克而瑞地產(chǎn)研究 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設(shè)有分所，在廈門大學(xué)設(shè)有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
整體來看，上海三輪集中供地在精準調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)，且利潤空間有一定保障。
經(jīng)過4天的連續(xù)出讓，上海2021年集中供地工作落下帷幕，三輪集中供地中上海共出讓了78幅含宅地塊（不含安置房等特殊用地）。
在持續(xù)調(diào)控下，上海三輪供地整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，總成交金額達到470億元，即便在第三輪全國市場熱度下降之際，上海優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)吸引開發(fā)商積極競拍。
01 三輪集中供地以穩(wěn)為主
全年含宅地塊成交建面同比漲21%
對比上海三輪集中供地的成交情況來看，成交體量呈現(xiàn)先跌后漲的“凹”字型走勢：首輪含宅地塊的成交量最高，建面達到394萬平方米，第二輪降至241萬平方米，第三輪又回升至313萬平方米。
三輪合計來看，上海含宅地塊供應(yīng)量已經(jīng)與去年持平，若統(tǒng)計集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過1100萬平方米，同比增加21%。
不同于其他城市首輪和第二、三輪集中供地呈現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象，上海土地市場在持續(xù)精準的調(diào)控下，熱度表現(xiàn)相對平穩(wěn)：三輪集中供地平均溢價率均在4-5%左右，流拍率也一直處于低位，且第三輪并未出現(xiàn)流拍地塊。
值得注意的是，在全國土地市場熱度“驟降”，且企業(yè)的生存環(huán)境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊依然能夠吸引房企積極參拍，第三輪集中供地中有7宗地報價達到中止價，進入一次性報價環(huán)節(jié)，且還有2宗地塊參拍房企數(shù)量超過6家，采用有競價招標方式出讓。
02 第三輪1/3地塊達到中止價
第三輪集中供地中，上海有9宗較為優(yōu)質(zhì)的地塊達到設(shè)定的“中止價”，平均成交溢價率在8-9%左右：
其中招商蛇口競得的浦東外高橋森蘭板塊宅地是本次土拍最“熱門”地塊，地塊周邊地鐵站、公園配套完善，且已經(jīng)形成相對高端的居住氛圍，因此吸引了房企積極參拍，在經(jīng)過近50輪報價后，進入一次性報價階段，最終由招商蛇口以45.3億元競得，溢價率9.39%，無論總價或是溢價率，均是本次土拍之“最”。
建發(fā)競得的寶山顧村地塊熱度也較高，除建發(fā)外還有大華、中華企業(yè)等房企參拍，此外青浦、松江、奉賢等區(qū)域也均有地塊進入一次性報價階段。
其他地塊則全部為底價成交，除了區(qū)位相對較弱以外，還有部分特殊要求：如崇明的“雙限雙競”地塊，僅能定向銷售給特定區(qū)域的特定人員，浦東花木板塊的一宗宅地區(qū)位優(yōu)勢較強，但住宅建面比例僅有四成左右，因此也均為底價成交。
03 地塊盈利空間較二輪繼續(xù)提升
六成地塊房價地價差高達2萬/平方米
從盈利角度來看，上海的第三輪集中供地設(shè)置的最高限價和房地聯(lián)動價仍給企業(yè)留了一定的利潤空間：
在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分后，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價較名義樓板價普遍有10%以上的提升。
僅有尤其港城集團競得的浦東花木板塊地塊，雖然名義樓板價僅有13489元/平方米，但是剔除大比例科研用地后，實際可售住宅的樓板價達到54439元/平方米，地價房價比高達0.87，且每平方米價差僅有8061元，盈利的難度非常大，因此在地塊地理條件不錯的情況下，也僅有政府平臺底價拿地。
除此之外，本次成交的其他限房價地塊都保有一定的盈利空間，平均地價房價比為0.52，且有15宗地塊的地價與房價差達到2萬/平方米以上，尤其大華競得的閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊、金茂聯(lián)合體競得的南匯區(qū)城中村改造地塊、浦發(fā)競得的川沙鎮(zhèn)地塊等可售樓板價與房地聯(lián)動價的價差達到2.7萬/平方米以上，盈利的空間相對較大。
04 規(guī)模房企上海補倉力度大
本土企業(yè)拿下近20%地塊
上海作為各大房企的“必爭之地”，每次土拍都會吸引眾多房企參拍，即使在行業(yè)整體熱度下行之下，也有不少規(guī)模房企、民企積極參拍，與其他城市第三輪半數(shù)地塊被本地政府平臺競得的情況形成鮮明對比。
經(jīng)歷三輪集中供地后，招商蛇口成為今年上海土地市場的“最大贏家”，共計拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米，從2020年開始招商在上海持續(xù)保持極為積極的投資態(tài)度；其次保利、象嶼的拿地金額也在百億以上，值得一提的是，深耕三四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。
上海的地方政府企業(yè)如上海城投、臨港城投、奉賢投資開發(fā)集團等平臺公司也在集中供地中有所斬獲，且平臺公司也主要是從第二輪集中供地開始涌現(xiàn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計，三輪集中供地中，約有15%的地塊由此類公司競得。
此外，上海本土房企大華集團在今年集中供地中也拿下4宗地塊，進一步鞏固了自身在上海的土儲，但是地塊的體量較小，總金額僅有27億元。
05 成交地塊過半集中于南匯、奉賢和青浦
從各區(qū)域成交含宅地塊的情況來看，三輪集中供地后，浦東南匯和奉賢成為年內(nèi)“供地大戶”，成交建面超過100萬平方米，尤其南匯成交總建面高達353萬平方米，占總成交建面的37%。此外，成交建面最高的三個區(qū)域占總成交建面的58%，也就是未來上海接近六成的住宅項目將集中于這三個區(qū)域。
反之核心區(qū)域如靜安、徐匯、楊浦的成交總建面都不足30萬平方米，土地資源依舊稀缺，未來如果這些核心區(qū)域有土地供應(yīng)，預(yù)計還將引起房企非常積極的競拍。
整體來看，上海三輪集中供地在精準調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)，且利潤空間有一定保障，也一定程度從側(cè)面反映了在房企謹慎投資的大背景下，城市發(fā)展前景大、抗風(fēng)險能力強、經(jīng)濟基礎(chǔ)好的城市依舊是企業(yè)投資的首選。
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