作者：明哥

來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商

微友提問：

明哥，您好，我們現(xiàn)在在三四線城市打算建一個5萬方左右的商業(yè)體，前期做投資測算，預(yù)計單方建設(shè)成本是5500不含地下，我們是本地二類開發(fā)商。這個預(yù)估數(shù)據(jù)，不知道是否合理？

住宅地產(chǎn)有句老話“掙錢不掙錢，全看預(yù)算員”，說明成本控制的重要性；對于只租不售的商業(yè)地產(chǎn)，成本同樣重要，它以投資倒逼租金的形式發(fā)揮作用，

收益率=noi/總投資

投資成本越高，分母越大，達到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。

以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊綜合體地塊為例，該項目預(yù)計總投約160億：

恒隆主席陳啟宗：我們斥資107億元購入該地塊，初步預(yù)計項目總成本約160億元......物業(yè)預(yù)計自2024年起分階段落成。一俟物業(yè)出租，我們相信初期租金回報率可達4%至5%。

我們不妨粗略估算一下初期4-5%租金回報率對應(yīng)的租金水平：

該地塊計容建面194101平米，總成本160億，折合單方82431元/平米，假設(shè)初期租金回報率要求4.5%，則目標租金水平為：

82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。

租金提升受當?shù)叵M水平和競爭等因素制約，因此不能無限提高，當投資成本高過一定程度，對于運營來說，無論如何努力也很難達到期望的收益率，仗還沒打就已經(jīng)輸了。

恒隆建的是奢侈品商場，對于廣大中檔購物中心參考意義不大，那么，一個中檔購物中心的大概投資成本是個什么范圍？萬達在其2019年報中曾經(jīng)披露了一組投資數(shù)據(jù)：

截至2019年12月末，在建萬達廣場共有16個，分布于北京、上海、天津、哈爾濱、桂林等地，規(guī)劃總建筑面積合計194.1萬平方米，總可租面積為144萬平方米，總投資額合計135億元。

測算下來平均單方投資6960元/平米（總建面口徑），如果按可出租面積口徑則為9380元/平米。

最后來看一個例子：
例：某中檔購物中心

該購物中心總建面14萬平米，其中地上10萬平米地下4萬平米，可租賃建面10.6萬平米（含6000平米地下超市），停車位700個。

考慮到不同公司的成本科目劃分不盡相同，為方便對比分析，采取如下成本科目：
1、土地費用

2、政府行政事業(yè)性收費
報批報建費、增容費等；

3、前期工程準備費
勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費、臨時設(shè)施費等；

4、主體建筑工程費
地基與基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、精裝修等；

5、主體安裝工程費
室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備、空調(diào)、電梯、消防、弱電智能化、停車場導(dǎo)引系統(tǒng)等；

6、社區(qū)管網(wǎng)工程費
室外給排水、采暖、燃氣、電力、消防、通訊、有線電視等；

7、園林環(huán)境工程費
綠化、建筑小品、道路廣場、屋面美化、夜景照明、樓體泛光、室外導(dǎo)識、LED顯示屏等；

8、配套設(shè)施費

9、其他建設(shè)工程支出
工程監(jiān)理、工程造價咨詢、工程保險等；

10、預(yù)備費

11、管理費用

12、財務(wù)費用
將該購物中心成本按照以上科目調(diào)整后，分項數(shù)據(jù)列示如下：

項目總投10.2億元，不含地價8.8億元；含地價單方成本7310元/平米（總建面口徑），不含地價6270元/平米。考慮到不同級別城市的地價差異較大，因此不含地價的成本更具可比性。

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原標題： 建一個商業(yè)體花多少錢合理？