作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

此前，郭樹清在發(fā)文中指出一個(gè)重要的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。并認(rèn)為房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。 

三季度以來，監(jiān)管層面加大了資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控，2020年9月，銀保監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了對(duì)城市房地產(chǎn)貸款的專項(xiàng)檢查，并整治其中的金融亂象。

央行發(fā)布的《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)貸款方面，9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余33.7 萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較6月末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。 

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國房貸占比為27.2%。從歷史數(shù)據(jù)來看，2016 年前三季度該指標(biāo)創(chuàng)新高，達(dá)到42.5%的水平。隨后受房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的調(diào)控，該指標(biāo)總體趨于下行態(tài)勢(shì)，2017-2019年前三季度該指標(biāo)分別為 39.5%、39.9%和 33.7%，2020年前三季度繼續(xù)回落。 

值得注意的是，今年前三季度全國房地產(chǎn)貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這意味著貸款集中度下降，有助于更好地防范商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

圖：歷年前三季度全國房貸占比

數(shù)據(jù)來源：央行、易居研究院

自2016年“房住不炒”提出以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步趨嚴(yán)，今年8月更是出臺(tái)史上最嚴(yán)的三條紅線，融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，高增長一去不復(fù)返。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，三條紅線之后最直接的影響是，投資機(jī)構(gòu)對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而影響到企業(yè)融資節(jié)奏、募資規(guī)模和定價(jià)水平。 

克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，房企人民幣債累計(jì)發(fā)行10573億元，同比增加19.7%、美元債累計(jì)發(fā)行4268.2億元，同比減少23.6%。

圖：11月人民幣與美元債發(fā)行微升

注：數(shù)據(jù)截至2020年10月27日，過往月份選用當(dāng)月平均匯率，2020年10月?lián)Q算時(shí)選用11月30日匯率；選用彭博BICS房地產(chǎn)行業(yè)下債券進(jìn)行計(jì)算；不考慮回售、贖回及永續(xù)債到期。

數(shù)據(jù)來源：Bloomberg 克而瑞證券研究院

值得注意的是，11月95家典型房企的融資總額同環(huán)比雙降。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環(huán)比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資582.91億元，環(huán)比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權(quán)融資284.00億元，環(huán)比下降28.7%，同比下降21.1%。

整體來看，2020年前十一月重點(diǎn)房企累計(jì)發(fā)債7361.33億元，同比下降1.3%。融資環(huán)境收緊，房企融資受到嚴(yán)控，特別是在房地產(chǎn)信托方面監(jiān)管持續(xù)嚴(yán)查，再加上債券市場(chǎng)波動(dòng)較大，華發(fā)、世茂等取消了債券的發(fā)行。

圖：2017年11月-2020年11月95家監(jiān)測(cè)企業(yè)融資額統(tǒng)計(jì)圖

注：外幣融資統(tǒng)一按當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸、一般銀行貸款

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從融資成本來看，11月單月融資成本6.65%，持續(xù)上漲，環(huán)比上升0.87個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，11月規(guī)模房企加大發(fā)行規(guī)模，整體拉低境內(nèi)融資成本環(huán)比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，而境內(nèi)融資環(huán)境收緊，中小型房企積極進(jìn)行境外發(fā)債，當(dāng)月境外融資成本被推高至8.32%，環(huán)比上升1.65個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2018-2020年11月各月房企發(fā)債成本

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

整體上，房地產(chǎn)金融政策“易緊難松”，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段去杠桿的重要領(lǐng)域，中央將控金融、防風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來貨幣政策將長期保持松緊適度，避免大水漫灌，結(jié)構(gòu)性寬松的同時(shí)整體融資環(huán)境將長期保持持續(xù)收緊。

從房貸占比走勢(shì)來看，今年前三季度全國房地產(chǎn)貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這是一個(gè)很重要的信號(hào)，這意味房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款集中度下降，對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有很重要的意義。

自2016年“房住不炒”提出以來，房地產(chǎn)整體規(guī)模、房價(jià)上漲水平、投資開發(fā)增速等均有所下降或平穩(wěn)增長，再加上今年三季度以來“三條紅線”等多舉措防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)逐漸趨穩(wěn)向好發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)越來越平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定仍然是下一階段房地產(chǎn)政策的重中之重。 

從行業(yè)政策走向來看，“房住不炒”的主基調(diào)仍然不會(huì)改變。為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，近期各地對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管提出更高更嚴(yán)的要求。2020年以來，成都、江西、福建、昆明、銀川等十余個(gè)省市都已出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策。進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止預(yù)售資金挪用、確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，既關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，更關(guān)乎民生，因此加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是預(yù)防金融性風(fēng)險(xiǎn)重要的一步。 

未來，融資環(huán)境低位運(yùn)行或?qū)⒊蔀槌B(tài)，尤其窗口期過后，房企融資難度顯著加大，企業(yè)提升自身造血能力是關(guān)鍵。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 防范房地產(chǎn)金融化“灰犀牛”，融資環(huán)境將“易緊難松”