作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

近日，卓越集團(tuán)耗資百億北上連奪4宗地，成為這場(chǎng)土拍最大的黑馬，但隨后卻陷入退地風(fēng)波。

5月10日，北京首批兩集中土地開拍，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“卓越集團(tuán)”）力壓中海、世茂等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以39億元拿下“北上”的第一宗地，可謂一戰(zhàn)成名。

隔日，卓越集團(tuán)再度出手，以聯(lián)合體形式從眾多房企面前搶下三宗土地，成為這場(chǎng)土拍最大的黑馬。

然而，就在卓越集團(tuán)問(wèn)鼎本輪房企拿地榜桂冠后，市場(chǎng)上卻流出其由于算錯(cuò)賬、區(qū)域布局不平衡以及現(xiàn)金流緊張等原因，可能要“退地”的傳聞。

市場(chǎng)傳言稱，卓越集團(tuán)退地主要涉及合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表聯(lián)合體拿下的土地代價(jià)超出卓越總部授權(quán)范圍。

對(duì)此，卓越集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，市場(chǎng)傳聞均不真實(shí)，卓越目前沒(méi)有退地計(jì)劃，未來(lái)將以合作操盤模式開發(fā)北京四宗宅地。

值得注意的是，此次卓越集團(tuán)北上“剿地”引發(fā)的退地風(fēng)波，與其近一年來(lái)在拿地策略上的轉(zhuǎn)向息息相關(guān)。

近年來(lái)，卓越集團(tuán)開始沖擊規(guī)模，2017、2018兩年其新增項(xiàng)目貨值均在千億以上；2019年腰斬至566.9億元；2020年新增貨值又重新上升至749.8億元。

據(jù)官網(wǎng)介紹，卓越集團(tuán)1996年成立于深圳，憑借在地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融投資等方面的行業(yè)積淀，躍升為中國(guó)TOP30的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)悉，卓越集團(tuán)在福田、南山、前海大量位置核心的區(qū)域開發(fā)了40余棟寫字樓，號(hào)稱“深圳CBD之王”。

卓越集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，卓越集團(tuán)的控股股東為卓越投資，持股比例100%，公司實(shí)際控制人為李華。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，卓越集團(tuán)全口徑銷售額為994億元，權(quán)益金額700億元，未達(dá)成董事長(zhǎng)李華在內(nèi)部提出的三年千億目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年卓越集團(tuán)以833.8億操盤金額在房企中排第41位；以416.5萬(wàn)平方米操盤面積位居第51位。

克而瑞房企銷售排行榜

由于未登陸資本市場(chǎng)，卓越集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不為人所知，只能從旗下上市物業(yè)板塊卓越商企服務(wù)的財(cái)報(bào)中管中窺豹。

截至2019年末，卓越集團(tuán)總資產(chǎn)為2245億元，總負(fù)債1548.9億元，凈資產(chǎn)696.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率69%。

截至2020年末，卓越商企服務(wù)總資產(chǎn)為1738.47億元，總負(fù)債1177.82億元，凈資產(chǎn)560.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率67.5%。

《小債看市》注意到，作為卓越集團(tuán)公開發(fā)行債券融資的平臺(tái)，卓越商企服務(wù)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的59%。

截至2020年末，卓越商企服務(wù)流動(dòng)負(fù)債有694.74億元，主要為一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)合計(jì)123.76億元。

相較于短債壓力，卓越商企服務(wù)流動(dòng)性尚可，其賬上貨幣資金有171.59億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

除此之外，卓越商企服務(wù)還有非流動(dòng)負(fù)債483.08億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)311.56億元。

整體來(lái)看，卓越商企服務(wù)剛性債務(wù)有436.04億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為37%。

從融資渠道上看，卓越集團(tuán)渠道較為多元，其通過(guò)租賃、應(yīng)收賬款、股權(quán)、銀行借款、債券、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

其中，卓越集團(tuán)通過(guò)子公司卓越商管境內(nèi)發(fā)債，目前存續(xù)19只債券，存續(xù)規(guī)模85.26億元；通過(guò)優(yōu)美商管和卓越商管發(fā)行美元債，分別存續(xù)4只和1只。

在目前房地產(chǎn)調(diào)控不放松、融資新規(guī)“三道紅線”壓力下，卓越集團(tuán)依然大手筆拿地，高負(fù)債、再融資將成為其發(fā)展的掣肘。

李華，原名李曉華，早年曾任職于深圳市團(tuán)委，后下海經(jīng)商。

1996年，李華在深圳成立了卓越實(shí)業(yè)，也就是卓越集團(tuán)的前身。

1998年，卓越集團(tuán)第一個(gè)住宅項(xiàng)目——卓越蔚藍(lán)海岸問(wèn)世，引發(fā)“藍(lán)色風(fēng)暴”。此后卓越以深圳蔚藍(lán)海岸為藍(lán)本，在長(zhǎng)沙、武漢、青島等多個(gè)城市傾力打造“蔚藍(lán)”系列里程碑項(xiàng)目。

2003年，卓越集團(tuán)投資建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)首個(gè)商辦項(xiàng)目深圳卓越大廈，開啟了集團(tuán)“商住并舉”的開發(fā)模式。

隨后，憑借中心區(qū)寫字樓七樓連發(fā)，奠定了卓越集團(tuán)深圳“寫字樓之王“的行業(yè)地位。

2007年，卓越集團(tuán)首次在香港申請(qǐng)上市，但由于2008年的金融風(fēng)暴和樓市調(diào)整，卓越的首次上市之路中斷。

兩年后，卓越集團(tuán)再次赴港遞表，但因估價(jià)偏低，國(guó)際認(rèn)購(gòu)情況不好，最終選擇主動(dòng)暫停IPO。

失利于商辦市場(chǎng)，兩度遞表無(wú)功而返后，卓越集團(tuán)再次將目光集中到住宅市場(chǎng)，開始加速奔跑。

2012年，卓越集團(tuán)銷售額首次突破百億，2013年在舊改項(xiàng)目上兇猛發(fā)力，2016年實(shí)現(xiàn)325.1億元的銷售額，2017年再次突破400億。

2018年，李華在新年致辭中表示：“高土儲(chǔ)，高周轉(zhuǎn)，強(qiáng)融資，三年千億目標(biāo)已觸手可及。”

為快速擴(kuò)張，次年卓越集團(tuán)進(jìn)行了一系列人事調(diào)整，并開始對(duì)組織架構(gòu)“動(dòng)刀”。

然而，就在卓越集團(tuán)奮力沖刺之時(shí)，2019年初李華疑因舊改項(xiàng)目卷入深圳高官貪腐案被帶走協(xié)助調(diào)查。

2020年5月，卓越集團(tuán)迎來(lái)物業(yè)上市的風(fēng)口期，其拆分物業(yè)板塊赴港IPO，同年10月卓越商企服務(wù)登陸港交所。

2019年，卓越集團(tuán)銷售額949.5億元，2020年再次以6億的微小差距與千億目標(biāo)失之交臂，為了邁入“千億俱樂(lè)部”，近年來(lái)其在拿地策略上較為激進(jìn)。

據(jù)悉，今年前四個(gè)月卓越集團(tuán)新增貨值548.1億元，位列行業(yè)第十位，力壓一眾上市房企。

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原標(biāo)題： “深圳CBD之王”陷退地傳聞，千億目標(biāo)下激進(jìn)拿地