杠桿地產(chǎn) 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設(shè)有分所，在廈門大學(xué)設(shè)有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
回溯一下：
2022年1月17日，央行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進行1000億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率2.1%，從原來的2.2%下調(diào)10個基點。
而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場報價利率）發(fā)布時間。
1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。
特別是5年期LPR，時隔21個月后，再次下調(diào)5個基點。上一次降是2020年4月，當(dāng)時從4.75%下降10個基點，至4.65%，然后維持了21個月。
任何降準(zhǔn)、降息或者加息，都是信號，杠桿地產(chǎn)一直說，無一例外。全面降準(zhǔn)、降息更是。
降息、降準(zhǔn)周期，一定利好樓市，只是看程度。
當(dāng)下我國房地產(chǎn)壓力太大了，從最決策層到部委、金融機構(gòu)，到地方，逐步都在釋放“友好”。
其實回頭看會發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)近年基本都有搞小陽春，然后收緊。2021年不過是小陽春特別短暫，甚至有些地方還沒形成就被扼殺。
2021年末開啟的非對稱降息，只調(diào)整1年期LPR，不調(diào)整5年期，對于房貸當(dāng)時不會造成影響。因為房貸一般都是5年期以上的。
而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調(diào)10個基點，5年期也降了5個基點。1月20日后的新房貸，立馬受益。
這對樓市銷售肯定有促進作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實際已經(jīng)降了一點。上下齊降，你說呢？
順便杠桿地產(chǎn)多說一句，LPR改革以來，雖說降息周期一般從非對稱1年期開始，但是恰好2021年12月降1年的，不調(diào)5年的，既有房貸2022全年利率不會變。你說受益最大的是誰？
顯然，央行有保障商業(yè)銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買單。
無論如何，假設(shè)2022年12月的LPR利率，不比現(xiàn)在高，老房貸起碼2023年還是受益了。
然后說回股市，沒有誰不喜歡便宜的錢。
從2021年12月1年期LPR調(diào)降開始，到前幾天央行進行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進行1000億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率2.1%，由原來的2.2%下調(diào)10個基點——這就注定了，股市將迎來成本更低的資金。
有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上杠桿的人或機構(gòu)就會增多。
至于樓市和股市的蹺蹺板效應(yīng)，這一次可能沒以前明顯。
02唯一的懸念，降息周期維持多久？這關(guān)系樓市恢復(fù)穩(wěn)定的周期持續(xù)多長
我朋友杠桿游戲總結(jié)過，降息、加息從來不會只有一次，我國降息周期既然開啟那就還有故事。
自2019年8月LPR機制改革以來，當(dāng)月我們降息。
此后至2020年4月，我國央行又降息4次，上一輪降息周期累計降息5次。如下圖杠桿地產(chǎn)的標(biāo)注。
這輪降息周期從2021年12月開始，目前累計降息2次，一次非對稱、一次全面。
雖然，美國2022年要加息，會對我們形成壓力，但杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，也不是馬上。大概率上說，我們降息不會就此結(jié)束。
在《美國態(tài)度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠桿游戲總結(jié)過，2022年美國加息前，是我們寬松貨幣的窗口期。
越是如此，越能理解為什么接連降息，因為窗口期緊迫。
大家還記得上一輪美聯(lián)儲加息，也就是這一波房價大漲前，美國開啟了加息，然后縮表，同時我們最開始做的是樓市去庫存、棚改、降準(zhǔn)降息。
東吳證券整理了最近一波美聯(lián)儲加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。
簡單說，2015年12月美聯(lián)儲加息后，我國央行不再降息；然后，我國央行直到2019年7月美聯(lián)儲降息后，才跟著降息。
如上文杠桿地產(chǎn)所述，剛好2019年8月我們開啟上一輪降息周期的第一次操作。當(dāng)時真是跟美國跟得很緊。
這是一個非常重要的歷史經(jīng)驗。
假設(shè)這個規(guī)律成立，我們寬松的時間可能不會很長。
加上物價和房價掣肘，貨幣政策其實左右為難。我們的寬松大概率只能這幾個月，然后維持一個動態(tài)平衡，否則新的問題會出現(xiàn)。
當(dāng)然了，“以我為主”，啥都有可能，杠桿地產(chǎn)必須承認(rèn)我們不一樣。
不過，可以肯定的是，2022年美國加息后，我們肯定也不會立馬就跟著美國加息。
所以我們的“以我為主”，這次大概率是美聯(lián)儲加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國人加息、縮表開始后，我們穩(wěn)為主，就算物價壓力不小，也不會盲目跟著加，靠其他策略。
因為如果輕易加息，意味著企業(yè)壓力、房地產(chǎn)壓力也會很大。
其實可以設(shè)想，利用好這幾個月寬松窗口期，首先必然會放出去不少水；其次，市場實際利率已經(jīng)比現(xiàn)在低了，基本穩(wěn)住經(jīng)濟，應(yīng)該是可以的。
假設(shè)美國人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個月實在沒辦法，實在需要時，象征性小幅加一點，也可以。
03從試探性非對稱降息，到全面降息背后：經(jīng)濟壓力太大
我們看上圖，會發(fā)現(xiàn)上一輪我國的降息，也是從1年期開始。
2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。
如上圖，接下來2019年9月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。
這還沒有完，2019年11月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開啟了上一輪降息周期的首次下調(diào)，從4.85%，降至4.80%。
直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調(diào)降幅度高于5年期。
到了2020年4月，1年期LPR下調(diào)幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為LPR機制改革以來5年期最大下調(diào)幅度。
我們可以看出簡單規(guī)律，降息往往從1年期LPR小幅下調(diào)開始，然后逐步考慮5年期LPR的下調(diào)。
為什么這樣？杠桿地產(chǎn)認(rèn)為主要是1年期基本是中小企業(yè)和各類工商業(yè)貸款，要穩(wěn)經(jīng)濟，滿足企業(yè)需求，需要率先降息。
同時，要避免市場過大影響，除非萬不得已，都是小幅開始。
而如果經(jīng)濟壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調(diào)了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒有例外，都會刺激一下樓市。
如今的形勢就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購，各自又下調(diào)10個基點，因為經(jīng)濟壓力實在太大。
根據(jù)日前發(fā)布的2021年部分經(jīng)濟數(shù)據(jù)，可以顯見：
第二，規(guī)上工業(yè)近10個月趨勢不妙。
第四，無論整體固投還是房地產(chǎn)投資，增速都不理想。
這個局面，雖說不一定比2008年時險，起碼也是近年最夸張的一回了。
不救市是不可能的。
我老說，宏觀經(jīng)濟調(diào)控也好，樓市調(diào)控也罷，都是個游戲。
所以，經(jīng)濟有壓力，息是要降的，房地產(chǎn)也是要穩(wěn)的，最終的目的就是穩(wěn)經(jīng)濟、保就業(yè)。
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