作者：Osyth

來源：資產界

2021年，深圳文和友開業爆火，單日排號超6萬，一度被視為老舊商圈逆襲、存量商業煥新的標桿案例。

誰也沒想到，僅僅四年，項目招牌全部拆除、場內商戶僅剩9家，二三層基本空置。

其實，真實撤場時間遠比大眾認知更早，產權方茂業集團確認，深圳文和友2025年1月已悄然撤場；緊隨其后，廣州文和友也在2025年2月關停。

至此，文和友走出長沙、重金落地的廣深兩大超級綜合體，全數折戟閉店。

2026年7月14日，深圳文和友標志性的白色招牌被拆除，場地正式交由茂業鄰里運營。

這不是一家網紅餐飲店的倒閉，而是茂業集團存量物業整租托管模式、老舊商場主題化改造、商圈IP招商邏輯的一次完整失敗案例。

01

文和友的野心，做餐飲界的迪士尼

文和友在長沙的成功并非偶然。

它依托長沙本土的市井煙火記憶、成熟文旅客流和老城商業氛圍，是“城市文化+文旅流量+特色餐飲”三者共振的產物。

長沙超級文和友單店封神之后，文和友估值一度高達百億，開始嘗試走出長沙，開啟異地擴張之路。

深圳超級門店，是這場擴張戰略中的核心標桿項目。它是文和友體系內“全國最大的門店”，建筑面積近3萬平方米，比廣州店大數倍，比長沙的超級文和友還大30%，開業時一度被稱為“文和友大樓”。

作為二房東，文和友從200多戶散戶業主手中租下港島銀座2萬平方米可運營商業空間，整棟物業沉浸式改造總投入超2億元，單平米裝修造價高達8000～10000元，耗時超一年打磨場景、復刻復古市井街區。

除巨額改造費外，承租成本同樣高企，整棟樓宇月度租金超3000萬元，同時強勢鎖定場內商戶，承租單價遠超東門商圈平均水平，僅固定支出就堪稱“天價”。

彼時文和友的戰略野心極為清晰，依托“三層金字塔”擴張規劃，計劃五年內落地20家一線城市超級綜合體、整體投資超40億，打造千億級品牌。

深圳門店的使命明確要擺脫對長沙單一地域的依賴，打造可全國復制的標準化網紅商業模型，依托超級場景流量實現品牌全國破圈，同時通過高溢價招商、營收分成實現規模化盈利，為后續全國擴張、品牌資本化鋪路。

文和友的口號是“做餐飲界的迪士尼”，用場景和體驗驅動商業，而非靠菜品本身賺錢。

02

超級文和友，接連折戟廣深

文和友走出長沙，是從廣州開始的。

2020年7月12日，廣州文和友在太古匯東北側裙樓商業“匯坊”內正式開業，投資成本據傳高達2億元，開業當天排號近3000桌，平均排隊4小時。

但僅僅四年多后的2025年1月底，租約提前結束；2月春節休市后未再開業，廣州文和友正式關停。

深圳的投入更大，但甚至比廣州更早一步倒下。

無論是廣州還是深圳，文和友都沒能跑通，文和友CEO馮彬的發言，揭示了這場失敗的商業地產盤活項目的真相。

具體來看，問題出在三個層面：

首先，文化水土不服。長沙靠本土市井情懷起家，但廣深是移民城市，沒有統一的“本土記憶”。有網友評價廣州文和友的做舊風格“并不貼合80年代廣州人的城市記憶，就是純純的網紅餐飲店集合體”。復古場景對廣深年輕人來說只是一次性打卡道具，來一次拍完照就不來了。

其次，定位反復搖擺。廣州文和友2021年起就陷入“關店傳聞”的循環中，到2024年12月已僅剩一家門店。深圳同樣經歷了從“老街蠔市場”到湘菜集合店的多次改造。在“融入本地文化”與“堅持長沙特色”之間反復橫跳，導致品牌認知徹底模糊。

馮彬直接承認：“如何在既有成功的元素和本地文化中間做平衡，文和友做得不夠好。尤其在廣州，我們吃的最大的虧在于‘想做當地文化的同時，又舍不得把湘菜丟掉’”。

最后，流量依賴單一。文和友自身引流能力枯竭，全靠茶顏悅色、笨羅卜等外部網紅店引流。2026年5月笨羅卜停業后，客流直接斷崖。有商戶直言，笨羅卜關店后營業額直接下降一半。

租客撐不下去，最終苦的是房東。

03

租客走了，2萬平米“燙手山芋”留給茂業

文和友撤場后，深圳文和友所在的港島銀座商業空間陷入大面積空置，整棟商場僅剩約20家商戶維持營業，基本集中在一樓餐飲檔口，二樓和三樓大片鋪位空置。

物業歸屬于深圳茂業集團，目前20平方米內鋪月租金在9000元左右，相較于茂業集團在深圳東門項目內鋪，租金價格仍處高位，文和友撤場后也留下大量商戶糾紛。

鋪租收入歸零，資產盤活壓力巨大，茂業集團不得不親自下場。

提起茂業，就不得不提他的創始人黃茂如。

黃茂如祖籍廣東惠來，1992年起涉足房地產，是深圳最早參與城市運營的地產商之一，在深圳布吉開發了“茂業城”。1995年，他創建茂業集團，主營業務為地產和商業。

黃茂如是國內最早提出“商業+地產”發展模式的商業地產開發商之一，他的玩法很巧妙：在城市黃金地段自建物業開設茂業百貨店，引入知名商家打造購物商圈，進而提升可售物業的價值；同時，百貨業的現金流又為地產開發提供了源源不斷的資金支持。

2008年，黃茂如以32.6億元財富位列福布斯中國富豪榜第104位。

黃茂如擁有潮汕人驚人的商業天賦，曾開創多項先河：最先啟動“買一百送一百”百貨業營銷策略，甚至還創下了“66小時不打烊”的銷售奇跡，后被同行爭相效仿。

如今，茂業集團旗下擁有一家H股、兩家A股上市公司，在深圳及眾多二三線城市擁有數十家百貨商場，黃茂如本人也被稱為“深圳百貨業大王”。

04

文和友撤場背后，是傳統百貨的轉型陣痛

文和友撤場事件，并非簡單的“網紅店倒閉”，而是老牌深商房企，茂業集團在存量商業盤活路上的一次失敗試錯。

巔峰時期的茂業，手握大量城市核心地段自持商業，是妥妥的核心資產大戶。但隨著傳統百貨落幕、商圈迭代、消費升級，老牌存量商業普遍面臨老化、客流下滑、業態落后、盤活困難的問題。

茂業商業近年來持續推進購物中心轉型戰略，但受行業環境影響，經營業績面臨壓力。截至2025年6月30日止六個月，集團特許專柜銷售總額同比下降32.3%，租賃收入同比下降15.8%。

近幾年，茂業集團逐步退出高杠桿開發、重資產擴張，全面轉向存量自持、物業運營、城市更新、資產盤活，公司持續推進聯營轉租賃戰略，從傳統百貨逐步轉型購物中心化。

引入文和友IP改造港島銀座，本質是老牌房企對存量商業年輕化、網紅化的一次激進試錯。

只是試錯的結果，大家已經看到了。  

文和友撤場后，茂業鄰里接手了這座“燙手山芋”。

茂業鄰里是茂業集團旗下的社區商業運營品牌，茂業集團正在試圖用自己更熟悉的社區商業邏輯，來消化文和友留下的2萬平米空間。

但社區商業的定位能否激活這2萬平米的空間，仍然是個未知數。

畢竟，茂業鄰里擅長的社區商業，和文和友試圖打造的超級綜合體，是完全不同的兩個賽道。

寫在最后

從6萬人排隊的頂流地標，到空置撤場、徹底改頭換面，廣深文和友的落幕，不止是一個網紅品牌的興衰，更是整個存量商業地產行業的深刻警示：

情懷造不出長效商業，流量撐不起資產價值。

老舊商圈盤活，靠的是適配商圈的業態、穩定的現金流、可控的改造成本，而非一時的網紅熱度。

當所有房企都在瘋狂追逐IP、場景、話題時，茂業的這次試錯與回撤，恰恰告訴行業：存量資產的終極出路，從來不是制造噱頭，而是回歸商業本質。

-END-

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 全國最大的文和友，跑了