作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

雖然連續(xù)五年坐上房企銷冠，但“宇宙第一房企”碧桂園的煩惱并不少。

3月14日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“碧桂園地產(chǎn)”）發(fā)布關(guān)于“21碧地04”價格波動的澄清公告。

澄清公告

公告顯示，碧桂園地產(chǎn)發(fā)行的“21碧地04”，因二級市場極少量規(guī)模的交易，導致債券價格產(chǎn)生大幅下跌。

經(jīng)核查，碧桂園地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營、日常管理均運行正常，未發(fā)生重大不利變化；所有公司債券均按時、足額償付本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

目前，碧桂園地產(chǎn)經(jīng)營及財務(wù)狀況良好，債券價格短期波動對發(fā)行人償債能力不構(gòu)成重大影響。

據(jù)公開資料，“21碧地04”發(fā)行于2021年12月27日，當前余額10億元，票息6.3%，期限2+2年，將于2025年12月17日到期，2023年12月面臨回售。

此前，3月11日“21碧地04”遭遇暴跌，跌幅達27.1%，盤中遭臨時停牌，最終收盤為72.9元，同時碧桂園地產(chǎn)旗下“21碧地02”等債券也出現(xiàn)明顯異動。

有市場人士認為，可能是金融機構(gòu)為了避險批量出庫民企地產(chǎn)，導致碧桂園地產(chǎn)債券集中下跌。

《小債看市》統(tǒng)計，目前碧桂園地產(chǎn)存續(xù)債券18只，存續(xù)規(guī)模220.23億元，其大部分債券集中在3-5年內(nèi)到期，一年內(nèi)債券到期規(guī)模僅27.01億元。

存續(xù)債券到期分布

據(jù)最新評級報告，碧桂園地產(chǎn)主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

在離岸債券方面，主要由碧桂園（02007.HK）發(fā)行，目前存續(xù)美元債18只，存續(xù)規(guī)模117.19億美元。

另外，碧桂園還存續(xù)3只在岸債券，存續(xù)規(guī)模56.21億元，其中1-3年內(nèi)到期規(guī)模有39.04億元。

值得一提的是，近日碧桂園公告稱社交媒體上流傳有關(guān)公司境內(nèi)外融資相關(guān)不公平負面陳述或評論，公司董事會澄清有關(guān)陳述或評論為毫無根據(jù)且嚴重誤導。

其中，碧桂園地產(chǎn)是碧桂園境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最主要運營平臺及境內(nèi)最主要的融資平臺。

碧桂園官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為60.09%，公司實際控制人為楊惠妍。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2021年，碧桂園實現(xiàn)全口徑銷售額7588.2億元，同比下降3.8%；實現(xiàn)權(quán)益銷售額5580億元，完成銷售目標的88.9%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年碧桂園以7208.6億操盤金額和8411.7萬平方米操盤面積，第五年在房企中稱霸。

克而瑞數(shù)據(jù)

其實，自去年下半年以來，碧桂園的銷售日益疲軟，今年這個趨勢依舊。

今年1月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售額363.6億元，同比下降9.81%；2月合約銷售金額為327.6億元，同比下降29.6%。

在土儲方面，2021年碧桂園獲取333個項目，總土地面積2029.37萬平方米，其中權(quán)益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業(yè)第一。

然而，碧桂園新獲取土地中6成分布在三四線城市，一二線城市占比低，未來去化存在一定壓力。

2021年上半年，碧桂園實現(xiàn)營收2349億元，實現(xiàn)歸母凈利潤150億元，同比增長6.11%，業(yè)績增速明顯下滑。

值得注意的是，碧桂園本就不高的毛利率，近年來持續(xù)走低，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為19.7%和9.54%，盈利能力欠佳。

銷售毛利率

截至2021年6月底，碧桂園總資產(chǎn)為20174.63億元，總負債17397.87億元，凈資產(chǎn)2776.76億元，資產(chǎn)負債率86.24%。

近年來，碧桂園財務(wù)杠桿水平高企，雖其資產(chǎn)負債率有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

財務(wù)杠桿水平

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，碧桂園剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為77％，凈負債率49.7%，現(xiàn)金短債比為2.1，踩中一道監(jiān)管紅線，仍屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，碧桂園主要以流動負債為主，占總負債的84%。

截至2021年6月底，碧桂園流動負債有14696.37億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有868.21億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有1679.21億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2020年末碧桂園未使用銀行授信額度有3400億元，可見其財務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動負債2701.5億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計2374.14億元，規(guī)模十分龐大。

整體來看，碧桂園剛性債務(wù)規(guī)模有3242.35億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為19%。

從融資渠道看，除了借款和發(fā)債，碧桂園還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

然而，2020年以來，由于外部融資環(huán)境收緊，碧桂園籌資流入資金無法覆蓋到期債務(wù)，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

另外，碧桂園對外擔保額度較大，存在一定擔保代償風險。

截至2021年6月末，碧桂園地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)方等負債提供的擔保余額為830.4億元，占公司凈資產(chǎn)的39.43%，面臨一定或有負債風險。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，碧桂園應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2021年6月末分別為360.37億和4033.11億元，存在一定回收風險。

總得來看，碧桂園銷售疲軟，盈利能力持續(xù)下滑；債務(wù)負擔較重，財務(wù)杠桿高企；外部融資渠道遇阻，再融資面臨一定壓力。

2010年，萬科等房企運用“高周轉(zhuǎn)”模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被稱為房企高業(yè)績和高周轉(zhuǎn)的“元年”。

碧桂園雖然不是高周轉(zhuǎn)模式的先行者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。

據(jù)悉，碧桂園在萬科“5946模式”基礎(chǔ)上，升級提出“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。

在“高周轉(zhuǎn)”模式大棒下，2012年以來碧桂園銷售規(guī)模一路攀升，2013年進入千億俱樂部。

2017年，碧桂園逆襲恒大和萬科，坐上房企銷售冠軍的寶座，被稱為“宇宙第一房企”。

隨后，碧桂園又憑借規(guī)劃投資6000億元的馬來西亞森林城市項目，成為出海動作最猛的內(nèi)房企，風光一時無兩。

然而，近年來碧桂園房屋建設(shè)安全事故頻繁上演，同時其內(nèi)部貪腐問題也愈演愈烈，近日還因裁員、討薪等風波登上熱搜。（作者微信：littlebond1）

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原標題： “宇宙第一房企”債券暴跌緊急澄清，萬億負債壓頂再融資壓力較大