作者：Osyth

來源：資產界

2023年高調設立11億新元特殊機會伙伴計劃，2026年悄然解散5人團隊。

從高調進場到倉促散場，凱德的退場，折射出外資“抄底”中國不良資產的整體困境。

7月13日，市場傳出消息：新加坡凱德集團宣布解散其特殊機遇團隊。

彭博社次日披露更多細節：特殊投資機會團隊負責人馮明光已在去年12月離職，約一個月后加入資產管理公司AresManagement；團隊另外兩名成員于今年6月離職，其余兩人調往凱德投資其他業務部門。

一個承載11億新元投資計劃的團隊，巔峰編制僅5人，團隊負責人入職不到兩年即離職。從高調設立到悄然解散，不過三年。

凱德“抄底”始末

轟轟烈烈開局，安安靜靜收場

2023年2月，國內地產風險出清進入深水區，眾多外資觀望之際，凱德逆勢高調官宣推出中國特殊機會伙伴計劃（CCOP），打出“抄底中國核心資產”的旗號，精準布局國內困境商業、甲級寫字樓、物流倉儲等不良物業賽道。

這一計劃總承諾股本11億新元，其中外部機構募資8.92億新元，凱德自有資金跟投20%，募資規模與投資野心一度引發行業熱議。

彼時，凱德投資（中國）首席執行官潘子翔信心滿滿：“中國是凱德投資的核心市場之一，我們看好中國強勁的經濟基本面”

之后，凱德迅速落地兩筆標桿收購：

一是以5.53億新元拿下北京蘇寧生活廣場，計劃剝離傳統零售業態，改造為核心城區甲級寫字樓；

二是以1.57億新元收購佛山百分百預租物流倉儲項目，鎖定穩定租金收益。

在當時的市場環境下，這是外資最慣用的成熟打法，抓住行業下行周期，折價購入核心城市物業，依靠資本翻新改造，等待樓市行情上行后溢價賣出，賺取確定性價差收益。

但這一套依托海外市場的套利邏輯，在國內完全失效。

2025年，凱德在華資產計提5.45億新元公允價值虧損，核心原因是國內商業、辦公物業估值持續下行、租金收益縮水。

伴隨資產減值壓力加劇，凱德啟動全球及在華人員優化，中國區員工規模縮減約10%，全球員工總數迎來2022年以來首次收縮，特殊機遇業務成為首要裁撤優化板塊。

值得注意的是，凱德此次調整是精準的業務取舍，而非全面退出中國市場。

其戰略邏輯清晰明確：徹底砍掉波動大、盤活周期長、退出路徑難保障的困境地產不良投機業務，解散常設特資團隊，后續僅以逐案研判的方式審慎參與市場，不再主動規模化抄底。

從“主動組隊掘金不良”到“被動擇機觀望”，本質是外資對中國不良市場的投資邏輯徹底轉向，告別粗放式周期套利。

此前團隊籌劃的香港房企紓困、上市房企債務救助等激進投資方案，也全部擱置落地。

外資集體遇冷

“抄底”中國不良資產的底層邏輯徹底失效

凱德的黯然退場并非個例，整個外資PE圈，正在經歷一場前所未有的“退出寒冬”。

據PitchBook與Dealogic數據，2024至2025年，黑石、KKR、貝萊德、CVC等十大全球頂級收購基金，連續兩年無完整中國項目退出記錄。

二級市場估值更是殘酷，中國地產基金普遍存在40%—50%的折價率，遠超歐洲市場14%的平均折價水平，外資投資虧損壓力凸顯。

行業利空接連落地，黑石被曝打包出售百億級S基金份額，貝萊德旗下上海核心辦公樓因貸款違約被渣打銀行接收，多支外資地產基金陷入回款停滯、延期清算的困境。

“抄底容易，盤活難” ，這是外資在中國不良資產市場最深刻的教訓。

全球獵手在中國，為何屢屢失手？

1、資產估值持續下探，周期預判完全失準

外資長期依托“核心城市資產抗跌性強、市場周期修復快”的海外經驗布局，但國內地產風險出清周期遠超外資基金存續周期。

商辦物業空置率居高不下、租金持續下行，資產賬面價值持續縮水，基金賬面虧損不斷擴大，徹底擊穿了外資固有的估值與盈利模型。

2、盤活周期超長，與基金存續期嚴重錯配

國內不良物業處置流程繁瑣，從債權確權、資產解押、債務重整，到工程改造、招商運營，完整盤活周期普遍長達3—5年。

而外資特殊機會基金封閉期僅5—7年，扣除前期盡調、收購籌備周期，留給資產盤活與退出的時間嚴重不足。

同時外資團隊缺乏本土工程建設、商業招商、政企協同資源，項目落地效率遠低于本土機構，周期錯配問題進一步加劇。

3、司法與屬地壁壘極高，外資幾乎無解

國內不良資產處置是典型的屬地資源型業務，高度依賴屬地法院、破產管理部門、地方政府、本土律所的多方協同。

外資團隊缺乏本土人脈資源與落地服務體系，難以破解復雜的債務糾紛與司法壁壘，普遍陷入“勝訴容易、執行困難、盤活無期”的僵局。

4、外匯退出受限，利潤閉環無法跑通

外資基金的核心訴求是跨境回款、兌現收益并回饋境外LP，但國內不動產大額交易購匯、資金出境備案監管嚴格、流程復雜。

即便項目順利完成變現，利潤也難以高效順暢回流境外，外資投資的頂層商業閉環天然斷裂。

四大壁壘，四道鐵門，徹底鎖死了外資“靠錢生錢”的路徑。

在中國，地產不良這門生意，不是“資本游戲”，而是“屬地生意”。

本土接棒

萬億不良賽道完成權力交接

當然，外資集體收縮不良業務的背后，并非國內萬億不良市場機會消退，而是行業準入門檻徹底抬高，依托資金優勢套利的時代落幕，具備綜合處置能力的本土玩家，正式站上行業舞臺中央。

2026年5月，太盟投資聯合廣州資產、弘毅投資發起設立規模達29.49億元的特殊資產基金，成為本年度最具代表性的中外協同、本土主導的處置案例。

基金分工清晰、優勢互補，外資負責資金供給與產業操盤，地方AMC打通司法壁壘、完成債務清理，本土機構主導投后管理與閉環退出，落地拿下上海松江萬達、泉州浦西萬達等優質核心商業綜合體。

更早的2022年，遠洋資本聯合多家全球知名機構設立6億美元地產特殊機會基金，同樣采用“外資出資、本土操盤”的模式，核心處置、運營、退出工作全部由本土團隊全權把控。

如今，四大全國性AMC、地方國資、城投平臺、民營處置機構與產業運營方，已構建起債權收購—債務和解—司法破局—續建盤活—資本化退出的完整業務閉環。

單純依靠低成本資金“抄底賭行情”的外資時代徹底終結，“中國資金、中國資源、中國團隊、中國打法”的本土化不良處置新范式，正式占據行業主導地位。

外資整體戰略也已從“重資產抄底套利”轉向“輕資產穩健運營”。

目前凱德在華管理資產超500億元，其中近230億元資產持續深耕中國市場，布局重心全面轉向產業園、倉儲物流、長租公寓、成熟商業等現金流穩定、風險可控的優質經營性資產。

同時，凱德成為國內首家發行消費基礎設施REITs的國際資管機構，順利完成從“持有資產賺價差”的重資產投機模式，向“管理資產賺服務費+資本市場退出”的輕量化資管模式轉型，這也是當前所有外資不動產機構的統一轉型趨勢。

寫在最后

凱德三年入場、三年退場的轉型實驗，為十年外資在華不良投資寫下終局注腳。

海外成熟的周期套利模型，完全無法適配中國復雜的債務結構、司法體系與屬地規則，外資粗放式抄底的黃金時代，徹底落幕。

萬億級市場永遠不缺資本，缺的是落地能力。

未來中國特殊資產行業的競爭核心，早已脫離簡單的資金成本比拼，而是深層司法資源、高效重整能力、穩定運營盤活水平、多元資本化退出路徑的綜合實力較量。

存量資產的盤活，不再是營銷問題，而是資產運營問題、城市更新問題、產業匹配問題、金融重組問題。

7月25日，深圳，“2026存量資產煥新大會” ，這場由資產界聯合深圳市不良資產處置協會等機構主辦的大會，正是為破解這一命題而生。

大會邀請一線操盤者、資產方、特殊資產投資人、處置機構、運營方，圍繞真實案例拆解商業地產更新、特殊資產投資與存量資產盤活的實操路徑。

如果你手里有資產正在尋找更新路徑，如果你關注特殊資產與存量商業的投資機會，如果你正在做商業運營或資產處置……這場大會，值得你來到現場。

外來的套利抄底者已然謝幕，真正扎根本土、吃透行業規則、具備全鏈條盤活能力的中國資管力量，正在迎來地產不良出清周期下的超級發展機遇。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 突發！凱德特資團隊正式解散，外資地產抄底神話落幕