作者：sven

來源：資產界

蘇寧創始人張近東曾說"倉儲是零售的命脈"。2026年夏天，這條"命脈"的控制權，徹底換了主人。

一筆21億的基金，揭開了蘇寧八年"資產輪換"的終局。

2026年5月22日，深圳深港智投私募股權投資基金合伙企業（有限合伙）正式落地。基金總出資額21億元，出資方陣容頗為引人矚目——中國信達、中國東方兩大全國性AMC聯合深圳港集團共同發起設立。

AMC出錢，深圳港出地，雙GP共管。

一個月后，首筆投向浮出水面——收購南京祿昌、南京優榮等7家倉儲物流公司的100%股權。7家目標公司集中在長三角和大灣區，業務全是通用倉庫開發與租賃。其中6項資產均出自蘇寧集團。

AMC不買不良資產包，卻跑去接盤蘇寧的倉儲物流資產？這筆交易的邏輯是什么？

一、AMC+地方產業資本組合

先看基金結構。

中國信達以LP身份出資59.9524% ，旗下信達資本作為GP占據0.0476%的份額。中國東方資產以另一LP身份出資20% 。深圳港集團則通過旗下物流發展公司、資本公司分別以10%和9.8524%作為LP，同時通過與深創投合作設立的深圳港創新基金以GP身份參與。

基金采用雙GP架構，由信達資本與深圳港創新私募共同擔任執行事務合伙人。

這種"AMC+地方產業資本"的組合，在行業內并不多見。AMC擅長資產定價與風險處置，地方國資則熟悉區域產業布局與深港協同發展脈絡。雙方聯手，能在項目挖掘、風險定價與投后管理上實現互補。

從方向來看，基金落地深圳，精準錨定深港合作與粵港澳大灣區發展機遇。結合各方股東業務優勢，該基金大概率聚焦港口物流、科創產業、先進制造、資產整合等領域。

二、抄底蘇寧系倉儲資產

7家目標公司——南京祿昌、南京優榮、南京云端、南京尚睿、東莞順晟、蘇州蘇寧、紹興蘇寧——實控人分別涉及深創投、上基集團、蘇寧易購集團及中信集團。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

梳理一下這批資產的流轉路徑，你會看到一場長達八年的"資產輪換"：

2018年，蘇寧與深創投不動產聯合發起云享倉儲物流一期基金，出售一批物流地產項目，現金凈流入11.48億元，然后以穩定租金和10年租約租回使用權。

2019年，云享倉儲物流二期基金設立，再出售一批物流資產，回收現金流8.56億元。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

兩輪操作，蘇寧合計回籠約20億元現金流。

2021年，深創投聯合鹽田港資本設立新基金，收購云享一期基金股權，接手蘇寧運營的10個倉儲物流項目，將其作為Pre-REITs孵化載體。

2026年，深港智投基金出手，收購其中部分倉儲資產。

七年時間，同一批資產從蘇寧手里出發，經過云享基金、鹽田港基金、深圳港基金，最終到了AMC手里。每轉手一次，蘇寧的持股就少一點，資金就回籠一點。

如今，AMC成了最后的接盤俠。

三、AMC的算盤

AMC挑這個時候接盤，算的是另外一筆賬。

業內人士透露："這筆賬算得很清楚，現在拿地成本比高峰時跌了三四成，租金一旦反彈，3-5年退出年化不會低于雙位數。 "

第一，賭物流周期的底部。

世邦魏理仕的數據顯示，當前高標倉市場正處于觸底期。2026-2027年庫存周期將圍繞3年臨界線運行，租金正在筑底。預計2028年后租金將迎來一輪快速反彈。隨著空置率伴隨新增供應的持續下降，2028年年中市場有望進入第五周期。

也就是說，AMC在最低點進場，賭的是兩年后的反彈。

第二，走Pre-REITs的退出通道。

兩大AMC此次并非直接收購不良債權，而是通過Pre-REITs基金孵化資產，待運營成熟后通過公募REITs退出。冷鏈倉儲被視為"國資核心增持的硬核收租資產"，具備穩定的現金流和REITs退出邏輯。

據中金公司研報統計，截至2026年4月底，國內機構間私募REITs累計發行49單、規模804.78億元。物流、產業園、倉儲占據絕對主力。AMC以Pre-REITs基金形式介入，孵化3-5年后尋求公募REITs上市退出，是典型的"長線資本"打法。

第三，AMC正在從"不良債權收購"轉向"產業基金化運作"。

近年來，全國性AMC的出手形式不再局限于收購不良債權，而是逐漸以基金化的產業合作方式盤活存量資產。截至2026年6月，東方資產參與的基金數量共計333只，僅2026年就出資17只基金。最近的存儲熱門長鑫科技IPO，東方資產就賺麻了！

通過股權投資基金形式引入產業合作方，可以實現"金融+產業"雙輪驅動，既能化解金融風險，又能服務實體經濟和地方產業升級。

尾聲

蘇寧當年為了盤活資產設計的基金模式，兜兜轉轉七年，最后成了AMC抄底物流資產的通道。

從蘇寧到深創投，從鹽田港到深圳港，從云享基金到深港智投——一場持續八年的資本流轉，終于在AMC這里畫上了一個階段性的句號。

蘇寧拿到了續命的現金，AMC拿到了便宜的籌碼，深圳港拿到了核心的倉儲版圖。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 深圳國資聯合信達、東方，抄底蘇寧倉儲資產！