作者：公用評(píng)級(jí)一部 喻宙宏 唐立倩

來(lái)源：聯(lián)合資信

報(bào)告概要

土儲(chǔ)專項(xiàng)債經(jīng)歷首次發(fā)行、暫停發(fā)行后，于2024年底重新啟動(dòng)。本輪重啟的土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)對(duì)象主要為符合條件的存量閑置土地，收儲(chǔ)價(jià)格相較企業(yè)成本有一定下浮，與上一輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債有明顯差異。此舉在優(yōu)化土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、盤(pán)活存量閑置土地、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸的同時(shí)，亦有助于緩解地方財(cái)政壓力和城投平臺(tái)還本付息壓力。

2024年底重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債以來(lái)，收儲(chǔ)區(qū)域分化明顯，上海、廣東和浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地價(jià)值相對(duì)較高的東部區(qū)域土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模最大，“自審自發(fā)”區(qū)域土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，東北、西北、西南等債務(wù)壓力相對(duì)突出的省份土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模較小。同時(shí)，本輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債資源更多向地方城投平臺(tái)或國(guó)企傾斜，側(cè)重于緩解區(qū)域債務(wù)壓力。

2025年，絕大部分省份地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加重，其中部分債務(wù)壓力相對(duì)較大的“重點(diǎn)”省份，其土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額及其占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重均較低，受化債壓力影響其可分配給土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度會(huì)受到限制。土儲(chǔ)專項(xiàng)債雖然能緩解地方財(cái)政壓力和城投企業(yè)流動(dòng)性壓力，但也需警惕地方政府債務(wù)率上升以及收儲(chǔ)土地未來(lái)出讓收益不及預(yù)測(cè)或?qū)⑼粕胤秸敖栊逻€舊”壓力等風(fēng)險(xiǎn)。

為保障房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，土儲(chǔ)專項(xiàng)債收購(gòu)主體不能僅集中于地方城投企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的活力，加大對(duì)符合要求的民企閑置土地的收儲(chǔ)規(guī)模。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，土地收儲(chǔ)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格普遍低于企業(yè)土地成本，折價(jià)較高導(dǎo)致部分企業(yè)參與土地收儲(chǔ)的積極性不高，應(yīng)當(dāng)健全收儲(chǔ)價(jià)格的評(píng)估機(jī)制并統(tǒng)一執(zhí)行。此外，少部分區(qū)域債務(wù)壓力較大且土地價(jià)值相對(duì)不高的省份土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，且區(qū)域分化加劇的當(dāng)下，未來(lái)一旦收儲(chǔ)土地?zé)o法出讓，將長(zhǎng)期推升政府債務(wù)的“借新還舊”壓力，相關(guān)區(qū)域應(yīng)適當(dāng)控制土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模。

一、土儲(chǔ)專項(xiàng)債的制度沿革以及重啟動(dòng)因

1.土儲(chǔ)專項(xiàng)債歷史沿革

?土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（以下簡(jiǎn)稱“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”）為地方政府專項(xiàng)債券品種之一，是地方政府為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目發(fā)行的專項(xiàng)債券，以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或國(guó)有土地收益基金收入償還，納入政府性基金預(yù)算管理。土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行主要經(jīng)歷三個(gè)階段，首次發(fā)行階段為2017年5月至2019年8月，2019年9月至2024年9月暫停發(fā)行，重啟發(fā)行階段為2024年10月至今。

（1）首次發(fā)行階段

2017年5月，為完善地方政府專項(xiàng)債券管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，建立土儲(chǔ)專項(xiàng)債與項(xiàng)目資產(chǎn)、收益對(duì)應(yīng)的制度，促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)政部、原國(guó)土資源部聯(lián)合印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債正式誕生。2017年7月至2019年8月期間，土儲(chǔ)專項(xiàng)債合計(jì)發(fā)行金額約1.42萬(wàn)億，成為替代傳統(tǒng)土儲(chǔ)銀行貸款，規(guī)范地方土地儲(chǔ)備融資的重要渠道。

（2）暫停發(fā)行階段

2019年9月，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和防范新增地方政府隱性債務(wù)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，專項(xiàng)債不得用于土地儲(chǔ)備及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土儲(chǔ)專項(xiàng)債全面叫停。

（3）重啟發(fā)行階段

2024年10月，財(cái)政部宣布支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。同年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“242號(hào)文”），表示為嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤(pán)活存量閑置土地，地方政府應(yīng)積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。土儲(chǔ)專項(xiàng)債正式重啟。此舉旨在優(yōu)化土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，緩解企業(yè)資金壓力。

2.土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟動(dòng)因及政策變化

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，土地出讓收入持續(xù)下滑，2024年全國(guó)政府性基金收入同比下降12.2%至6.21萬(wàn)億元，地方財(cái)政收支壓力持續(xù)加大。同時(shí)，2024年11月，財(cái)政部下達(dá)“6+4+2”增量化債政策，城投平臺(tái)需完成化債與轉(zhuǎn)型的歷史轉(zhuǎn)變。重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債，不僅能盤(pán)活存量閑置土地，優(yōu)化土地市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，亦有助于緩解地方財(cái)政壓力和城投平臺(tái)還本付息壓力。

242號(hào)文對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債資金投向、收回收購(gòu)順序、收回收購(gòu)方式、收回收購(gòu)價(jià)格等方面進(jìn)行了規(guī)范。與2019年之前主要用于土地開(kāi)發(fā)不同，本輪重啟的土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要用于收回收購(gòu)存量閑置土地，以清理存量為主要目的；收儲(chǔ)對(duì)象與之前的土儲(chǔ)專項(xiàng)債有明顯區(qū)別，本輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要收儲(chǔ)“企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，以及其他因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要收回的土地”等符合條件的存量閑置土地；收儲(chǔ)價(jià)格也與之前有明顯區(qū)別，重啟的土儲(chǔ)專項(xiàng)債會(huì)對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格，具體基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度由集體決策。

二、土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行情況和資金流向

2024年底重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債以來(lái)，發(fā)行規(guī)模顯著提速；收儲(chǔ)區(qū)域分化明顯，且呈擴(kuò)大趨勢(shì)，上海、廣東和浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地價(jià)值相對(duì)較高的東部區(qū)域土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模最大，“自審自發(fā)”區(qū)域土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，東北、西北、西南等債務(wù)壓力相對(duì)突出的省份土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模較小。同時(shí)，本輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債資源更多向地方城投平臺(tái)或國(guó)企傾斜，側(cè)重于緩解區(qū)域債務(wù)壓力，民營(yíng)房企受益空間則相對(duì)有限，土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)價(jià)格較企業(yè)之前拿地成本亦有一定下浮。

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)下行背景下房企土地庫(kù)存積壓、城投托底拍地土地閑置等問(wèn)題，土儲(chǔ)專項(xiàng)債在暫停五年后再度重啟。2025年，全國(guó)土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)5486.08億元，占當(dāng)年新增專項(xiàng)債的12%左右；2026年1－4月合計(jì)發(fā)行1371.18億元。

從各省（市）發(fā)行情況看，2025年，上海市、廣東省（含深圳）、浙江省（含寧波）土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模均超過(guò)500億元，三地合計(jì)占比超全國(guó)發(fā)行規(guī)模的30%，其中上海市發(fā)行規(guī)模達(dá)568億元，主要系區(qū)域土地價(jià)值較高所致。江西省、湖南省、重慶市、江蘇省、福建省（含廈門(mén)）、湖北省、安徽省、山東省（含青島）、陜西省等地土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模超260億元，其中“自審自發(fā)”1區(qū)域占比較高。天津市、云南省、遼寧省（含大連）、黑龍江省、河南省、廣西壯族自治區(qū)等地土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模均低于100億元，貴州、青海、內(nèi)蒙、山西、西藏等省份則未進(jìn)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行，上述省份多為債務(wù)重點(diǎn)省份，土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模較低或與專項(xiàng)債額度更多向化債傾斜相關(guān)。整體看，各地發(fā)行規(guī)模在較大程度上受到土地價(jià)值及未來(lái)土地出讓預(yù)期、專項(xiàng)債“自審自發(fā)”靈活度、新增債務(wù)空間的影響。

與上一輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要用于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所不同的是，本輪重啟發(fā)行的土儲(chǔ)專項(xiàng)債優(yōu)先用于存量閑置土地收購(gòu)。從收儲(chǔ)對(duì)象看分化較為明顯，絕大多數(shù)被收儲(chǔ)宗地來(lái)自地方國(guó)企，占比超過(guò)85%，保利、華潤(rùn)等央企少量參與，民企則占比較低。整體看，專項(xiàng)債資源更多向地方城投平臺(tái)或國(guó)企傾斜，側(cè)重于緩解區(qū)域自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，民營(yíng)房企則受制于土地多輪抵押、收儲(chǔ)價(jià)格談判周期長(zhǎng)、債務(wù)糾紛等因素，獲益空間則相對(duì)有限。

從收儲(chǔ)的價(jià)格看，242號(hào)文提出“對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格”，再“根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度”。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公示擬收儲(chǔ)土地中約47%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與原出讓成交價(jià)的比值在0.8至1.0之間，約29%比值在0.9至1.0之間；約18%比值在0.7至0.8之間，價(jià)格折扣相對(duì)較大，主要為重慶、廣西等省份。在近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低的環(huán)境下，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格普遍低于企業(yè)土地成本，價(jià)格倒掛是影響企業(yè)參與土地收儲(chǔ)積極性的重要因素。但相較于資產(chǎn)長(zhǎng)期沉淀占用資金、開(kāi)發(fā)面臨銷售去化與跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的雙重壓力，土儲(chǔ)專項(xiàng)債盤(pán)活閑置土地則可以快速充實(shí)資金，緩釋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、土儲(chǔ)專項(xiàng)債對(duì)區(qū)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響

土儲(chǔ)專項(xiàng)債償債資金來(lái)源主要為項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地出讓收入，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷導(dǎo)致土地出讓收益的不確定性，可能進(jìn)而加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土儲(chǔ)專項(xiàng)債雖然能緩解地方財(cái)政壓力和城投企業(yè)流動(dòng)性壓力，降低城投企業(yè)融資成本；但也需警惕地方政府債務(wù)率上升以及收儲(chǔ)土地未來(lái)出讓收益不及預(yù)測(cè)或?qū)⑼粕胤秸敖栊逻€舊”壓力等風(fēng)險(xiǎn)。2025年，絕大部分省份地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)和區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加重，其中部分債務(wù)壓力相對(duì)較大的“重點(diǎn)”省份，其土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額及其占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重均較低，受化債壓力影響其可分配給土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度會(huì)受到限制。

1.土儲(chǔ)專項(xiàng)債的償債機(jī)制及對(duì)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響

土儲(chǔ)專項(xiàng)債償債資金來(lái)源主要為項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，仍處于調(diào)整期，土地出讓收益的不確定性會(huì)加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份與不發(fā)達(dá)省份土地市場(chǎng)存在明顯分化，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地出讓收益不確定性相對(duì)更低，其發(fā)行的土儲(chǔ)專項(xiàng)債的“借新還舊”壓力相對(duì)更低，償債保障相對(duì)更強(qiáng)。

從區(qū)域土地市場(chǎng)看，土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地可以減少當(dāng)?shù)卮媪客恋匾?guī)模，改善土地供求關(guān)系和區(qū)域內(nèi)被收儲(chǔ)企業(yè)的資金流動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。從城投企業(yè)看，土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)城投企業(yè)閑置土地能緩解城投企業(yè)自身的流動(dòng)性壓力，幫助城投企業(yè)化解債務(wù)并將更多資金投向更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。實(shí)踐中，由于土儲(chǔ)專項(xiàng)債對(duì)城投企業(yè)閑置土地的收儲(chǔ)規(guī)模相對(duì)較大，本輪重啟對(duì)地方緩解城投企業(yè)流動(dòng)性壓力和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)較大助力。發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債相當(dāng)于地方政府以更低成本的債務(wù)置換城投企業(yè)的高成本債務(wù)，能有效降低區(qū)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但也需警惕地方政府債務(wù)率上升以及收儲(chǔ)土地未來(lái)出讓收益不及預(yù)測(cè)或?qū)⑼粕胤秸敖栊逻€舊”壓力等風(fēng)險(xiǎn)。

2.各省份區(qū)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況

從各省份地方政府債務(wù)看，2023－2025年，全國(guó)絕大部分省份地方政府債務(wù)率（地方政府債務(wù)余額/地方政府綜合財(cái)力）均持續(xù)上升，債務(wù)負(fù)擔(dān)持續(xù)加重，其中天津市、福建省、重慶市、山東省和云南省等區(qū)域政府債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重。

從各省份地方廣義債務(wù)看，2025年，全國(guó)絕大部分省份地方政府債務(wù)率（（地方政府債務(wù)余額+城投企業(yè)有息債務(wù)余額）/地方政府綜合財(cái)力）均有所上升，區(qū)域債務(wù)壓力有所加大，其中天津市、浙江省和江蘇省地方政府廣義債務(wù)率相對(duì)較高，均超過(guò)700%，區(qū)域債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重。

地方政府專項(xiàng)債投向領(lǐng)域包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、市政和產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施、能源、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保、民生服務(wù)、冷鏈物流設(shè)施、土地儲(chǔ)備、棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、鄉(xiāng)村振興和文化旅游等。重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債后，全國(guó)2025年地方政府土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行總額占全部專項(xiàng)債券發(fā)行金額的比重為7%左右。其中大部分省份2025年發(fā)行的政府專項(xiàng)債中新發(fā)行的土儲(chǔ)專項(xiàng)債金額占比低于10%，僅上海市占比超過(guò)30%。

從各省（市）地方政府土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額和占比看，2025年，上海、浙江、廣東、江蘇、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域以及湖南、福建、山東、安徽等第一批專項(xiàng)債項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)的土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重以及占年底專項(xiàng)債余額的比重也均相對(duì)較高；天津、寧夏、云南、遼寧、甘肅、廣西、黑龍江、貴州和青海等債務(wù)壓力相對(duì)較大的“重點(diǎn)”省份，其土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額及其占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重均較低；而江西、重慶、湖北等第二批專項(xiàng)債項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)由于其閑置土地規(guī)模相對(duì)較大，其擬收儲(chǔ)土地總金額相對(duì)較高，其發(fā)行的土儲(chǔ)專項(xiàng)債金額及其占比也均相對(duì)偏高。整體看，部分債務(wù)壓力相對(duì)較大的“重點(diǎn)”省份，其土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額及其占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重均較低，受化債壓力影響其可分配給土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度會(huì)受到限制。

四、土儲(chǔ)專項(xiàng)債影響及后續(xù)優(yōu)化建議

2024年底土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟以來(lái)，累計(jì)發(fā)行規(guī)模已超6800億元，在穩(wěn)定土地市場(chǎng)、緩解城投企業(yè)與房企壓力方面發(fā)揮了積極作用，但土儲(chǔ)專項(xiàng)債收儲(chǔ)對(duì)象絕大多數(shù)被收儲(chǔ)宗地屬于地方國(guó)企，專項(xiàng)債資源更多向地方城投平臺(tái)或國(guó)企傾斜，民營(yíng)房企受益則相對(duì)有限。區(qū)域發(fā)行格局呈現(xiàn)自審自發(fā)試點(diǎn)主導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)大省領(lǐng)跑的區(qū)域分化特征，分化顯著且呈擴(kuò)大趨勢(shì)。其中部分債務(wù)壓力相對(duì)較大的“重點(diǎn)”省份，其土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額及其占當(dāng)年發(fā)行專項(xiàng)債總額的比重均較低，受化債壓力影響其可分配給土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度會(huì)受到限制。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債雖然能緩解地方財(cái)政壓力和城投企業(yè)流動(dòng)性壓力，降低城投企業(yè)融資成本，助力城投企業(yè)化債；但也需警惕地方政府債務(wù)率上升以及收儲(chǔ)土地未來(lái)出讓收益不及預(yù)測(cè)或?qū)⑼粕胤秸敖栊逻€舊”壓力等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，2026年政府工作報(bào)告中，地方政府專項(xiàng)債重點(diǎn)用途刪除了用于土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目的表述，未來(lái)地方政府專項(xiàng)債重點(diǎn)支持重大項(xiàng)目建設(shè)、置換隱債和消化政府欠款，體現(xiàn)出國(guó)家化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)發(fā)展之間的協(xié)同導(dǎo)向。

為保障房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，土儲(chǔ)專項(xiàng)債收購(gòu)主體不能僅集中于地方城投企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的活力，加大對(duì)符合要求的民企閑置土地的收儲(chǔ)規(guī)模。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，土地收儲(chǔ)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格普遍低于企業(yè)土地成本，折價(jià)較高導(dǎo)致部分企業(yè)參與土地收儲(chǔ)的積極性不高，應(yīng)當(dāng)健全收儲(chǔ)價(jià)格的評(píng)估機(jī)制并統(tǒng)一執(zhí)行，以提升企業(yè)的積極性并更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸目標(biāo)。此外，少部分區(qū)域債務(wù)壓力較大且土地價(jià)值相對(duì)不高的省份土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，且區(qū)域分化加劇的當(dāng)下，未來(lái)一旦收儲(chǔ)土地?zé)o法出讓，將長(zhǎng)期推升政府債務(wù)的“借新還舊”壓力，相關(guān)區(qū)域應(yīng)適當(dāng)控制土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模。

[1]截至2026年5月，專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)區(qū)域涵蓋14個(gè)省級(jí)行政單位，分兩批落地，其中首批試點(diǎn)于2024年12月啟動(dòng)，包括北京、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、山東、湖南、廣東和四川等10個(gè)省市；2026年4月，河北、江西、湖北、重慶亦納入第二批試點(diǎn)地區(qū)。

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原標(biāo)題： 【專項(xiàng)研究】土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟：區(qū)域分化、債務(wù)壓力及優(yōu)化路徑