題疊加，這些卡點短期內難以完全化解，項目證券化落地很難提速；即便發行類REITs，也僅能解決短期資金周轉，沒法形成"投進去—賺回來—再投"的完整循環。
想要實現古城資產長期資本化，需持續補齊合規手續、升級運營能力、整合片區文旅物業；當前文旅公募REITs僅有頂層準入框架，適配文保街區的具體操作辦法還沒出來，配套規則仍待完善。
廣陵有鹽推進類REITs，相當于在無統一行業模板下先行試錯。國內區縣暫無文保街區完整走完證券化的成熟案例，?廣陵屬于首批探索者?。流程跑通后，片區南河下、仁豐里及全國同類老城更新項目均可參照；即便推進受阻，也能厘清文保、權屬、融資層面各類實操堵點。相比紙面方案的完善度，?文保審批效率、穩定經營現金流、非標債務實際壓降成效?，才是衡量項目能否落地的核心標準。
數據來源及免責聲明：揚州市廣陵區政府官網政協提案答復、2026 年廣陵區政府工作報告、廣陵古城項目推進會公開信息、江蘇省文旅廳公開運營數據；中辦、國辦《提振消費專項行動方案》、國家發改委 REITs 申報指引、證監會基礎設施 REITs 相關監管文件；洛陽、鄭州、天津文旅類證券化項目公開資料，行業機構不動產金融研究報告。本文僅為行業客觀深度分析，不構成任何投資建議。項目后續推進節奏、交易結構、運營測算及發行方案，均以當地政府、廣陵文旅集團官方公示文件為準。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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