睿思網 作者：睿思中國
來源：睿思網
近期華夏合肥高新創新產業園REIT二級市場持續走弱，月內兩度觸發臨時停牌，疊加原始權益人拋出增持計劃，成為產業園類公募REIT板塊的焦點標的。該基金場內代碼180102，2022年9月20日正式成立，托管機構為中國工商銀行。
價格異動最早引發市場關注是在5月末。5月28日華夏基金就曾發布交易情況提示公告，當日基金二級市場收盤價報1.128元，單日跌幅達5.13%，較4月27日的收盤價累計下挫21.88%。彼時管理人已公開提示投資者留意二級市場波動風險，審慎做出投資決策。
進入6月后，跌勢并未止住，首次觸發發行價偏離停牌閾值。6月22日基金收盤報1.045元/份，相較于2.19元的發行價，價格偏離幅度首次達到50%。按照深交所公募REITs相關業務指引要求，為保護基金份額持有人權益，基金于6月23日開市起臨時停牌1小時，當日10:30恢復正常交易，基金通平臺的份額轉讓業務也同步暫停一小時。公告同時披露，該產品上市至今累計每份分派收益0.3311元。
僅一個交易日過后，價格繼續下探觸發第二次停牌。6月23日基金收盤價跌至1.000元，對比6月17日的收盤價，短短數日內累計跌幅達到10.87%。基金隨即再發公告，宣布6月24日開盤起再次停牌一小時，同步暫停基金通平臺轉讓業務，恢復時間均為當日10:30。
價格持續承壓的背后，底層資產的運營現狀也隨之浮出水面。這只REIT的底層資產為合肥創新產業園一期項目，坐落于合肥高新區望江西路，2011年建成投入運營，項目土地使用權面積約14.68萬平方米，總建筑面積35.68萬平方米，建設內容包含22棟房屋建筑、3個地下車庫，業態以研發辦公樓為主，搭配配套商業與停車空間，整體資產分屬合肥高新睿成、合肥高新君道兩家項目公司持有。
從最新運營數據看，園區當前面臨一定的出租去化壓力。截至2026年3月末，項目整體可供出租面積29.75萬平方米，實際出租面積19.12萬平方米，出租率為64.28%；一季度租金收繳率59.91%，含稅租金單價為27.59元/平方米/月，存量租約的加權平均剩余租期為2.46年。
針對出租率下行的局面，運營端已經采取了多項市場化措施推進去化，包括推出租金優惠促銷方案、拓展中介合作渠道、為有長期穩定租賃需求的客戶提供定制化裝修增值服務等。目前中介渠道帶客已有客戶落地，同時有多組潛在客戶處于洽談階段，運營方正通過多維度舉措發力，推動出租率企穩。管理人多次明確，截至各公告發布時點，園區日常經營、基金整體運作均保持正常，運營管理機構履職平穩，不存在應披露而未披露的重大信息。
在價格連續回調的節點，原始權益人也出手釋放穩定信號。6月23日公告顯示，基金原始權益人合肥高新城市發展集團有限公司計劃以自有資金增持基金份額，增持金額上限為2000萬元，增持方式涵蓋深交所競價交易、大宗交易等合規場內方式，本次增持不設置固定價格區間，將結合基金價格波動與二級市場整體走勢擇機實施。
截至增持計劃公告前，合肥高新城發合計持有該基金1.7759億份，持股比例25.37%。其表示，推出增持計劃是基于對基金及底層不動產項目未來發展前景的信心，以及對長期投資價值的認可，目的在于增強投資者信心，支持基金持續穩定健康發展。按照安排，本次增持計劃尚需上級主管部門審批，在取得正式批復后12個月內完成實施；同時企業作出鎖定承諾，本次增持的份額，在增持實施期間以及增持完成后6個月內，不會通過任何方式進行減持。
管理人也反復提示風險，公募REIT的二級市場交易價格受多重因素影響，份額價格的漲跌會直接改變投資者的持倉成本，進而影響實際持有期的凈現金流分派率。基金不保證盈利，也不承諾最低收益，過往業績不代表未來表現，投資者需充分了解產品風險收益特征，結合自身風險承受能力理性判斷、審慎決策。
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