近日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行三部門聯合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》。《通知》要求，聯合開展一次經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。同時，建立房地產中介機構和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

所謂經營貸，是指以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經營需要。

經營貸的發(fā)放，初心是為了幫助部分企業(yè)獲得臨時性的周轉資金。然而，近期這些本用來扶持實體經濟的優(yōu)惠性貸款逐漸流向投向房地產領域。這不僅影響了房地產調控政策效果，更擠占了支持實體經濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

2020年，在疫情影響下，中小企業(yè)融資較為困難。為幫助企業(yè)紓困，助力復工復產，國家層面出臺了一系列扶助政策，其中就包括針對中小微企業(yè)和個體工商戶進行的經營性貸款貼息。

值得一提的是，部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.6%左右。這與按揭貸款利率形成鮮明反差，也讓投資者嗅到了樓市里新的套利機會。

光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受財視中國采訪時表示，存在跨市場套利機會是經營貸流入房地產市場的主要原因。一方面，經營貸的低利率、低門檻與房地產市場利率存在利差，引發(fā)跨市場的套利行為；另一方面，經營貸的貸后跟蹤監(jiān)測難度較高，讓部分投機者有空可鉆。

細究經營貸違規(guī)流入樓市的背后，我們不難發(fā)現，還存在“銀行—擔保公司—助貸機構”這樣一條灰色產業(yè)鏈。購房者僅需花費幾萬元，就能用最低年利率3.6%左右的經營貸，替換掉年利率5%以上的按揭房貸。

“隨著近年來我國房地產市場的快速發(fā)展，特別是部分一二線城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強房地產調控，金融管理部門和金融機構從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個人住房貸款相關政策。在住房貸款難以完全滿足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉向經營性貸款和消費貸款。”招聯金融首席研究員董希淼透露，部分小微企業(yè)貸款與個人住房貸款5%-6%的利率形成較大價差，誘使部分購房者轉向申請經營用途貸款來購買房產。此外，部分房產中介和貸款中介誘導、協助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動力量之一。

“包裝”后的經營貸不斷流入樓市，投資者明目張膽“薅羊毛”。尤其在北上廣深等一線城市，經營貸正在引發(fā)一場樓市的“造富盛宴”。

據了解，目前信貸資金違規(guī)流入樓市主要集中在二套商品房交易環(huán)節(jié)，操作工具以個人經營貸、個人消費貸為主。以上資金缺口類型頗具代表性，為信貸資金違規(guī)入樓市滋生了土壤。這場由經營貸違規(guī)流入樓市所引發(fā)的“造富盛宴”，實則是危機四伏。

周茂華從四方面具體分析經營貸大量流入樓市可能引發(fā)的風險。第一，對房地產而言，經營貸資金違規(guī)流入房地產，將抬高房地產企業(yè)杠桿，加劇企業(yè)發(fā)展的脆弱性；第二，對銀行來說，銀行對房地產資產依賴過重，會導致資產負債失衡，一旦房地產市場價格下跌，銀行流動性會面臨風險，嚴重時容易出現潛在系統(tǒng)性風險。

第三，對居民來說，經營貸違規(guī)流入樓市可能推升債務杠桿率，對消費形成擠出效應，而且這種加杠桿行為，本身就面臨資金鏈斷裂的風險；第四，對于區(qū)域經濟而言，區(qū)域房價的非理性上漲將增加創(chuàng)業(yè)成本和風險，擠出中小企業(yè)信貸資源并抑制區(qū)域創(chuàng)新，如果區(qū)域樓市泡沫破滅，可能進一步拖累區(qū)域財政，對政府債務構成壓力。

董希淼表示，經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，在一定程度上擾亂了房地產調控大局，容易引發(fā)局部房地產市場過熱，也影響公眾對房地產市場預期。另外，本應流向實體經濟重點領域的薄弱環(huán)節(jié)的金融資源被擠占，影響宏觀政策實施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問題。

對企業(yè)和居民個人來說，用經營用途貸款購買住房，推高杠桿率和負債率。一旦房地產市場或政策發(fā)生較大變化，還可能導致債務危機，美國“次貸危機”就是典型的教訓。對銀行而言，過分依靠房地產來擴大規(guī)模、搶占份額，既存在政策風險也存在信用風險。部分銀行信貸管理不嚴不實，少數銀行從業(yè)人員為違規(guī)行為提供便利，還可能受到處罰。

其實，經營貸所引發(fā)的風險早已暴露。監(jiān)管層也曾屢次禁止經營貸流入樓市。在北京、上海、杭州等城市，經營貸違規(guī)流入房地產的問題早前也開始自查自改。

2021年伊始，多個城市就已經開始了嚴格審查經營貸、消費貸資金流向違規(guī)流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。

2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場的通知》，要求嚴格實施貸前調查，盡職落實貸后管理。另外，廣東銀保監(jiān)局也曾下發(fā)《關于組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，部署全轄銀行機構全面自查。

就在今天，深圳銀保監(jiān)局表示將加碼監(jiān)管全部涉房貸款，每季度滾動排查資金流向。滾動排查范圍為截至報告期末的所有存量業(yè)務，包括房地產對公和個人信貸業(yè)務、經營用途貸款、消費類貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業(yè)務，其中經營用途貸款是排查重點，排查結果于每季后5個工作日內上報。

那么，在房貸監(jiān)管全面趨嚴的情況下，樓市、銀行將何去何從？

周茂華強調，國內監(jiān)管環(huán)境的變化，對銀行資產負債與內部管理均會產生一定影響。此前不規(guī)范的“經營貸”將無法進行，部分存量也會面臨整改，進而影響銀行的資產和負債業(yè)務。與此同時，銀行需完善經營業(yè)務管理考核制度。

但整體上，由于經營貸規(guī)模相對有限，并非銀行支柱型業(yè)務，預計對銀行業(yè)整體經營影響有限，不排除會對個別銀行造成較大的影響。對于樓市來說，嚴查經營貸將截流房地產的一大輸血渠道。在房地產整體融資環(huán)境略偏空的情況下，局部房地產炒作將尤其受到抑制。

復旦大學金融研究中心主任孫立堅認為，“嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域”的政策會產生一個暫時效果。要真正根除，需要解決老百姓錢不夠花的通脹預期、公共資源均等化等問題。買房只是一個手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來的高質量的生活。只有把老百姓的后顧之憂解決好，房價才會良性、健康地跟著真實需求一起成長。

董希淼表示，防范經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，不能把所有責任都推給銀行業(yè)金融機構。應建立并完善金融管理部門與金融機構聯動機制，明確職責邊界，各司其職，協同配合，并壓實借款人的責任。各地在排查和處置過程中，既要嚴格，又要精準，要減少“誤傷”有真實經營性資金需求的小微企業(yè)。歸根結底，還是應加強和改進房地產宏觀調控，穩(wěn)定房地產市場預期。市場趨于平穩(wěn)，通過各種手段套取資金流入房地產領域的現象自然就會減少。此外，還要進一步實施差別化住房信貸政策，合理滿足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場的支持和服務。