點贊(0)

點贊(0)

制度重構而非短期刺激——8月28日房地產新政簡評

中證鵬元評級

3天前 225 0 0

對房企現金流的考驗遠大于融資改善，中長期行業將加速分化。

作者：郜宇鴻游云星

來源：中證鵬元評級

"主要內容

本輪新政是全國層面的系統性制度安排，從地方分散施策升級為頂層設計。2026年8月28日，住建部、央行、金融監管總局、證監會等多部門發布多份政策文件，覆蓋銷售、信貸、資本市場融資等全鏈條，是近年來力度較大的一次制度安排。本輪新政是7月底中央政治局會議“穩定房地產市場”定調后的集中落地，此前北京、上海等多地已陸續出臺地方性支持政策，本次多部委同步發力，標志著房地產調控進入系統性制度建設的新階段。

政策圍繞銷售、信貸、融資三條主線展開。銷售端轉向現房銷售，預售項目主體結構封頂后方可預售，預售資金全額納入監管；信貸端個人住房貸款期限由30年延長至40年，收入償債比例上限由55%提至60%，預售項目放款時點從主體結構封頂后調整至竣工備案后；融資端建立主辦銀行制度，實行項目單獨建賬、資金封閉管理，開發貸期限拉長，推動房企融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變，同時支持房企通過股票、債券、REITs等拓寬直接融資渠道。

政策本質是制度重構而非短期刺激，長期效果仍受制于宏觀基本面整體改善。近年來新房銷售連續收縮，部分房企信用風險和交付問題嚴重挫傷購房者信心，觀望情緒持續蔓延，現房銷售與預售資金全監管從源頭防范交付風險。房貸期限延長和償債比提升意在降低購房門檻，但市場實質性回暖仍需宏觀基本面的配合，居民購房意愿的根本性恢復取決于宏觀經濟和就業收入預期的整體改善。

對房企現金流的考驗遠大于融資改善，中長期行業將加速分化。主辦銀行制和項目制融資推動信貸資源“看項目不看主體”，但對房企現金流的考驗遠大于融資改善。新政下，集團層面資金調撥空間收窄，疊加現房銷售拉長回籠周期，高周轉模式難以為繼。中長期來看，財務穩健、產品力突出的企業相對受益，依賴前端加杠桿與快周轉的主體壓力上升，行業從“拼規模”向“拼品質”的轉型將進一步深化。

一、政策背景：覆蓋全鏈條的全國性制度落地

2026年8月28日，住建部、央行、金融監管總局、證監會等多部門發布多份政策文件，覆蓋銷售、信貸、資本市場融資等全鏈條，是近年來力度較大的一次系統性制度安排。從政策節奏看，本輪新政是7月底中央政治局會議穩定房地產市場定調后的集中落地。此前北京、上海等多地已陸續出臺地方性支持政策，本次多部委同步發力，標志著調控從地方分散施策升級為全國層面的制度性安排。

二、核心政策要點圍繞銷售、信貸和融資三條主線展開

信貸端貸款期限延長至最高40年：個人住房貸款期限由30年延長至40年，收入償債比例上限由55%提至60%；放款時點上，預售項目個人住房貸款由“主體結構封頂后”調整至“竣工備案后”，現房銷售項目于銷售備案后發放，終結過去房子沒蓋好、貸款已經背了數年的行業慣例；

銷售端全面轉向現房銷售：推行現房銷售，預售項目須主體結構封頂方可預售，預售資金全額納入監管；

融資端更加規范化：建立主辦銀行制度，行項目單獨建賬、資金封閉管理，開發貸期限拉長，推動實現房地產開發企業融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變實；同時支持房企通過股票、債券、REITs等拓寬直接融資渠道。另外提出房企須以自有資金購地，可按國家規定分期繳納土地出讓價款，可帶規劃方案出讓土地。

三、政策邏輯：制度重構而非短期刺激

近年來，新房銷售面積和金額連續收縮，尚有拿地能力的房企普遍轉向以銷定產，新開工面積持續走低。與此同時，部分房企的信用風險事件和交付問題嚴重挫傷了購房者信心，購房觀望情緒持續蔓延，成為市場企穩的重要阻礙之一。在此背景下，本次政策從三個維度同步發力：

銷售端從源頭防范交付風險，制度化確認行業趨勢。現房銷售與預售資金全監管的組合，旨在從源頭防范項目交付風險，修復購房者對期房交付的信任。這一政策方向是對行業既有趨勢的制度化確認——2019年全國商品住宅現房銷售面積占比僅約10%，至2025年已攀升至30%以上，全國大部分省份已開展現房銷售試點，海南早在2020年即在全省推行新出讓土地現房銷售。

融資端適配新模式，房企現金流壓力加大。主辦銀行制和項目制融資目的在于推動信貸資源從看企業主體轉向看項目本身，有助于在防范風險的前提下保障優質項目的合理融資。但對房企而言，本次政策對現金流的考驗遠大于融資改善——直接結果是集團層面資金調撥空間收窄，疊加現房銷售拉長回籠周期，高周轉模式難以為繼。盡管開發貸期限拉長、還本延后能夠形成部分對沖，但更宜理解為對新模式的適配，而非增量寬松。

信貸端降低購房門檻，但效果受制于宏觀預期。房貸期限延長和償債比提升，意在釋放合理住房需求，降低居民購房門檻。但政策效果仍受制于宏觀收入預期，居民購房意愿的根本性恢復仍取決于宏觀經濟和就業收入預期的整體改善。同時，房貸期限延長雖降低了月供門檻，但總利息支出增加，購房者需審慎評估長期還款能力。綜合來看，本次新政是房地產制度框架的一次重要完善，方向明確、體系完整。短期而言，政策效果更多體現在信心修復層面，市場實質性回暖仍需宏觀基本面的配合。中長期而言，行業將加速分化——財務穩健、產品力突出的企業相對受益，依賴前端加杠桿與快周轉的主體壓力上升，行業從拼規模向拼品質的轉型將進一步深化。