丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
消息層面上，多個重磅表態(tài)對于當下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心，至關(guān)重要。
國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，提出貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
關(guān)于市場極為關(guān)注的房地產(chǎn)稅，也有了最新進展。財政部明確，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。
此外，關(guān)于央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
01關(guān)鍵時刻表態(tài)利于恢復(fù)行業(yè)信心
對于目前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心比黃金更重要。
房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境不容忽視，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，商品房銷售增速滑向負增長，房價整體下行。2022年開年以來，房地產(chǎn)市場銷售表現(xiàn)可謂是創(chuàng)造了今年來最差開年。其中，銷售與投資增速均已降至近7年次低，土地購置面積同比下降42%，并創(chuàng)歷史最大跌幅，房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢，行業(yè)信心亟待重塑。
此外，房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，需求端疲軟。2022年2月，住戶部門中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項到位資金中，2022年1-2月個人按揭貸款同比下降16.9%，跌幅較2021年末擴大8.9個百分點。
在此背景下，金融委召開專題會議表態(tài)，對行業(yè)信心恢復(fù)極為重要，也非常及時，對于接下來政策放松、激活市場也值得期許。
目前政策底已現(xiàn)，但市場底尚未真正到來，隨著市場信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟南、徐州等弱二線及強三線城市市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。
02房地產(chǎn)稅改革試點工作將延期
對于大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅，財政部給了一顆定心丸，即今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。
從當前環(huán)境來看，宏觀經(jīng)濟和社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場均面臨著較大的下行壓力，居民消費端市場購買力透支，居民繼續(xù)加杠桿購房的空間顯著受限，此時，并非是落地房地產(chǎn)稅的時間窗口期。
考慮到兩會政府工作報告也并未提及房地產(chǎn)稅，今年房地產(chǎn)稅或?qū)簳r擱淺，部分城市試點工作將向后延期。
03短期內(nèi)貨幣政策重在穩(wěn)地產(chǎn)
金融委召開專題會議，提出貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長，并提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案；同時銀保監(jiān)會表示積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
短期內(nèi)，貨幣政策整體將延續(xù)寬松態(tài)勢，并加大貨幣政策實施力度，未來或?qū)⒗^續(xù)降準、降息助力經(jīng)濟穩(wěn)增長。
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)企業(yè)。
一方面，房企的合理融資需求將得到支持，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤妗栴}房企則有序出清，并給出實際的解決方案，“保交樓”的政策底線不能突破，最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益。
另一方面，因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)，執(zhí)行好差別化的住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，重點在于適度下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期等。
04推動行業(yè)探索新的發(fā)展模式
此次金融委還提到一個非常重要的關(guān)鍵點，即提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
此前，兩會政府工作報告中明確提出，探索新的發(fā)展模式，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。
長期來看需探索并積極構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式，完善住房市場體系和保障體系，建立人、房、地聯(lián)動機制。例如在人口持續(xù)凈流入的大中城市，大力發(fā)展住房租賃市場，尤其是保障性租賃住房，更好解決新市民和新青年的住房問題。
通過本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，將改變原有過度依賴金融的高杠桿模式，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化，將企業(yè)負債率、居民杠桿率真正調(diào)降到相對安全的水平。
此次多部委罕見表態(tài)，釋放出積極信號，關(guān)鍵時刻提振行業(yè)信心。但中央信貸政策適度解綁而非全面刺激，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問題死灰復(fù)燃，本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整后，行業(yè)將告別過去高杠桿發(fā)展模式，探索新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)良性循環(huán)。
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