不良資產(chǎn)指南 作者：指南君
來(lái)源：不良資產(chǎn)指南
3折清倉(cāng)甩賣
黑石罕見(jiàn)投資失誤
全球私募巨頭黑石，最近在一筆養(yǎng)老地產(chǎn)投資上栽了大跟頭。
2016年到2017年，黑石花18億美元買下美國(guó)90多處養(yǎng)老公寓，總共將近9000套。當(dāng)時(shí)美國(guó)“銀發(fā)海嘯”的說(shuō)法很流行，嬰兒潮一代大批進(jìn)入老年，養(yǎng)老地產(chǎn)被看成穩(wěn)賺不賠的賽道，黑石把這筆投資作為重點(diǎn)布局。
八年后，黑石開(kāi)始以3折、6折的價(jià)格瘋狂甩賣。佛羅里達(dá)州一處171套公寓的物業(yè)，當(dāng)年買入價(jià)4880萬(wàn)美元，2025年只賣了1200萬(wàn)美元，相當(dāng)于2.5折。南卡羅來(lái)納州一處資產(chǎn)，2000萬(wàn)美元買入，六折出手。
丹佛、芝加哥等地的項(xiàng)目，多數(shù)低于買入價(jià)七成。到2025年底，黑石已賣掉70處，已披露的39筆交易總價(jià)僅5.36億美元，而當(dāng)年收購(gòu)這些資產(chǎn)就花了超過(guò)7.55億美元。整體估算，黑石在這筆投資上至少虧了6億美元。
全球不良資產(chǎn)投資巨頭
黑石集團(tuán)1985年成立于紐約，是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司之一。它最擅長(zhǎng)的，就是在市場(chǎng)恐慌時(shí)低價(jià)買入困境資產(chǎn)，通過(guò)改造運(yùn)營(yíng)把價(jià)值做上去，等行情好了再高價(jià)賣掉。
最經(jīng)典的是希爾頓酒店。2007年金融危機(jī)前夜，黑石用260億美元杠桿收購(gòu)希爾頓，自有資金只出了60億。收購(gòu)剛完成，金融危機(jī)就來(lái)了，酒店業(yè)一落千丈，希爾頓市值一度蒸發(fā)60億。
但黑石沒(méi)有退縮，換了CEO，把總部從加州搬到弗吉尼亞，砍成本、推特許經(jīng)營(yíng)模式，讓希爾頓快速擴(kuò)張。2013年希爾頓上市，創(chuàng)下酒店業(yè)最大IPO。之后黑石分12次減持，到2018年清倉(cāng)時(shí)賺了約140億美元，回報(bào)超過(guò)三倍，這是私募股權(quán)史上最賺錢的一筆投資。
另一個(gè)案例是拉斯維加斯的Cosmopolitan賭場(chǎng)酒店。2014年，黑石花17.3億美元從德意志銀行手里接盤了這個(gè)陷入困境的項(xiàng)目，又投入5億美元翻新。2021年，拉斯維加斯旅游復(fù)蘇，黑石以56.5億美元賣出，賺了約41億美元，股權(quán)回報(bào)高達(dá)10倍，成為黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單筆最賺錢的紀(jì)錄。
從希爾頓到Cosmopolitan，黑石反復(fù)驗(yàn)證了一個(gè)道理，不良資產(chǎn)投資的關(guān)鍵不是低價(jià)買入，而是買入之后能不能創(chuàng)造價(jià)值。
拿下海南AMC牌照計(jì)劃落空
蘇世民多次公開(kāi)表示：最好的投資機(jī)會(huì)在中國(guó)。2007年起，黑石先后在香港、北京、上海設(shè)立辦公室，正式開(kāi)啟中國(guó)布局。
2026年初，市場(chǎng)傳出消息稱香港老牌地產(chǎn)豪門新世界發(fā)展準(zhǔn)備整體賣給黑石。新世界由鄭裕彤1970年創(chuàng)立，是香港四大地產(chǎn)商之一，但近幾年負(fù)債壓頂，總負(fù)債超過(guò)2100億港元。黑石計(jì)劃注資約25億美元，通過(guò)認(rèn)購(gòu)新股和受讓舊股的方式，成為新世界的最大股東。
這筆交易真正的看點(diǎn)不是新世界的地產(chǎn)，而是一張稀缺的金融牌照。新世界是海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理公司的大股東。海南新創(chuàng)建是全國(guó)首家外資控股的地方AMC，2019年在海口成立，專門做不良資產(chǎn)收購(gòu)處置。如果黑石拿下新世界，就能間接拿到這張AMC牌照，進(jìn)入海南自貿(mào)港的跨境不良資產(chǎn)賽道。
但有消息稱交易最終還是黃了。核心原因是鄭氏家族不愿放棄控制權(quán)，黑石想當(dāng)家做主，鄭家人寸步不讓。另一個(gè)障礙是新世界旗下11 SKIES購(gòu)物中心，從2028年到2066年每年要付至少18億港元的租金擔(dān)保，黑石覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，新世界又沒(méi)辦法取消。談判僵持了幾個(gè)月，鄭氏家族干脆自己想辦法自救。2026年3月，市場(chǎng)傳出鄭家準(zhǔn)備通過(guò)配股或供股向新世界注資約312億港元。
到4月初，這筆交易基本告吹，黑石拿下海南AMC牌照的計(jì)劃也暫時(shí)落空。
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