作者| 小債看市

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去年下半年以來(lái)，祥生控股集團(tuán)信用資質(zhì)逐步惡化，再融資風(fēng)險(xiǎn)加大，其股價(jià)甚至一日腰斬，如今公開(kāi)債務(wù)違約，這家千億浙系房企深陷危機(jī)。

3月21日，祥生控股（02599.HK）公告稱(chēng)，公司未能按期支付2億美元債1200萬(wàn)美元利息。

美元債付息違約公告

公告顯示，祥生控股集團(tuán)2億美元優(yōu)先票據(jù)項(xiàng)下1200萬(wàn)美元的利息已于2022年2月18日到期應(yīng)付。

因受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問(wèn)題，在30天寬限期屆滿時(shí)仍未支付利息。

據(jù)悉，目前祥生控股集團(tuán)正對(duì)流動(dòng)性、業(yè)務(wù)整體經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，已委聘盛德國(guó)際律師事務(wù)所作為法律顧問(wèn)，以就有關(guān)事項(xiàng)提供意見(jiàn)。

據(jù)公開(kāi)資料，祥生控股集團(tuán)上述美元債發(fā)行于2021年8月，當(dāng)前余額2億美元，票息12%，將于2023年8月18日到期，每半年付息一次。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前祥生控股集團(tuán)共存續(xù)4只美元債，存續(xù)規(guī)模6.21億美元，其中將有3只美元債于一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

今年1月18日，祥生控股集團(tuán)完成了對(duì)其2022年1月23日到期3億美元債券的要約交換，雖然延長(zhǎng)了債務(wù)期限，但其流動(dòng)性仍然緊張，再融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

不久，惠譽(yù)和穆迪將祥生控股集團(tuán)主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)下調(diào)，并將其所有評(píng)級(jí)展望由下調(diào)觀察調(diào)整為“負(fù)面”。

去年下半年以來(lái)，祥生控股集團(tuán)信用資質(zhì)逐步惡化，再融資風(fēng)險(xiǎn)加大，其股價(jià)甚至一日腰斬，如今公開(kāi)債務(wù)違約，這家千億浙系房企深陷危機(jī)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團(tuán)擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，依托于祥生集團(tuán)的雄厚背景，正在逐漸形成全國(guó)化的戰(zhàn)略布局。

2020年，祥生控股集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個(gè)上市的TOP30千億房企。

祥生控股集團(tuán)官網(wǎng)

近年來(lái)，雖然通過(guò)杠桿撬動(dòng)規(guī)模，祥生控股集團(tuán)完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩(wěn)，更是在去年面臨銷(xiāo)售下滑、盈利欠佳等問(wèn)題。

2021年全年，祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額803.4億元，同比微升2.78%。

其中，去年第三季度祥生控股集團(tuán)權(quán)益合同銷(xiāo)售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷(xiāo)售額更是降至34億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年祥生控股集團(tuán)以1045.3億操盤(pán)金額位居房企第35名；以779.8萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第30位，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年前兩個(gè)月，祥生控股集團(tuán)歸屬集團(tuán)合約銷(xiāo)售總額約為63.53億元；合約建筑面積約為46.6萬(wàn)平方米。

值得注意的是，銷(xiāo)售下滑主要與祥生控股集團(tuán)土地儲(chǔ)備分布在長(zhǎng)三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。

截至2021年中期，祥生控股集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2295萬(wàn)平方米，較2020年末有所下降，僅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集團(tuán)大多數(shù)土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲(chǔ)備占比僅3成左右。

從業(yè)績(jī)上看，2021年上半年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收159.85億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。

毛利率水平

截至2021年二季末，祥生控股集團(tuán)總資產(chǎn)為1726.56億元，總負(fù)債1530.93億元，凈資產(chǎn)195.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.67%。

在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進(jìn)擴(kuò)張及高杠桿影響，祥生控股集團(tuán)凈負(fù)債率一度高達(dá)1380%、740%和360%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。

截至同報(bào)告期，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1287.64億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)221.62億元。

相較于短債規(guī)模，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有273.19億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

除此之外，祥生控股集團(tuán)還有243.29億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)240.5億元。

整體來(lái)看，祥生控股集團(tuán)剛性債務(wù)有462.12億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。

有息負(fù)債高企，2020年和2021年上半年祥生控股集團(tuán)融資成本分別為11.13億和4.63億元，尤其2020年融資成本高達(dá)9.1%，對(duì)利潤(rùn)空間形成嚴(yán)重侵蝕。

在同等級(jí)上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤(rùn)率最低的存在。

從融資渠道看，祥生控股集團(tuán)除了依賴(lài)于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對(duì)非標(biāo)融資的還款壓力。

截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務(wù)的50%，而銀行貸款和資本市場(chǎng)債務(wù)則分別占38%和11%，

然而，祥生控股集團(tuán)對(duì)信托款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。

另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團(tuán)的財(cái)務(wù)透明度，如果其加大對(duì)合資項(xiàng)目的參與，可能會(huì)降低從項(xiàng)目公司籌集資金的自主權(quán)。

資金壓力下，今年初祥生控股集團(tuán)短期內(nèi)出售了旗下兩家全資子公司股權(quán)回籠資金，近日其再擬2.72億出售臺(tái)州塘里村BT項(xiàng)目公司58.5%股權(quán)。

總得來(lái)看，祥生控股集團(tuán)銷(xiāo)售下滑，盈利能力持續(xù)惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。

祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱(chēng)“浙系房企四小龍”。

上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書(shū)的陳國(guó)祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機(jī)遇。

1995年，陳國(guó)祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來(lái)逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開(kāi)發(fā)了第一個(gè)住宅項(xiàng)目--諸暨祥生濱江花苑。

祥生控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳國(guó)祥

隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開(kāi)發(fā)了首個(gè)上海住宅項(xiàng)目--上海祥生福田雅園，從此走出長(zhǎng)三角。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅(jiān)持以浙江省為大本營(yíng)深入滲透泛長(zhǎng)三角區(qū)域。

近年來(lái)，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售猛增。

2015年，祥生銷(xiāo)售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)100%。

這期間，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項(xiàng)目擴(kuò)展至泛長(zhǎng)三角區(qū)域以外的其他具高增長(zhǎng)潛力的城市。

2020年11月，在遞表168天后，祥生控股集團(tuán)在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。

然而，登陸資本市場(chǎng)后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。

在業(yè)績(jī)飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，公司債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 爆雷！“浙系房企”2億美元債違約，1500億負(fù)債壓頂陷危機(jī)