金融審判研究院 
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作者：初明峰、劉磊、張款款
來源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
裁判概述
實際購房人借用他人名義購房不存在無效情形，名義購房人符合條件的情形下享有的排除房屋出賣方債權人對房產采取強制執行之民事權益，實際購房人亦可代為享有并行使該權利。
案情摘要
1999年11月16日，魏秀萍與華僑出版社簽訂合同、委托書等，約定華僑出版社以魏秀萍個人名義購買房屋。
2. 1999年11月26日，賣方全聯公司與買方魏秀萍簽訂《北京市內銷商品房預售契約》。
3. 另查明，在簽訂《商品房預售合同契約》后，由于全聯公司與建筑商之間的糾紛，未為買受人辦理過戶登記手續。后由于涉案房屋被法院查封，亦無法辦理產權過戶登記。實際購房人華僑出版社交付全部價款并占有使用案涉房產。
4. 全聯公司欠付牛建公司工程款及利息、律師費、仲裁費，牛建公司依據仲裁裁決申請對上述房屋查封，目前是首輪查封。
5. 華僑出版社向查封法院提出執行異議被駁回后，繼而提起案外人異議之訴。
爭議焦點
法院認為
（一）華僑出版社與魏秀萍簽訂的合同、委托書等約定華僑出版社以魏秀萍名義向全聯公司購買案涉房屋。之后，華僑出版社支付了全部購房款，魏秀萍出具了《關于變更房屋所有權的申請》，申請將該房屋的所有權變更為華僑出版社。上述事實能夠證明華僑出版社作為真正的房屋買受人，就案涉房屋享有民事權益。牛建公司主張華僑出版社不是房屋買受人，從而不能主張相關權利，與事實不符。
（二）本案中，魏秀萍與全聯公司在執行過程中達成和解協議，約定全聯公司為魏秀萍辦理案涉房屋產權過戶登記手續，即雙方就繼續履行合同重新達成合意。該和解協議簽訂于一審法院依牛建公司申請而采取查封措施之前，符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的條件。一審期間，各方當事人均認可華僑出版社以魏秀萍名義支付了全部購房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全聯公司與施工承包方存在糾紛致房屋被法院查封，案涉房屋無法進行過戶登記，也即未辦理過戶登記并非魏秀萍的過錯。據此，魏秀萍就案涉房屋享有排除強制執行的民事權益。華僑出版社作為實際購房人，亦可代為享有并行使該權利。原審認定華僑出版社對涉案房屋享有的權利足以排除執行，并無不當。
案例索引
相關法條
《最高法關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
實務分析
盡管買受人尚未來得及將房屋登記在個人名下，所買受房屋便被出賣方的債權人查封執行，但買房人有權基于買賣事實依據《執行異議與復議規定》的第28、29條對房產主張實體權益以阻卻執行。但如果房產買賣中存在借名買房情形，買賣合同的簽訂方是名義人，實際使用者是實際購房人。此時，如何判斷異議主體資格、如何認定實際占有、居住等問題，在實務中存在不同認識。
本文援引權威判例明確：若借名買房事實并不違反法律規定，實際購房人可以代位名義購房人直接對出賣人的債權人提出執行異議，購房合同簽訂人與實際占有使用人雖不統一，實際購房人仍可在滿足執行異議與復議規定相關要件的情況下主張實體權益以阻卻執行。筆者贊同案例觀點，特此推薦。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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