丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近年來，隨著政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)集中度提升，行業(yè)整體業(yè)績增速放緩。疫情之下中國房地產(chǎn)市場經(jīng)受考驗，2020行業(yè)全年業(yè)績規(guī)模仍實現(xiàn)同比提升，同時百強房企內(nèi)部的分化也愈加明顯。
數(shù)據(jù)顯示，2020年重點觀測的45家典型房企中，全口徑銷售業(yè)績低于平均增速的房企達11家，其中增速為負的7家房企中，有4家為千億房企，仍能保持高速增長的房企不足10%。
隨著政策調(diào)控融資端的進一步收緊，高杠桿、高負債的運營模式無法持續(xù)。預計未來行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營壓力加劇，不排除2021年還會有更多增速放緩甚至負增長的企業(yè)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近兩年來伴隨著樓市調(diào)控政策逐步發(fā)酵，一線城市房地產(chǎn)市場承壓，房企紛紛回歸二線城市搶占市場，在這其中，東南沿海和中部樞紐的部分基本面較好的核心二線城市價值凸顯，如杭州、武漢等。
與此同時，受整體市場分化加劇影響，無論是房企之間、區(qū)域之間，甚至連城市及城市內(nèi)不同城區(qū)之間也差距顯著。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)、城市、項目開始越來越受市場的追捧，行業(yè)整體進入滾雪球效應。
2021年1月，武漢市場出現(xiàn)了多個網(wǎng)紅熱盤，如武漢天河會展城、綠地光谷星河繪等。據(jù)了解，這波逆市獨立的熱點行情主要來自綠地華中區(qū)域，在大部分開發(fā)商總結(jié)調(diào)整之時，華中綠地開局搶收25億，成功打響了中部市場2021年開年第一槍。
1月熱銷25億，華中綠地逆市走出獨立行情
1月24日，綠地天河國際會展城住宅項目——天河·海德首開登場，單盤單日成交648套、成交金額6.5億元，一時間，成為2021年年初武漢樓市現(xiàn)象級事件。
在此之前，綠地就曾在年底以搶眼的業(yè)績走出過一波獨立行情，12月底，綠地光谷星河繪8天內(nèi)2次開盤，累計去化達1145套，勁銷23億。火速打開局面之后，1月抓住機遇，回款新增兩手抓，其熱銷態(tài)勢在1月開局保持，快速蓄客后再次罄567套，搶收11億元。前后40天勁銷1712套，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這個成績超過武漢市場2020年銷售套數(shù)TOP4，超過武漢市場2020年銷售金額TOP3。
華中綠地在1月連開武漢天河會展城、綠地光谷星河繪、綠地海格公館三個重點項目，整體搶收25億元。
若我們用橫向?qū)Ρ葋砜矗?020年1月百強房企操盤榜第50名銷售金額為25.3億，也就是說，單綠地華中區(qū)域1月的銷售業(yè)績就已媲美去年1月同期單個房企50強。
事實上，每年1-2月份，大部分開發(fā)商都按傳統(tǒng)路徑主打“返鄉(xiāng)置業(yè)”，然而今年受疫情影響，提倡就地過年，傳統(tǒng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”路徑受阻，如何抓好當?shù)刭彿咳后w就成為了年初的關(guān)鍵。
華中綠地提前做好戰(zhàn)略布局，首先抓住了2021開年第一波置業(yè)消費需求，成功吸引住市場關(guān)注。
據(jù)了解，此次綠地一月核心業(yè)績構(gòu)成的三個項目各有特色，從剛需到改善到城市發(fā)展布局都有涉及，在這其中，綠地天河國際會展城是武漢有史以來單次供地規(guī)模最大項目，總投資約500億元，總建筑面積560萬平方米，將成為華中綠地“新十年”的重大戰(zhàn)略性標桿項目。
綠地光谷星河繪項目位置在武漢三大副城之一光谷，區(qū)域GDP在武漢排名第一，發(fā)展速度領(lǐng)先。布局在此，是綠地回歸武漢核心區(qū)的重要支點，綠地也將此站穩(wěn)武漢核心區(qū)域。
而海格公館則是精工新里產(chǎn)品系，在設計前期就已鎖定核心客群，并從12月起就交出了不俗業(yè)績。
這三大項目，以不同的視角切入市場，最大程度抓住了2021年初的置業(yè)窗口，積極應對市場變化，對目前局勢做出預判，提早做好“逆返鄉(xiāng)”統(tǒng)一戰(zhàn)略部署，提前搶收了一波市場需求，成績不俗。
華中綠地“新十年”，促力武漢與世界面對面
華中綠地此次高歌猛進，也能看出其“新十年”的決心與底氣。
綠地自2010年進駐湖北以來，十年間取得的成績有目共睹，特別是在城市超高層綜合體、特色小鎮(zhèn)建設項目及城市基礎設施建設等領(lǐng)域在湖北省乃至華中地區(qū)都起到了示范引領(lǐng)帶頭作用。
目前，綠地在湖北已成功開發(fā)武漢綠地中心、武漢綠地城、綠地光谷中心城等25個項目，布局武漢、襄陽等7座城市，累計開發(fā)面積逾2100萬平方米，總投資額逾1500億元。
2020年8月11日，湖北省政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)湖北省疫后重振補短板強功能“十大工程”三年行動方案（2020—2022年）的通知》，聚焦公共衛(wèi)生體系、交通、水利、能源、新基建、冷鏈物流和應急儲備設施、城市、產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升、新一輪高標準農(nóng)田建設、生態(tài)環(huán)境等十大領(lǐng)域。
華中綠地重磅推出的“新十年”的重大戰(zhàn)略性標桿項目武漢天河會展城不僅僅是武漢單次供地規(guī)模最大的項目，還或可彌補武漢作為國家中心城市現(xiàn)有會展體量與城市能級的不匹配，以百萬方會展會議為核心、創(chuàng)新型國際貿(mào)易港為載體，依托武漢臨空經(jīng)濟區(qū)的樞紐優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集群，建設集聚展覽、貿(mào)易、會議、商務、文化、旅游、居住等功能于一體的國際會展商務新城，或?qū)㈡敲郎虾：鐦驀視怪行摹?/p>
該項目距離天河機場僅6公里，將建成世界級綜合性會展中心，作為連接武漢與世界的窗口，成為武漢國家中心城市、國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要平臺和戰(zhàn)略支點。華中綠地在這一項目上的積極布局，一方面響應了武漢疫后重振工程，體現(xiàn)了企業(yè)的擔當與社會使命，另一方面，在參與武漢城市建設的過程中也與武漢共同發(fā)展。
武漢回歸主場，綠地重倉布局開始發(fā)力
據(jù)克而瑞統(tǒng)計的百強房企總土儲貨值來看，不僅僅是綠地，碧桂園、恒大、保利、融創(chuàng)等規(guī)模房企也早就已經(jīng)開始布局湖北及武漢，這主要是因為武漢經(jīng)濟基本面、房地產(chǎn)基本面尚佳，購房需求基數(shù)龐大。
從政策面來看，“十四五”明確提出要加快打造“五個中心”，建設現(xiàn)代化大武漢。武漢被定位為國家中心城市、長江經(jīng)濟帶核心城市、國際化大都市。
數(shù)據(jù)顯示，在“引人政策”下2014-2019年武漢城區(qū)常住人口累計增量均超過100萬人。相比于一線城市，如北京、上海，近6年城區(qū)常住人口分別僅增長3.9萬人和2.5萬人，武漢的人口增長速度位于全國前列，而其他二線城市如廈門、福州、沈陽、貴陽等常住人口增量均遠落后于武漢。
長期的人口流入，使得武漢房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較好，據(jù)武漢市房管局消息，2020年武漢新建商品房成交20.12萬套，其中，新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平米，位居全國城市住房銷量第一位。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年11月，武漢新房房價環(huán)比上漲0.2%，同比增長5.1%，全年來看，除2月和3月外，4月武漢新房房價環(huán)比下跌，5月迅速回暖。
綜合近5年商品住宅銷售金額來看，在開發(fā)投資規(guī)模上武漢在較上海、深圳等一線城市仍較為遜色，但整體新房銷售規(guī)模已明顯超過其他二線城市。
正是在這樣的城市基本面下，各大房企紛紛涌入武漢市場，數(shù)據(jù)顯示，2020年綠地控股在武漢拿地共10幅，占地面積303萬平方米，拿地金額216億元，在武漢房企拿地中無論是拿地面積還是總金額都排行第一。截止目前，綠地在武漢的總土地儲備貨值近1000億元。
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，每年的1-2月一直以來都是傳統(tǒng)淡季，華中綠地選擇在傳統(tǒng)房地產(chǎn)淡季推盤，逆勢而行，體現(xiàn)了對新十年的決心與魄力，并獲得了開門紅的好成績，一方面是因為此次推出的三個項目較為優(yōu)異，人群覆蓋面較廣，另外一方面也是因為其多年在武漢及華中市場的深耕與發(fā)展，受到了當?shù)刭彿空叩男刨嚺c好評。
我們認為，目前華中綠地已經(jīng)成功搶了武漢第一槍，或?qū)⑹刮錆h市場熱點提前釋放。在行業(yè)進入無增長時代，抓時機、搶小趨勢變得尤為重要。“狹路相逢勇者勝”，華中綠地提前部署、果敢魄力，高行動力，最終在1月成功搶收市場。未來隨著越來越多的開發(fā)商加快市場推盤節(jié)奏，武漢或?qū)⑦M入一段小陽春行情。
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