作者：Osyth

來源：資產界

9月6日，中國金融市場發生了一件很少見的事。

同一天，多家大型銀行和保險機構集體宣布補充資本。

工商銀行1000億元，農業銀行1600億元，進出口銀行300億元；中國人壽、中國人保、中國太平、中國信保、中國再保，合計約700億元。

總規模約3600億元。

一天后，最高人民法院發布了一份房地產企業破產案件會議紀要。

里面不談降首付，不談降利率，也不談怎么賣房，而是專門用36條規則解決一件事：房企破產以后，爛尾項目怎么接，債權怎么分，銀行的錢還能拿回來多少。

這是巧合嗎？

要理解這件事，需要先回答一個問題：一家房企倒下以后，虧掉的錢究竟由誰承擔？

01

3600億入場，先加厚金融機構的資本墊

一家房企從拿地到交房，背后連接著一條很長的資金鏈。

銀行提供開發貸款，信托等機構提供融資，施工單位墊資建設，購房人支付首付款，按揭銀行再將住房貸款打入項目。

項目順利建成銷售，開發商用回款償還貸款、工程款和其他債務，各方都能從中獲得收益。

一旦項目停工，問題就會同時出現。

購房人要求交房，施工單位追討工程款，銀行手里握著抵押權，地方政府需要推進保交房，開發商卻已經沒有足夠資金。

項目賬面上可能價值10億元，但建完還需要投入3億元；即使完成建設，剩余房源也可能只能賣出8億元。

缺少的資金不會憑空消失，只能由房企股東和不同債權人按照一定順序承擔。

銀行要承擔損失，就會消耗利潤和資本。

例如，銀行持有一筆10億元房地產貸款，最終只能收回4億元。

如果繼續展期，損失可以延后暴露；如果按照4億元出售債權，或者在破產重整中接受本金削減，銀行就要確認6億元損失。

這也是銀行處置房地產不良時的現實約束。

資產賣得越快、折扣越低，損失確認得越早，對利潤和資本充足率的影響也越直接。

一些已經失去正常還款能力的項目，因此被反復展期，既沒有真正恢復經營，也遲遲沒有完成出清。

這輪資本補充首先覆蓋工商銀行和農業銀行。

兩家銀行擬分別募集不超過1000億元和1600億元，全部用于補充核心一級資本。

這2600億元不全部來自財政部，認購方還包括中國煙草及其子公司。

加上政策性銀行和保險機構，本輪公布的資本補充規模約為3600億元。

核心一級資本可以理解為金融機構吸收損失的底層緩沖。

資本墊加厚以后，銀行仍然要承擔房地產貸款無法足額回收的損失，但確認損失后，對資本充足率和后續信貸投放的沖擊會相對降低。

這不是財政部替房企還債，也不是財政資金直接填補某一筆房地產壞賬，而是讓金融機構有更大的空間確認、轉讓和核銷已經形成的不良資產。

02

從反復展期，到進入破產算總賬

銀行具備承受損失的能力后，房地產風險還需要一套可以真正落地的處置程序。

過去，一個出險房地產項目往往同時被多家債權人追索。

銀行申請查封土地和在建工程，施工單位主張工程款優先權，購房人要求繼續履行合同，供應商追討貨款，不同地區的法院還可能先后采取保全措施。

各方都在追債，項目卻可能因為多重查封無法續建，也無法整體出售。

時間越長，工程不斷老化，銷售進一步停滯，原本還能盤活的項目逐漸失去價值。

最高法此次發布的會議紀要，首先改變的就是這種分散處置方式。

紀要明確，房地產企業進入破產程序后，原有查封、凍結和扣押原則上應當解除，相關資產交給管理人統一接管。

其他法院不依法解除保全、違規跨省域或跨項目查封、超標的查封的，可以層報最高法追責。

房地產企業同時涉及非法集資等刑事案件，也不意味著破產程序必須一直等待。

只要企業符合破產受理條件，法院就應及時受理，再對刑事案件中的贓款贓物和企業合法財產進行區分。

這意味著，過去長期停留在展期、訴訟和分散執行階段的房地產風險，可能更多地進入破產程序。

所有債權被放到同一張表上，項目還值多少錢、需要追加多少資金、哪些債權優先受償，開始一次性算清楚。

行業人士所謂“鼓勵房地產企業破產”，指向的正是這一變化。

它并非鼓勵正常經營的房企破產，而是推動已經不能清償到期債務、缺乏自行恢復能力的企業及時重整或清算。

有挽救價值的項目，通過重整、續建和引入投資人恢復經營；沒有繼續開發價值的企業，則通過清算退出。

破產從最后一步，逐漸變成處理房地產存量風險的一項常規工具。

03

銀行有抵押，也不一定最先拿錢

房企進入破產，最難處理的問題不是判斷企業有沒有風險，而是決定有限的資產如何分配。

最高法紀要規定，如果房屋已經無法交付，也沒有繼續交付的實際可能，商品房消費者已支付的購房款和尚未歸還的個人按揭貸款，排在建設工程價款和項目抵押債權之前。

銀行在同一個項目里可能擁有兩種不同身份。

一方面，它向購房人發放個人住房按揭貸款；另一方面，它又向開發商發放開發貸款，并取得土地或在建工程抵押。

這兩類債權進入破產后的受償順位并不相同。

紀要還規定，在建工程抵押權人的優先受償范圍，以破產受理時已經完工部分的價值為限。

破產后繼續建設形成的增值，需要先清償續建產生的工程款和續建融資。

這會直接改變房地產不良債權的估值方式。

假設一個項目賬面價值10億元，銀行開發貸款余額6億元，表面抵押率只有60%，看起來足以覆蓋債權。

但項目進入破產后，還需要投入2億元才能完成建設，同時存在購房人權益、工程欠款、土地費用和其他處置成本。

即使項目最終賣出8億元，能夠用于償還原有開發貸的資金，也可能遠低于賬面估值。

過去投資房地產不良債權，主要看土地價值、在建工程價值和抵押順位。

今后還要計算項目完整現金流：已經賣出多少房屋，購房人支付了多少錢，續建需要投入多少，工程款欠了多少，項目完成后還能賣出多少錢。

抵押物估值不再等于債權回收金額，有抵押的銀行也要重新計算回收率。

04

這一輪不良，難的不只是把債權賣掉

中國不良資產行業第一次大規模發展，也與銀行補資本和風險出清有關。

1998年，財政部發行特別國債補充國有銀行資本金；1999年，信達、華融、長城、東方四家金融資產管理公司相繼成立，對口接收國有銀行的不良資產。

銀行卸下部分歷史包袱后，陸續完成重組、股份制改革和上市。

此后，四大AMC逐步轉向商業化經營，地方AMC、民營機構和基金相繼進入市場。

銀行按照市場價格出售不良資產，投資人買入債權后，通過司法執行、抵押物處置、債務重組和破產重整實現回收。

本輪房地產不良與過去明顯不同。

房地產企業的債務不只存在于銀行賬面，還分布在信托、債券、工程款、供應商貨款、購房款和個人按揭貸款中。

一筆銀行債權即使轉讓給AMC，停工項目仍然需要繼續投入資金，購房人仍然要等房，施工單位仍然需要拿到工程款。

債權可以轉讓，項目卻不能永遠停在那里。

最高法紀要因此明確，破產房地產項目一般應優先整體出售，受讓人接手項目后，還要繼續履行依法保留的購房合同，承擔交房、辦證和相關公共費用。

紀要同時為續建融資打開通道。

破產后為項目復工提供的資金，一般可以按照共益債務清償；在續建形成的增值范圍內，續建工程款和續建融資還可能排在原有抵押債權之前。

這意味著，房地產不良正在從“買入債權、等待拍賣”，轉向“接手項目、投入資金、完成交付”。

AMC、地方國企、重整投資人和特殊機會基金面臨的，也不再只是債權買得夠不夠便宜，而是能否解決施工、銷售、交付和項目運營問題。

如果剩余貨值不足以覆蓋續建成本和優先債權，再低的債權價格也未必具有投資價值。

3600億元資本補充與最高法房地產破產紀要，并不能簡單理解成一套專門為房企破產設計的配套政策。

目前也沒有依據證明，新增資本將直接用于消化房地產不良。

但兩者在風險處置鏈條上的方向是一致的：金融機構增加損失吸收能力，符合條件的房地產企業更順暢地進入破產程序，存量項目通過續建、重整、整體出售或者清算重新定價。

財政資金沒有替銀行承擔房企損失，只是先給金融機構加厚了資本墊。

房地產積累多年的風險，則要在破產程序中重新分配。

有人接受削債，有人追加資金，有人接手項目，也有人最終無法收回全部債權。

一家房企倒下以后，虧掉的錢并沒有消失。

現在要做的，是把這筆賬真正算清楚。

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原標題： 最高院正式發文！房地產要算總帳了