丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
隨著房地產進入下半場，單純的賣房時代已經過去，行業的機遇與挑戰并存。對于房企而言，當下最為關鍵的是尋找自我定位，以及如何在存量市場基礎上，通過科技賦能地產，以數字化的方式加強資產的運營管理效率，從而產生實際的溢價收益。
克而瑞數據顯示，目前有8成以上的TOP50房企已經著手規劃數字化轉型，但真正建立起長遠且可行的數字化戰略的僅占15%。在這其中，金地集團的轉型表現尤為突出。
過去十年，金地逐步完成了從“單一地產商”到“全品類地產開發運營商”的身份轉變。在住宅開發之外，加大了辦公樓和商業的投入。對于未來，金地集團董事長凌克表示，金地有兩個目標，一是成為一家綜合型的城市服務提供商，二是成為產城融合的新城區發展商。
易居企業集團CEO丁祖昱早前提出，中國房地產肯定要被數字化，不如讓數字化主動賦能中國房地產。“今天只要是重點地產科技技術無一例外都得到國家級的戰略支持，我們要對地產科技進入到房地產張開雙臂，擁抱它們進入到房地產企業當中。”
近些年來，金地集團通過科技賦能，在產業地產上加大了人工智能、生命科學等產研投入；在地產板塊上著重強調工業化、信息化和數字化，金地集團立志成為地產科技的領導者。
從“單一地產商”到
“全品類地產開發運營商”
1988年，金地集團在粵誕生，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產企業之一，也是國內第一批進行多元化布局的房地產企業。
在董事長凌克的帶領下，自2001年上市到2019年，金地集團的銷售收入從5.34億元增長到2106億元，增長近400倍。金地也由誕生時的地域性品牌，發展成為了全國性知名品牌。
凌克認為，“如果一家公司只能做點住宅，這家公司是沒有競爭力的。”
因此，相比較其他房企，金地的相關多元化轉型仍是圍繞地產這一主業，在住宅、商業和產業地產上齊頭并進，目的是讓金地成為一家全品類地產開發運營商。在此之后，金地希望為不同的城市提供豐富的文化生活，例如房地產金融、健康產業、國際教育、體育、物業服務等內容，為住戶帶來多種增值服務。
32年來，金地集團始終堅持長跑思維，尤其強調做好投資，以及加強運營管理和財務指標的管理，遵循審慎的財務制度。2020年上半年，金地集團實現毛利率37.4%，保持在行業較高水平。同時，金地集團的凈資產負債率仍保持行業較低水平，整體平均融資成本4.86%，長期負債占有息負債比重約58.4%，債務期限結構合理。
今年8月底，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即“三條紅線”，其具體內容包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現金短債比”小于1。該細則根據“三道線”觸線情況不同，將試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以凈負債率60%、現金短債比1.25的穩健性位列“綠線”名單內。
依托豐富的地產運營經歷，以及穩健的財務水平，金地集團在產業地產和科技賦能等方面的表現上，顯得更加游刃有余。
從“地產開發”到
“城市服務”、“產城融合”
隨著房地產行業拐點的到來，大多數房企都在試圖轉型。
凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產市場的銷售規模將會在頂部徘徊之后逐步下降，預計到2030年，年新房銷售預計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。
存量市場下，金地選擇了城市服務和產城融合這兩條路徑。用金地的話來說，“希望這個人在這里工作，同時他也在這里要能夠生活。”
金地涉足產業地產行業的時間并不長。2013年，金地成立金地商置，主要負責商業管理和資產運營；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式負責產業園區開發建設及運營管理。
截至目前，金地在海內外自主開發和運營的產業項目已經接近30個，總建筑面積300多萬平方米。金地依據城市能級逐次進駐，從深圳、上海，再到南京、青島、沈陽，由一級城市轉向二線城市，未來也有望進駐三四線城市。按凌克的說法，產業遵循梯度遷移的規律，不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走。
在產業園運營方面，金地也具有不錯的表現。位于深圳南山的金地威新軟件科技園常年接近滿租狀態，即便今年受疫情影響，出租率仍高達95%。
金地認為，發展好園區產業，最重要的工作通過科技投資、企業孵化、加速、園區建設運營，最后實現一體化協同發展，這也是所有園區的終極目標。通過科技類投資，培養一個又一個科技企業，最終將其組成一個產業鏈，這正是金地集團一直想去做的。
從“地產公司”到“科技公司”
在金地集團32年的長跑路上，科技賦能房地產，是一個永恒命題。“今后的地產公司，它要逐步轉變成為一個科技公司。”這是凌克對未來的行業判斷。
金地在科技賦能這件事上，有一個宏大的目標，希望成為地產科技的領導者。經過多年的投資研判，金地集團已經邁入科技公司的大門，加速沖破傳統地產的束縛。
過去50年，房地產建筑生產過程幾乎沒有變化，處于非常原始的階段。隨著科技手段的進步，金地集團未來要做工業化、信息化和數字化的地產科技。
建筑的工業化，就是要像造汽車一樣的建房子，將每一棟建筑拆分成不同的建筑模塊，在工廠生產，到工地進行組裝。信息化，是完成地產開發的所有業務線上化工作。而數字化，則是把各種軟件數據打通，實現跨部門、跨流程、跨行業的協同性工作。以智慧社區為例，只有實現了從家庭到樓棟再到公區的萬物互聯，才能形成居家生活的全智能化生態。未來，每一個房間每一戶住戶，都會是組成智慧城市運營體系的最小單位。
凌克還認為，人工智能、生命科學這兩個領域是非常有前景的。因此在產業地產上，金地對人工智能和生命科學的產研加大了投資力度。過去多年，金地在人工智能、云計算、集成電路、機器人應用等方面已經做了大量投資、孵化；在生命科學領域，金地在靶向藥物，生物醫藥，免疫治療、細胞治療和轉化醫學方面，都做了很多的探索和實踐。
易居企業集團CEO丁祖昱在去年末的發布會上指出，從整個行業上看，地產科技潛力巨大，數字“基建”已覆蓋100%的地產業務流程，未來十年有望走向深耕。
放眼未來，相信金地憑借在產學研和資本聯動等方面的布局，在科技加持下，將會在不遠的將來取得回報，公司創造出第二增長線。金地成為地產科技領導者的理想，在未來十年內也有望實現。
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