業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管二季度和上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐，但從PMI連續(xù)4個(gè)月站上50%的榮枯線來看，二季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本板上釘釘。但疫情防控常態(tài)化以及群眾的心理恐懼持續(xù)抑制消費(fèi)熱情，導(dǎo)致供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。而這一現(xiàn)象傳導(dǎo)至商業(yè)辦公寫字樓市場(chǎng)，就表現(xiàn)為整體復(fù)商復(fù)市節(jié)奏放慢，未來仍需持審慎態(tài)度。

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)漸暖  全年凈吸納量或僅為歷史水平一半

數(shù)據(jù)顯示，相較于一季度慘淡的成交行情，隨著疫情被壓制，二季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)逐步回暖。在剔除了自用和預(yù)租的情況下，全市凈吸納量約3萬(wàn)平方米。

詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示，二季度，隨著需求開始逐步釋放，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個(gè)季度空置率基本持平。從區(qū)域來看，其中，CBD區(qū)域因有三星大廈這一新增供應(yīng)入市，因此區(qū)域內(nèi)空置率被小幅推高，上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。此外，麗澤區(qū)域本季度成交最火熱，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量及高性價(jià)比，使麗澤區(qū)域的空置水平環(huán)比大幅下降16.2個(gè)百分點(diǎn)。

從租金方面來看，本季度依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，二季度北京整體市場(chǎng)租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平方米。從區(qū)域來看，燕莎租金降幅依然較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。此外，價(jià)格長(zhǎng)期堅(jiān)挺的金融街區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢(shì)，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，然而盡管如此，這兩個(gè)區(qū)域依然是北京表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，主要受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京甲級(jí)寫字樓的整體市場(chǎng)需求的持續(xù)性回暖，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)符合預(yù)期、北京疫情防控有效以及寫字樓需求中性釋放這3個(gè)基礎(chǔ)條件。目前來看，盡管基本可以確認(rèn)市場(chǎng)已走出疫情陰霾下的下行趨勢(shì)，但今年全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后，可能僅為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷史平均水平的一半左右。

此外，市場(chǎng)高供應(yīng)的問題依然存在。據(jù)數(shù)據(jù)，下半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來接近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，明年也有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，空置率預(yù)計(jì)將在2021 年達(dá)到本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)，達(dá)到20.7%。同時(shí)，在高空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，租金依舊會(huì)保持緩慢下探的趨勢(shì)，但因下探空間已經(jīng)非常有限，因此，2021年和2022年可能會(huì)成為本輪市場(chǎng)租金調(diào)整的真正底部。

長(zhǎng)期以來，北京辦公物業(yè)中除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照地理位置劃分，北京已形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋，西南方的豐臺(tái)科技園，東南方向的亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。

詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年底，涵蓋八大核心辦公樓子市場(chǎng)和六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)在內(nèi)，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3300萬(wàn)平方米，其中甲乙級(jí)寫字樓體量將超過1800萬(wàn)，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1500萬(wàn)平方米。而在市場(chǎng)規(guī)模方面，預(yù)計(jì)到今年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超900億元，其中甲級(jí)寫字樓超過420億元，乙級(jí)寫字樓約250億元，產(chǎn)業(yè)園近230億元。無(wú)論從體量面積還是租金規(guī)模來看，都是一個(gè)巨大的難以消化的市場(chǎng)。

據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來，產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量逐漸增加，其中以2019年為最——大量供應(yīng)入市下市場(chǎng)空置率從2018年的17%上升至2019年末的23%。其中，以全球500強(qiáng)和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主要需求客群的望京酒仙橋和上地區(qū)域，得益于旺盛的需求，相較于其他區(qū)域超過20%的空置率，無(wú)論租戶抗壓能力、租戶質(zhì)量還是行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)均為北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)中最好的，其他區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超不上。

租金方面，隨著近兩年高供應(yīng)量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)平均租金也進(jìn)入下行軌道，從2018年的134元每月每平方米下降到2019年末的130元每月每平方米，預(yù)計(jì)今年底可能會(huì)進(jìn)一步下探到125元每月每平方米左右。從租金的走勢(shì)來看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)呈現(xiàn)出和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)相似的趨勢(shì)，供應(yīng)量高企提升了整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，整體租金應(yīng)聲進(jìn)入下調(diào)通道。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測(cè)，全市產(chǎn)業(yè)園辦公市場(chǎng)空置水平可能會(huì)在2021年接近28%，并觸達(dá)階段性高點(diǎn)。一旦疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，整體需求不能得到有效釋放，不排除整個(gè)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率會(huì)突破30%。直到2022年，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)3年左右的去化周期，空置水平開始回調(diào)，整體租金下行趨勢(shì)也會(huì)告一段落。

高供應(yīng)推高高空置率仍是未來主旋律  需求抑制放開是市場(chǎng)復(fù)蘇根本

陸明表示，從數(shù)據(jù)來看，無(wú)論寫字樓市場(chǎng)還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，盡管高供應(yīng)量推高空置率依然是整個(gè)北京辦公市場(chǎng)的主旋律，但從4個(gè)一線城市的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，北京市場(chǎng)的未來供應(yīng)量并不算高。“高供應(yīng)量能夠大幅推高空置率，背后也有整體市場(chǎng)需求不足的原因。”陸明說。

陸明分析道，供應(yīng)過剩在一定程度上也意味著市場(chǎng)新增需求不足以支撐這樣的新增體量。經(jīng)濟(jì)增速下行進(jìn)一步限制了企業(yè)的整體營(yíng)收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長(zhǎng)動(dòng)能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段，也從很大程度上持續(xù)影響著社會(huì)生產(chǎn)生活的正常運(yùn)行，特別是體現(xiàn)在居民消費(fèi)端，以上這些因素都從一定程度上抑制著整個(gè)北京市場(chǎng)的需求反彈。如果影響市場(chǎng)的這些客觀因素得不到根本性的改變，那么，全北京市場(chǎng)的增量需求就不會(huì)得到完全釋放，也是因此，高力國(guó)際對(duì)下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)仍然保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然是租戶的核心考量。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，在北京沒有大的疫情反彈的前提下，隨著中央“六穩(wěn)”和“六保”工作推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年復(fù)蘇步伐進(jìn)一步加快，當(dāng)前復(fù)蘇相對(duì)緩慢的服務(wù)業(yè)等各行業(yè)，下半年將起到促進(jìn)就業(yè)和刺激消費(fèi)的重要作用，未來前景尚算可期