資產(chǎn)界 作者：Osyth
來源：資產(chǎn)界
十多年前，陳紅天還是深圳地產(chǎn)圈最風(fēng)光的一批富豪之一，財(cái)富最高做到355億元，資產(chǎn)從深圳一路鋪到香港和倫敦。
如今，祥祺當(dāng)年最核心的一批物業(yè)卻在銀行、接管人和管理人手里處置。
從全球掃樓，到資產(chǎn)陸續(xù)易主，這位深圳第一代地產(chǎn)富豪的故事，徹底轉(zhuǎn)向。
01
21億豪宅跌到7.9億，最后被債權(quán)銀行接走
陳紅天最近一次重新出現(xiàn)大眾視野，是因?yàn)楦栀x山道15號(hào)。
這棟豪宅位于香港山頂，妥妥的風(fēng)水寶地。
實(shí)用面積1.8萬平方呎，三層獨(dú)立屋加三層地庫，六房六套間隔設(shè)計(jì)。
2016年，他以21億港元買下這棟豪宅，樓面呎價(jià)約22.8萬港元，一度創(chuàng)下香港屋地呎價(jià)新高。
據(jù)說陳紅天原本打算用來自住，裝修非常豪華。
截圖：莊士機(jī)構(gòu)國際2017年年報(bào)（港交所）
2023年，祥祺出現(xiàn)流動(dòng)性問題，歌賦山道15號(hào)被東亞銀行接管，成了“銀主盤”，也就是我們常說的“法拍房”。
此后兩年，物業(yè)多次尋找買家，卻一直沒能順利脫手。
直到2025年8月，物業(yè)以7.9億港元完成一筆交易。相比陳紅天九年前21億港元的買入價(jià)，少了13.1億港元，跌幅超過六成。
但隨后披露的買家身份，讓這筆交易有點(diǎn)意思。
接盤的SUNRISE LEGEND LIMITED，背后股東正是東亞銀行，而東亞此前就是這棟豪宅的一按、二按債權(quán)人。
截圖：東亞銀行2025年中期報(bào)告
找了兩年買家以后，最后是債權(quán)銀行自己從債主變成了業(yè)主。今年2月，東亞銀行再次把歌賦山道15號(hào)推向市場，意向價(jià)至少10億港元，并重新翻新了外墻。目前公開資料中，還沒有出現(xiàn)這棟豪宅再次成交的信息。
這不是陳紅天唯一一件換了主人的資產(chǎn)。
2023年5月，一則亞洲頂豪將被拍賣的消息吸引了無數(shù)市場目光。
圖源：網(wǎng)絡(luò)
據(jù)第一太平透露，傲璇整棟只有僅12戶，配置一梯一戶，樓盤自面世以來，深受一眾頂級富豪喜愛，在此之前幾乎沒有業(yè)主放出二手盤。坊間傳聞，同棟住戶包括影星關(guān)之琳、內(nèi)地投資者陳長偉、恒生前行政總裁李慧敏等。
陳天紅夫婦在2015年買下了5樓整層連同雙車位，用于自住，花了3.87億港元。
后來，這套5樓，成了第一個(gè)真正對外放售的業(yè)主單位，最終以約4.2億港元賣給遠(yuǎn)航集團(tuán)創(chuàng)始人桂四海。
雖然成交價(jià)小幅高于買入價(jià)，但距離陳天紅原本設(shè)想的6.8億港元估值，還是打了近38%的折扣。
更扎心的事還在后面。
2024年底，祥祺原來的香港總部“祥祺中心”，被香港都會(huì)大學(xué)以26.5億港元買下。
這是陳紅天2016年從會(huì)德豐地產(chǎn)手上買下的紅磡One HarbourGate東座全幢，花費(fèi)45億港元。
前后交易跌幅高達(dá)41.1%，光是這一筆交易，就讓祥祺賬面虧損18.5億。
截圖：香港都會(huì)大學(xué)2024/25年度財(cái)務(wù)報(bào)告
如今，“祥祺中心”這個(gè)名字已經(jīng)沒了，大樓改叫“都大中心”，成了香港都會(huì)大學(xué)的教學(xué)和會(huì)議空間。
折價(jià)變現(xiàn)已是無奈之舉，然而更棘手的是資產(chǎn)難以迅速脫手完成落地。
祥祺旗下持有5 Churchill Place的相關(guān)公司，從2023年開始進(jìn)入Administration。英國Companies House的最新記錄顯示，到2026年7月，管理人仍然在提交進(jìn)展報(bào)告。
從香港到倫敦，一場2023年公開暴露的現(xiàn)金流危機(jī)，已經(jīng)拖到第四個(gè)年頭。
02
全球掃樓的代價(jià)
祥祺不是突然倒在某一棟樓上。
它的問題，其實(shí)早就埋在過去那輪瘋狂擴(kuò)張里。
原因一：買得太猛，債也跟著越滾越大
2015年至2017年，是祥祺擴(kuò)張最兇的幾年。
僅公開可查的幾筆香港物業(yè)交易，投入就接近70億港元。到了2017年，祥祺又殺進(jìn)倫敦，一年內(nèi)連續(xù)買下兩棟大型寫字樓。
從后來披露的融資來看，這輪擴(kuò)張背后用了不少銀行融資。
倫敦加拿大廣場背后后來對應(yīng)Lloyds約2.65億英鎊貸款；丘吉爾廣場5號(hào)也有約1.75億英鎊高級貸款。
香港方面，被接管的三項(xiàng)核心物業(yè)，對應(yīng)銀行借款約60億港元。
樓越買越多，資產(chǎn)規(guī)模越來越大，債務(wù)規(guī)模也逐步增加。
原因二：樓價(jià)回調(diào)，貸款沒跟著打折
加拿大廣場20號(hào)就是一個(gè)很典型的例子。
2017年，祥祺花4.1億英鎊買下這棟樓。當(dāng)時(shí)利率低，陳紅天覺得收租就能還利息，穩(wěn)賺不賠。
幾年以后，英國脫歐、局部沖突、通貨膨脹、央行加息...倫敦辦公樓市場承壓，主要租戶BP又準(zhǔn)備搬離，大樓面臨重新出租和改造投入。
與此同時(shí)，物業(yè)背后的約2.65億英鎊貸款已經(jīng)到了償還節(jié)點(diǎn)。
后面幾年的中國樓市也是同理。
總之，樓價(jià)跌了，但銀行借出去的錢不會(huì)自動(dòng)縮水。
原來靠低利率和高估值維持的資金循環(huán)，已經(jīng)越來越難運(yùn)轉(zhuǎn)。
原因三：最后幾筆收入沒有按時(shí)到賬
2023年，祥祺自己解釋過現(xiàn)金流為什么會(huì)突然斷裂。
按照集團(tuán)當(dāng)時(shí)的說法，近兩個(gè)月里，多筆大額應(yīng)收賬款出現(xiàn)對方臨時(shí)違約；與此同時(shí)，一宗金額較大的交易原本已經(jīng)接近完成，買方卻在交割前幾天突然反悔，由此引發(fā)一系列關(guān)聯(lián)違約。
截圖自：同心俱樂部
顯然，祥祺手里并不缺樓，缺的是能夠在還款日之前到賬的錢。
03
從體育老師，到深圳地產(chǎn)財(cái)富第一
陳紅天最早和房地產(chǎn)一點(diǎn)關(guān)系都沒有。
1959年，他出生在廣東佛山南海。
中學(xué)畢業(yè)后下鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，后來因?yàn)樯瞄L乒乓球，進(jìn)了當(dāng)?shù)貥I(yè)余體校當(dāng)教練，又去職業(yè)中學(xué)做體育老師。
1984年，25歲的陳紅天辭掉工作，去了深圳。
那一年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立才四年。
陳紅天先從貿(mào)易和企業(yè)經(jīng)營做起，進(jìn)入深圳外貿(mào)系統(tǒng)，后來進(jìn)入企業(yè)管理層。1988年前后，他已經(jīng)做到恒興實(shí)業(yè)副總經(jīng)理。
1990年，祥祺集團(tuán)成立。
1995年前后，陳紅天正式進(jìn)入房地產(chǎn)。
后面的二十多年，他幾乎完整趕上了深圳房地產(chǎn)最猛的一輪上漲。
城市越來越大，土地越來越貴，祥祺從住宅開發(fā)一路做到商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)營性物業(yè)，陳紅天的身家也跟著往上走。
2012年，他參與發(fā)起同心俱樂部并擔(dān)任主席。
這個(gè)深港企業(yè)家圈子，一度聚集了大量上市公司老板。比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)……深圳頂級的企業(yè)家，幾乎都在里面。
陳紅天也不只是一個(gè)地產(chǎn)商，也逐漸成了深圳商界很有存在感的人物。
圖源：網(wǎng)絡(luò)
兩年以后，他第一次沖進(jìn)胡潤百富榜前100名。
2014年，陳紅天、姚麗妮夫婦以150億元財(cái)富排名全國第78位。
按照當(dāng)年胡潤百富榜的總財(cái)富口徑，在總部位于深圳、行業(yè)涉及房地產(chǎn)的上榜富豪中，陳紅天夫婦排在第一。
再往后，他的財(cái)富繼續(xù)上漲。
2019年，陳紅天家族財(cái)富達(dá)到330億元。
2022年《胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》中，這個(gè)數(shù)字又漲到355億元，位列全球第41位。
那是陳紅天最意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)候。
陳紅天的消費(fèi)和投資風(fēng)格，也跟著財(cái)富一起升級。
比如，陳紅天在接受香港媒體采訪時(shí)解釋，之所以要花21億港元買歌賦山道15號(hào)，是因?yàn)榘凌翘?000多平方呎的房子，一家人住還是覺得小了。
隨后幾年，他的買樓范圍從香港一路擴(kuò)展到倫敦。
2017年，祥祺半年內(nèi)在金絲雀碼頭買下兩棟寫字樓，合計(jì)花掉6.8億英鎊。
那幾年，陳紅天也比很多地產(chǎn)富豪更愿意公開表達(dá)。
“寶萬之爭”期間，他公開評論過王石，《誰是野蠻人》一文至今仍被資本市場津津樂道。
截圖自：同心俱樂部
后來一段談李嘉誠的視頻，又讓他在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)討論。
截圖自：媒體報(bào)道
地產(chǎn)富豪、全球掃樓、深圳企業(yè)家圈子的組織者，這些標(biāo)簽都集中在他身上。
從一名體育老師，到355億地產(chǎn)富豪，陳紅天用了近四十年。
可房地產(chǎn)的方向一掉頭，速度比他當(dāng)年發(fā)家快得多。
2023年以后，他的名字越來越多和銀行接管、資產(chǎn)出售綁在一起。
那些當(dāng)年被他視作核心財(cái)富的樓還在香港和倫敦。
只是祥祺已經(jīng)不再是它們的主人。
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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 深圳地產(chǎn)首富落幕
