在存量物業(yè)的抵押融資中，除了銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款和流貸以外，一些境內(nèi)投資機構(gòu)對于優(yōu)質(zhì)主體二線城市以上的非住宅業(yè)態(tài)（商鋪、寫字樓、公寓等）物業(yè)亦可提供抵押類融資，不過區(qū)別于對項目的優(yōu)質(zhì)程度及收益情況的重視，上述機構(gòu)會更加看重融資主體自身的信用。在操作上，一些金控平臺在項目準入方面一般要求項目權(quán)益回報率達到5%以上，在計算授信額度或放款金額時，要么按評估值的折扣率計算，要么按照“未來平均年凈現(xiàn)金流量*擬貸款期限”計算，且一般取孰低值。

從我們財富中心的募集情況來看，我們發(fā)現(xiàn)境外投資機構(gòu)對境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)的收購以及融資會更加偏好。在我們的財富端中，有一些外資機構(gòu)已經(jīng)結(jié)匯了大量資金專門用于收購資產(chǎn)，收購的資產(chǎn)包括一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)、可改造為公寓的自持住宅物業(yè)（一些開發(fā)商因拍地政府要求開發(fā)商自持住宅物業(yè)）、酒店、寫字樓等等。另外，一些外資特殊機會投資基金則瞄定一些優(yōu)質(zhì)主體在境內(nèi)一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)的增量融資機會，即在經(jīng)營性物業(yè)貸之外為標的物業(yè)提供增量融資。

外資機構(gòu)向境內(nèi)房企存量物業(yè)提供增量融資時，以商業(yè)物業(yè)的增量融資為例，外資機構(gòu)一般會重點關注物業(yè)的位置（一二線核心城市的核心地段為優(yōu)選）、租金等現(xiàn)金流及出租率、項目收益情況、融資本息覆蓋情況等，若融資主體較為優(yōu)質(zhì)，則在融資成本上更有優(yōu)勢。在具體操作方面，大部分外資機構(gòu)都偏好在境外放款，但是可以接受物業(yè)的二押（即提供增量融資），并通過固定利息以及利息資本化的設置取得一定的競爭優(yōu)勢。外資機構(gòu)參與境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)融資的基本交易架構(gòu)可參考如下：

從外資機構(gòu)操作境內(nèi)存量物業(yè)融資的實務來看，因一二線核心城市的成熟商業(yè)物業(yè)往往都已經(jīng)申請了銀行等金融機構(gòu)的經(jīng)營性物業(yè)貸款，因此外資機構(gòu)對于優(yōu)質(zhì)的交易主體一般都會考慮接受二押的擔保措施（當然要考慮到一押機構(gòu)是否同意的問題以及外資機構(gòu)為非持牌金融機構(gòu)的情況下辦理跨境抵押的難度問題），同時以物業(yè)的評估值作為參考，扣除其他金融機構(gòu)負債等金額，綜合考慮NOI以及EBITDA等財務指標后確認授信額度，其中貸款率一般不超過60%。需注意的是，在擔保措施方面，一般都須融資方的境外上市主體或全部發(fā)債主體提供增信擔保（維好承諾、回購承諾等），當然具體交易條件及交易架構(gòu)的設置則需根據(jù)融資主體的綜合資質(zhì)以及標的物業(yè)的優(yōu)質(zhì)程度而靈活設置。