眾所周知，商業(yè)地產是一項重資產、回報周期長投資。因此，基本上所有的企業(yè)在投資這一類項目之前都會進行一輪測算。然而，很多人內心卻會打鼓的是到底投資測算靠不靠譜。前幾日在深圳進行投資測算的沙盤推演，就有朋友私下問我說投資測算到底能有多少的準確度。那么，今天就來探討一下這個話題吧。

關于投資測算準不準這個話題，在我看來首先還要從理解為什么要做投資測算說起。也許有些人會暗自覺得這還是個問題嗎，投資測算自然是要評判項目能不能投資；也許還有些人會不屑地說，不就是編個數字忽悠老板花錢么。

這個問題表面看上去似乎對大家毫無挑戰(zhàn)，但不妨再多想一層：投資測算的結果是由哪些因素造成的，結果滿足了預期就能坐等回收投資嗎？這時候相信很多人心里都會想：測算是測算，實際是實際，兩者之間怎么能對等呢——那么問題就來了，如果投資測算沒法和實際完成掛鉤，測算就變成了純粹的數字游戲。

在我看來，投資測算的目的不在于測算那些財務指標能不能達到老板的預期，而是規(guī)劃項目要怎么做才能達到老板的預期。也就是說，投資測算的過程其實是一個模擬未來項目的操盤方式的過程，包括：樓要怎么建、花多少錢建、建多久、建好后怎么招商、租金定多少、每年花多少費用、要不要融資等等。

圖1: 投資測算中定義的各項目標

如果大家認同了我所說的投資測算的目的重在定目標，那么前面關于投資測算準不準的問題就顯得不是那么重要了。當然，從投資回報的要求來倒推制定目標這件事情，依然離不開測算的方法靠不靠譜。這就還需要先充分地理解投資測算的原理。

圖2: 投資測算的基本模型

圖3: 投資領域的T型圖

而至于各項現金流如何更有效、更科學地預估出來，這就要結合企業(yè)自身所投資的項目的特征來設計了。比如：投資住宅會根據推盤計劃和回款預估收入現金流，投資酒店會根據淡旺季房價與空房率預估，寫字樓、購物中心、長租公寓預估租金的方式方法也有所差異等。各種投資測算的工具，其本質就是結合具體的業(yè)務特點設計了一套預估現金流的方法。

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圖4: 基于投后思維制定投資方案

事實上，在許多企業(yè)的投資測算過程中，往往因為粗放式地交差而忽略了重要的影響因素。比如：在建設規(guī)劃時為了提高租金項目容積率做到最大，卻極盡可能的壓縮建設成本，工期也按照最保守的預估。這樣的結果，可想而知就是后面的工程計劃難以完成。要知道，做大容積率必然是需要以加大工程成本、延長工期為代價的，并且過分壓縮建設成本必然對后期的維護費用有所影響。

再比如：投資時往往按照市場的租金水平來預估自身項目未來的現金流收入。然而，別人在租10塊錢的時候我們真就也能租10塊錢嗎？熟悉招商的同事都明白，對于新入市的項目而言為了搶占市場會給出一定幅度的折讓，特別在當前空置率日趨上升的市場環(huán)境下是根本沒可能按照市場租金水平去出租的。如果投資時這么去預估，那就是給未來運營的同事挖了一個大坑。

在投資測算方案中類似這樣被忽略的問題往往還有很多，如：十幾年甚至幾十年的投資期限里完全不考慮工程改造，租金卻依舊要求穩(wěn)定地增長；出租率穩(wěn)定增長至高位，不考慮續(xù)租招商的影響；工程成本和物業(yè)費用都控制到最低，忽略了建造標準與維護成本之間的矛盾等等。無視這些因素所定出來的目標，后續(xù)承接項目的人自然就會覺得是不靠譜的。

通過上面的介紹，相信大家都清楚項目從規(guī)劃、建設到運營的各種因素會對投資回報造成的影響。然而，投資測算時考慮的因素越多，測算模型的設計也就會變得越復雜。為了更高效地進行投資測算的各項條件假設和評估，許多企業(yè)會借助計算機的工具——這可以是根據自身特征編制的Excel工具，也可以是更加高階的系統(tǒng)軟件應用。

Excel工具的好處在于調整方便，但缺點就是一旦參與測算的人多，不利于統(tǒng)一測算規(guī)則和進行數據的共享協同。因此，對于一些投資項目數量不多的、參與人數較少的企業(yè)而言，往往是更多會選擇應用Excel工具來進行測算。當然，應用系統(tǒng)軟件除了協同的優(yōu)勢外，并且還可以通過調整一些測算因子來進行敏感性分析，找到造成回報目標差距的改善點。

圖5: 百思空間系統(tǒng)針對投資測算的應用

隨著土地價格的不斷上漲和商業(yè)地產存量競爭的日趨加劇，一味追求速度地盲目開發(fā)投資必將難以持續(xù)。企業(yè)要想繼續(xù)保持自身的盈利增長，就必須以資管的思維來開展投資測算，并形成項目的經營目標以指導后期工作的開展。同時，借助先進、科學的管理手段武裝自己，通過數據輔助決策，才能最終制勝存量時代。