作者：sven

來(lái)源：資產(chǎn)界

蘇寧創(chuàng)始人張近東曾說(shuō)"倉(cāng)儲(chǔ)是零售的命脈"。2026年夏天，這條"命脈"的控制權(quán)，徹底換了主人。

一筆21億的基金，揭開了蘇寧八年"資產(chǎn)輪換"的終局。

2026年5月22日，深圳深港智投私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）正式落地。基金總出資額21億元，出資方陣容頗為引人矚目——中國(guó)信達(dá)、中國(guó)東方兩大全國(guó)性AMC聯(lián)合深圳港集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立。

AMC出錢，深圳港出地，雙GP共管。

一個(gè)月后，首筆投向浮出水面——收購(gòu)南京祿昌、南京優(yōu)榮等7家倉(cāng)儲(chǔ)物流公司的100%股權(quán)。7家目標(biāo)公司集中在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，業(yè)務(wù)全是通用倉(cāng)庫(kù)開發(fā)與租賃。其中6項(xiàng)資產(chǎn)均出自蘇寧集團(tuán)。

AMC不買不良資產(chǎn)包，卻跑去接盤蘇寧的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)？這筆交易的邏輯是什么？

一、AMC+地方產(chǎn)業(yè)資本組合

先看基金結(jié)構(gòu)。

中國(guó)信達(dá)以LP身份出資59.9524% ，旗下信達(dá)資本作為GP占據(jù)0.0476%的份額。中國(guó)東方資產(chǎn)以另一LP身份出資20% 。深圳港集團(tuán)則通過(guò)旗下物流發(fā)展公司、資本公司分別以10%和9.8524%作為L(zhǎng)P，同時(shí)通過(guò)與深創(chuàng)投合作設(shè)立的深圳港創(chuàng)新基金以GP身份參與。

基金采用雙GP架構(gòu)，由信達(dá)資本與深圳港創(chuàng)新私募共同擔(dān)任執(zhí)行事務(wù)合伙人。

這種"AMC+地方產(chǎn)業(yè)資本"的組合，在行業(yè)內(nèi)并不多見。AMC擅長(zhǎng)資產(chǎn)定價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)處置，地方國(guó)資則熟悉區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局與深港協(xié)同發(fā)展脈絡(luò)。雙方聯(lián)手，能在項(xiàng)目挖掘、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)與投后管理上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

從方向來(lái)看，基金落地深圳，精準(zhǔn)錨定深港合作與粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇。結(jié)合各方股東業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，該基金大概率聚焦港口物流、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造、資產(chǎn)整合等領(lǐng)域。

二、抄底蘇寧系倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)

7家目標(biāo)公司——南京祿昌、南京優(yōu)榮、南京云端、南京尚睿、東莞順晟、蘇州蘇寧、紹興蘇寧——實(shí)控人分別涉及深創(chuàng)投、上基集團(tuán)、蘇寧易購(gòu)集團(tuán)及中信集團(tuán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

梳理一下這批資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)路徑，你會(huì)看到一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)八年的"資產(chǎn)輪換"：

2018年，蘇寧與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起云享倉(cāng)儲(chǔ)物流一期基金，出售一批物流地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)金凈流入11.48億元，然后以穩(wěn)定租金和10年租約租回使用權(quán)。

2019年，云享倉(cāng)儲(chǔ)物流二期基金設(shè)立，再出售一批物流資產(chǎn)，回收現(xiàn)金流8.56億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

兩輪操作，蘇寧合計(jì)回籠約20億元現(xiàn)金流。

2021年，深創(chuàng)投聯(lián)合鹽田港資本設(shè)立新基金，收購(gòu)云享一期基金股權(quán)，接手蘇寧運(yùn)營(yíng)的10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，將其作為Pre-REITs孵化載體。

2026年，深港智投基金出手，收購(gòu)其中部分倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

七年時(shí)間，同一批資產(chǎn)從蘇寧手里出發(fā)，經(jīng)過(guò)云享基金、鹽田港基金、深圳港基金，最終到了AMC手里。每轉(zhuǎn)手一次，蘇寧的持股就少一點(diǎn)，資金就回籠一點(diǎn)。

如今，AMC成了最后的接盤俠。

三、AMC的算盤

AMC挑這個(gè)時(shí)候接盤，算的是另外一筆賬。

業(yè)內(nèi)人士透露："這筆賬算得很清楚，現(xiàn)在拿地成本比高峰時(shí)跌了三四成，租金一旦反彈，3-5年退出年化不會(huì)低于雙位數(shù)。 "

第一，賭物流周期的底部。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)正處于觸底期。2026-2027年庫(kù)存周期將圍繞3年臨界線運(yùn)行，租金正在筑底。預(yù)計(jì)2028年后租金將迎來(lái)一輪快速反彈。隨著空置率伴隨新增供應(yīng)的持續(xù)下降，2028年年中市場(chǎng)有望進(jìn)入第五周期。

也就是說(shuō)，AMC在最低點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，賭的是兩年后的反彈。

第二，走Pre-REITs的退出通道。

兩大AMC此次并非直接收購(gòu)不良債權(quán)，而是通過(guò)Pre-REITs基金孵化資產(chǎn)，待運(yùn)營(yíng)成熟后通過(guò)公募REITs退出。冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)被視為"國(guó)資核心增持的硬核收租資產(chǎn)"，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和REITs退出邏輯。

據(jù)中金公司研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2026年4月底，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)間私募REITs累計(jì)發(fā)行49單、規(guī)模804.78億元。物流、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)占據(jù)絕對(duì)主力。AMC以Pre-REITs基金形式介入，孵化3-5年后尋求公募REITs上市退出，是典型的"長(zhǎng)線資本"打法。

第三，AMC正在從"不良債權(quán)收購(gòu)"轉(zhuǎn)向"產(chǎn)業(yè)基金化運(yùn)作"。

近年來(lái)，全國(guó)性AMC的出手形式不再局限于收購(gòu)不良債權(quán)，而是逐漸以基金化的產(chǎn)業(yè)合作方式盤活存量資產(chǎn)。截至2026年6月，東方資產(chǎn)參與的基金數(shù)量共計(jì)333只，僅2026年就出資17只基金。最近的存儲(chǔ)熱門長(zhǎng)鑫科技IPO，東方資產(chǎn)就賺麻了！

通過(guò)股權(quán)投資基金形式引入產(chǎn)業(yè)合作方，可以實(shí)現(xiàn)"金融+產(chǎn)業(yè)"雙輪驅(qū)動(dòng)，既能化解金融風(fēng)險(xiǎn)，又能服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

尾聲

蘇寧當(dāng)年為了盤活資產(chǎn)設(shè)計(jì)的基金模式，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)七年，最后成了AMC抄底物流資產(chǎn)的通道。

從蘇寧到深創(chuàng)投，從鹽田港到深圳港，從云享基金到深港智投——一場(chǎng)持續(xù)八年的資本流轉(zhuǎn)，終于在AMC這里畫上了一個(gè)階段性的句號(hào)。

蘇寧拿到了續(xù)命的現(xiàn)金，AMC拿到了便宜的籌碼，深圳港拿到了核心的倉(cāng)儲(chǔ)版圖。

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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深圳國(guó)資聯(lián)合信達(dá)、東方，抄底蘇寧倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)！