從第三季度以來(lái)，地產(chǎn)圈就沒(méi)傳出過(guò)好消息。

房企違約不斷，土地流拍頻現(xiàn)，地產(chǎn)銷售、新開(kāi)工、投資增速突如其來(lái)全面轉(zhuǎn)負(fù)，30多家房企信用評(píng)級(jí)下調(diào)，地產(chǎn)融資的閘門被徹底焊死......

一日行業(yè)不觸底，就多了一日煎熬，幾乎所有地產(chǎn)人都在等一個(gè)政策見(jiàn)底。

等了快半年，地產(chǎn)寒冬迎來(lái)了第一股暖流，在融資端的松綁雖遲但到！

01

11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，央行點(diǎn)名要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三道紅線”執(zhí)行過(guò)緊的情況進(jìn)行微調(diào)，松綁偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境。

央媽話音未落，像打了一劑強(qiáng)心針，銀行等機(jī)構(gòu)投資者立馬放開(kāi)閘門為房企“輸血”，市場(chǎng)瞬間活躍起來(lái)。

11月12日，招商蛇口一天內(nèi)就公布了兩筆總計(jì)60億元的債券。

11月19日，又有綠城房地產(chǎn)集團(tuán)、首開(kāi)股份向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)分別注冊(cè)發(fā)行20億元、62.5億元中期票據(jù)。

11月22日，中海集團(tuán)宣布將發(fā)行總額不超過(guò)人民幣50億元的境內(nèi)人民幣債券。

11月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過(guò)98億元公司債券。

算上11月前兩次成功發(fā)行的中期票據(jù)，保利發(fā)展一個(gè)月之內(nèi)將籌資143億元。

這次發(fā)債好生熱鬧，不僅有保利、中海、招商、上海建工等實(shí)力雄厚的央企國(guó)企，更有北京城投、棲霞建設(shè)、廈門象嶼等地方性城投公司參與進(jìn)來(lái)。

發(fā)債的房企數(shù)量更是多達(dá)42家，全國(guó)各地多點(diǎn)開(kāi)花，大有解凍之勢(shì)。

值得一提的是，此次發(fā)債金額規(guī)模也很出人意料。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止11月26日，當(dāng)月發(fā)行債務(wù)的面值總額達(dá)421.88億元，較10月全月增加188.06億元，提升約80%。

如果放在下半年整個(gè)維度來(lái)看，7月至10月的規(guī)模分別為746.28億元、557.62億元、444.98億元和233.82億元。

11月的421.88億元，真的有觸底反彈那味了。

02

之所以央行選擇這個(gè)節(jié)骨眼突然松綁，讓銀行放水給各地國(guó)企央企、城投，炸天團(tuán)認(rèn)為背后有三個(gè)方面的考量：

其一、從房住不炒到三道紅線、從銀行兩道紅線到土地兩個(gè)集中管理，這一年下來(lái)，基本上政策調(diào)控的牌已經(jīng)快打完了，過(guò)緊過(guò)密的政策反而讓行業(yè)失去了活力。

比如如今行業(yè)低迷，買房人都在持幣觀望，不敢買在房?jī)r(jià)高位，導(dǎo)致房企銷售去化難，這其實(shí)和上面“拉動(dòng)消費(fèi)”的意志是相悖的。

在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)取得了階段性成果后，上面也知道要適當(dāng)給與一些甜頭，一松一緊的調(diào)控才是未來(lái)圈子的主基調(diào)。

比如及時(shí)松綁融資，這樣有利于房企補(bǔ)充流動(dòng)資金、以及項(xiàng)目建設(shè)，也間接給行業(yè)信心，促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)回暖，對(duì)房企、買房人都是利好消息。

其二、這次發(fā)債的42家企業(yè)，有40家都是央企國(guó)企或城投。

這說(shuō)明央行一時(shí)半會(huì)不會(huì)把融資口子一下子開(kāi)得很大，只有信用資質(zhì)好、或可以靠國(guó)家背書的企業(yè)才有資格獲得發(fā)債權(quán)。

總的來(lái)看，國(guó)有企業(yè)擁有政府背書，有這樣的擔(dān)保背景，基本不存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于踩著三道紅線、經(jīng)營(yíng)狀況不佳、負(fù)債優(yōu)化不好的這類民企，在融資鄙視鏈中依然位于最低端，想獲得負(fù)債性融資估計(jì)還很遙遠(yuǎn)。

03 

第三點(diǎn)原因，也是最容易被忽視的一點(diǎn)：再不放水，土拍市場(chǎng)就沒(méi)玩家入場(chǎng)了。

大家都知道今年前兩輪土拍并不是很樂(lè)觀，特別是第二次，很多房企都望而卻步，只能靠國(guó)企自身消化。

如今11月底，馬上12月份，全國(guó)第三輪土地集中出讓已經(jīng)開(kāi)始，再不松開(kāi)融資，土拍流失就會(huì)更加難看。

為了讓央企國(guó)企提前‘儲(chǔ)糧’，在低溢價(jià)率窗口期拿地，這次放水勢(shì)在必行。

果不其然，成功發(fā)行債券后，一些央企國(guó)企立馬大舉進(jìn)攻土拍市場(chǎng)。

比如前文提到的中海，其在今年的二批次拿地中，以權(quán)益拿地總價(jià)530.96億元、27宗地塊名列榜首，奪得二批次獲地之冠。

又比如前文提到的一個(gè)月籌資了143億元的央企——保利發(fā)展，在鄭州第三次集中招拍掛的12宗地中，鄭州保利獨(dú)占4塊！

此外在南京土拍市場(chǎng)，保利經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)價(jià)觸頂最高限價(jià)20.3億元，以總價(jià)20.4億拿下建鄴區(qū)一塊寶地，樓面價(jià)33113元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)14.61%！

在這個(gè)現(xiàn)金流告急的年代，像保利這種一邊頂著高溢價(jià)率拿地，一邊多個(gè)存量項(xiàng)目降價(jià)銷售，其實(shí)也在向外傳遞信息——“不缺錢”。

這些大型央企，不再為“活下去”發(fā)愁，他們更關(guān)注的是，如何在危機(jī)中實(shí)現(xiàn)反超。

04

那這次的融資松綁是不是意味著至暗時(shí)期已過(guò)呢？ 

炸天團(tuán)覺(jué)得還為時(shí)尚早。

當(dāng)前，還有不少房企的流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵未見(jiàn)底，隨著房企美元債即將進(jìn)入付息到期高峰期，有多少表外債的財(cái)務(wù)泡沫會(huì)被戳破呢，一切都不得而知。

在市場(chǎng)持續(xù)降溫的大背景下，房企的銷售也難言樂(lè)觀。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-10月百?gòu)?qiáng)房企操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)18.5%和6.7%，增速明顯放緩。

銷售難、融資難這兩座壓在房企身上的大山不倒，行業(yè)頹勢(shì)就不會(huì)消散。

在寒夜未亮之前，唯有優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債的房企方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

最后有一點(diǎn)值得說(shuō)一說(shuō)，現(xiàn)在“代建模式”越來(lái)越流行，拿到融資的央企國(guó)企大概率會(huì)選擇拿出所競(jìng)得地塊尋求外部合作，特別是找那些操盤能力強(qiáng)、產(chǎn)品力過(guò)硬的民企。

所以融資困難的民企們，別放棄，你們還有機(jī)會(huì)。