資產界 
湖南首席金融新媒體，聚焦區域金融與資本市場。（公眾號ID:xjjrq2018）
作者：資產銳觀察
來源：資產界
《資產銳觀察》是資產界推出的一檔財經播客欄目，聚焦不良資產、房地產存量市場、特殊機會投資與資產盤活。
本期特邀嘉賓：地小北，某資本管理公司副總裁，公眾號「執生與執笠」 主理人。
她將結合多年行業實踐，與我們一起聊聊新聞之外，那些真正影響資產價值的變化。
房地產重磅新規集中落地：房貸最長40年，開發貸實行主辦銀行制
8月28日，房地產領域多項重磅政策集中發布。
中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，個人住房貸款最長期限由30年延長至40年；房地產開發貸款實行主辦銀行制，預售項目開發貸款期限最長不超過5年，現房銷售項目最長不超過7年。
對于預售住房，個人住房貸款應嚴格在項目竣工備案后發放。
同日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》。
新規提出，實行預售的商品住房，單體建筑應完成主體結構封頂；新出讓土地的商品住房項目，以及已經出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售。
購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金，應全部存入預售資金監管賬戶。
金融監管總局還發布商品住房開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、城市更新項目貸款、房地產領域信托業務等5項管理辦法，提出以項目為中心、實行主辦銀行制和資金封閉管理。
證監會同期發布《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，支持符合條件的房地產項目通過公司債券、CMBS、不動產ABS、REITs及不動產私募投資基金等方式融資。
｜小北銳評｜
這輪政策如果只看到“房貸可以還40年”，其實把它看小了。
幾份文件放在一起，最明顯的變化是：房地產的錢，以后越來越要跟著具體項目走。
過去房地產高速擴張的時候，金融機構當然也看項目，但房企主體信用的權重很高。
全國百強、銷售規模、集團擔保、融資能力，這些東西很大程度上決定了一家房企能不能拿到錢。
大型房企再把資金放進集團體系里統籌調度。
一個城市項目賣得好，回款可以拿去支持另一個城市；成熟項目產生的現金，也可以繼續支持新項目拿地和開工。
市場上漲的時候，這套模式能夠把周轉速度做到很快。
市場下行以后，項目之間的差異開始暴露。
核心城市的好項目和四五線城市去化困難的項目，可能裝在同一家房企的資產負債表里；前一個項目產生的現金流，又可能不斷被后一個項目消耗。
現在要求一個項目確定一家主辦銀行，資金封閉管理、單獨核算，開發貸款按照項目實際進度投放，實際上是在進一步把房企風險和項目風險拆開。
這對不良資產行業也很重要。
過去一家房企出險，旗下項目很容易一起被按下暫停鍵，因為新的資金進去以后，金融機構不知道會不會再次被集團調走。
如果項目資金真的能夠實現封閉，一個出險房企下面仍然可能單獨挑出好項目：區位不錯、銷售能夠覆蓋成本、資金缺口能夠算清楚，就有機會單獨融資、引入投資人繼續建設。
以后做房地產不良，越來越不能只問：這是哪家房企的項目？而要問：這個項目本身還值不值得救？還缺多少錢？建完以后能賣多少錢？現金流能不能覆蓋新增投入？對于AMC和重整投資人來說，這反而會把項目篩選、測算和盤活能力的重要性繼續往上推。
融創1.23億元收購而今管理，宣布轉向“資產管理+資產運營”
8月24日晚，融創中國發布公告，公司間接全資附屬公司擬收購融順投資有限公司100%股權，目標公司間接持有而今管理100%股權，交易代價約1.23億元，將通過發行約2.60億股融創新股支付。
融創同時宣布，確立“資產管理+資產運營”為戰略轉型升級方向。
其中，房地產業務將從傳統投資開發一體化模式，轉向資產管理和項目建設運營管理兩個業務板塊。
資管業務主要進行房地產領域資金整合和投資機會挖掘；建管業務則向投資項目和第三方項目提供建設、運營、銷售等服務。
公開資料顯示，而今管理主要從事房地產建管及資管輕資產業務，目前累計獲取73個項目，合約面積約834萬平方米。
｜小北銳評｜
融創這次轉型，可以和前面的房地產融資新規放到一起看。
傳統房企最典型的賺錢方式，是自己拿地、自己融資、自己開發、自己銷售，利潤最終沉淀在項目上。
這種模式有一個前提：資產負債表必須能夠不斷擴張。
拿一塊地，需要資本金；開工要開發貸；再繼續拿地，又要新的融資。
只要銷售和融資能夠持續滾動，規模就可以越來越大。
經歷這一輪債務風險以后，很多房企很難再回到過去那種大規模舉債拿地的模式。
于是另一條路出現了。
資金可以由基金、AMC、銀行或者其他投資人提供，原來的開發商不一定繼續做最大的出資人，而是把自己多年積累的開發、建設、銷售和運營能力拿出來，收管理費和服務費。
以前賺的是資產升值和杠桿的錢，以后可能更多賺專業能力的錢。
融創能不能真正完成這次轉型，現在當然還不能下結論。
因為建管、資管真正難的地方，不是改一個名字，而是第三方為什么愿意把錢和項目交給你。
過去房企拿自己的錢做項目，項目賺不賺錢最終自己承擔；以后替別人管錢、管資產，就必須證明自己的投資判斷、成本控制、工程建設、銷售和退出能力能夠持續創造收益。
房企的牌桌沒有消失，只是參與方式正在變化。
企業破產法修訂草案二審：破產申請審查期間，可臨時中止執行
8月25日，企業破產法修訂草案二次提請十四屆全國人大常委會審議。
草案二審稿明確，在人民法院審查破產申請期間，可以決定臨時中止有關債務人財產的執行程序。
同時，草案二審稿進一步完善重整制度，增加重整前協商相關安排，并對連帶個人債務人破產、管理人制度、破產財產清償順位以及跨境破產等內容作出修改完善。
需要說明的是，目前仍處于二審階段，最終條文尚未正式通過。
原口播對此重點討論了臨時中止執行、預重整、跨境破產以及連帶個人債務清理等變化。
｜小北銳評｜
對不良資產行業來說，我最關注的是“破產申請審查期間可以臨時中止執行”。
現行規則下，法院正式受理破產申請以后，針對債務人財產的執行程序會按照法律規定處理。
現實中的麻煩經常發生在受理之前。
一家復雜企業從提交破產申請到法院正式受理，中間可能經歷材料補充、聽證和審查。
在這段時間里，不同債權人仍可能通過訴訟執行推進查封、凍結甚至拍賣。
于是很容易出現一個結果：企業準備整體重整，最有價值的資產卻先被不同執行案件拆走了。
單獨看某一個債權人，當然希望盡快控制資產。
但把所有債權人放在一起，結果未必最好。
一個仍然能夠運營的酒店，整體出售可能值10億元；如果不同債權人分別把設備、賬戶、物業和其他資產拆開執行，最后加起來可能只剩6億元。
臨時中止執行的意義，就是先給整體資產留出一段時間。
先判斷企業到底還有沒有重整價值，再決定是繼續經營、引入投資人，還是拆開清算。
這會改變債權人的策略。
過去企業一出險，第一反應往往是趕快起訴、趕快查封，盡量把自己排在更有利的位置。
如果未來破產申請審查階段就能夠依法臨時中止執行，單純依靠搶先查封建立優勢的空間會縮小，債權人需要更早參與重整判斷和方案談判。
預重整進入國家層面的企業破產法修訂草案，也有類似意義。
過去很多地方已經在做預重整，但不同地區規則并不完全一致。
以后如果能夠建立更加統一的制度接口，投資人招募、債權核查、方案談判和正式重整之間的銜接會更加明確。
對不良資產機構來說，能力要求也會繼續往前走。
過去可以買債權、打官司、拍抵押物。
以后還要回答：這家公司到底能不能活？還需要投多少錢？哪些業務應該留下？重整以后值多少錢？
銀行業監督管理法修訂草案二審，單設“風險處置”一章
同樣在8月25日，銀行業監督管理法修訂草案提請全國人大常委會會議二次審議。
草案二審稿增加對銀行業金融機構實施分類分級監督管理的規定，并進一步完善銀行業消費者權益保護制度。
風險處置方面，二審稿將原來的“監督管理措施”相關內容進一步調整，單設“風險處置”一章，明確銀行業金融機構風險處置中的央地職責分工，并強化風險處置措施，明確存款保險基金管理機構等參與風險處置的方式。
目前該修訂草案同樣仍處于立法審議階段，尚未正式通過。
｜小北銳評｜
企業破產法解決的是普通企業已經陷入債務危機以后怎么重整、怎么清算。
銀行不一樣。
一家普通企業出了問題，損失主要在股東、債權人、供應商之間分配。
一家銀行如果出了問題，背后連接的是大量存款人、企業和其他金融機構，風險還可能繼續向外傳導。
所以銀行風險處置最重要的一個原則，就是不能一直等到徹底資不抵債以后才開始。
從日常監管、要求整改、補充資本，到限制高風險業務、推動重組、引入股東，再到接管、撤銷或者破產，本質上需要一套逐級升級的處置工具。
把“風險處置”單獨成章，值得不良資產行業關注的也是這一點：風險處置的時間正在繼續往前移。
以前很多人理解不良資產，是等壞賬已經形成以后再來收購和處置。
未來越來越多風險項目，可能在徹底成為“不良”以前，就已經開始資本補充、資產出售、債務重組和股權重組。
對AMC和特殊機會投資機構來說，業務邊界也會隨之往前延伸。
不是只等資產壞透了以后來撿，而是在企業或者金融機構仍然存在修復空間的時候，就參與風險化解和資產重組。
六大行不良貸款余額全部增加，交行個人貸款不良率升至2.02%
8月28日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行陸續披露2026年半年報。
從不良貸款余額看，截至6月末，六大國有銀行不良貸款余額均較2025年末有所增加。
不良貸款率則出現分化。
工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行較上年末下降；交通銀行由1.28%升至1.30%，郵儲銀行則由2025年末的0.95%升至1.00%。
其中，交通銀行個人貸款資產質量變化較為明顯。
截至6月末，交行個人貸款不良率達到2.02%，較上年末上升0.44個百分點。
其中住房貸款不良率由1.01%升至1.16%，信用卡不良率由2.68%升至3.80%，個人經營貸款由1.94%升至2.50%，個人消費貸款及其他由1.77%升至2.31%。
交通銀行管理層在業績會上表示，目前重點關注的風險領域主要包括個人貸款和對公房地產板塊；個人貸款方面，主要壓力來自消費貸、個人經營貸和信用卡。
交行目前主要通過現金清收、證券化、批量轉讓及核銷等方式處置相關不良資產。
｜小北銳評｜
“不良余額增加、不良率下降”這兩個數字同時出現，并不矛盾。
不良率的分母是全部貸款。
如果一家銀行原來有1000億元貸款，其中15億元是不良，不良率就是1.5%；后來貸款規模增加到1200億元，不良增加到16億元，不良余額雖然多了1億元，不良率反而降到了1.33%。
所以看銀行資產質量，只看一個不良率很容易漏掉信息。
這次我更關注的是交行個人貸款的數據。
個人貸款不良率2.02%，信用卡已經到了3.80%，個人經營貸和消費貸也都在上升。
這和過去幾年我們談銀行不良時的結構不太一樣。
前幾年大家最關注的是房地產開發商、大型企業和地方融資平臺。
現在消費貸、經營貸、信用卡甚至住房按揭的壓力，也越來越明顯地反映在大行報表里。
而個人不良資產又和對公不良完全不同。
一個20億元企業債權，背后可能就是一家公司，可以安排一個團隊持續跟蹤。
20億元個貸背后，卻可能對應幾萬甚至幾十萬名借款人。
銀行不可能把每一筆幾萬元的貸款都單獨派人起訴。
所以它天然更依賴批量轉讓、標準化催收、模型分層、調解、訴訟批量化以及資產證券化等工具。
這也是為什么我們上一期專門講個貸不良。
個貸不良的增長，不只是銀行資產質量的一組數字，也會逐漸變成不良資產市場新的供給來源。
把這一周的幾組新聞放在一起，其實能夠看到同一條線。
房地產融資開始強調一個項目算一本賬；企業破產開始討論更早凍結無序執行、保存整體價值；銀行風險處置也在繼續往前移；六大行的報表里，個人貸款風險又開始更加明顯地暴露。
風險沒有消失，只是金融體系正在重新安排：誰負責識別風險，誰負責提供資金，誰承擔損失，以及出了問題以后誰來修復資產。
過去最值錢的能力可能是拿到土地、獲得授信、擴大規模，或者在企業出險以后搶先查封資產。
未來越來越值錢的，可能是看懂一個具體項目、算清一筆真實現金流、組織好不同債權人，再把一個已經出現問題的資產重新做出價值。
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資產界專欄作者：地小北
深耕特殊機會投資超過10年，曾任職于海岸投資（Shoreline Capital）、太盟投資（PAG）。
累計參與不良資產包本金規模超過100億元，項目覆蓋全國多個地區，貫通資產評估、投資、管理與處置全流程。
現主導破產重整投資與并購重組業務，重點參與大型房地產企業重整，并負責境外投資者合作及跨境資本引入。
南京大學、德國哥廷根大學法學碩士，行業深度公眾號「執生與執笠」主理人。
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