供應(yīng)商在向開發(fā)商提供施工承包、材料供應(yīng)或代理服務(wù)時(shí)，額外向開發(fā)商提供融資款項(xiàng)的模式是我們近兩年的財(cái)富業(yè)務(wù)中遇到的比較特殊的業(yè)務(wù)需求。在我們的財(cái)富端，近兩年一直由很多開發(fā)商的上游供應(yīng)商以及施工單位(近期亦有一些房屋銷售代理機(jī)構(gòu)）提出放款給開發(fā)商的產(chǎn)品定制及融資合作需求，最常見的就是一些開發(fā)商上游供應(yīng)商以對(duì)開發(fā)商的前融放款撬動(dòng)合作業(yè)務(wù)的模式，比如材料供應(yīng)商（板材、管材、防水等）以較低成本（年化8%-12%）向開發(fā)商提供5000萬-1億不等的融資款，但不嚴(yán)格限定資金用途，同時(shí)協(xié)議鎖定開發(fā)商一定量的材料采購(gòu)業(yè)務(wù)，也即在承接業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上反向?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)行投資。需說明的是，對(duì)于采用集采模式的開發(fā)商而言，材料采購(gòu)作為一塊鮮美的“蛋糕”，融資部門在融資時(shí)將材料采購(gòu)業(yè)務(wù)一并捆綁，并由融資部門自下而上地推動(dòng)，因涉及到“蛋糕”的分配所涉及的部門的協(xié)同問題，因此操作層面一般需具備相關(guān)的條件。

2021年開年后，我們財(cái)富端的很多施工方、房屋銷售代理機(jī)構(gòu)類以及材料供應(yīng)商的客戶都提出了對(duì)開發(fā)商的“前融+業(yè)務(wù)”的合作需求，即通過提供前融資金撬動(dòng)施工工程或者在同等條件下享受指定區(qū)域的房屋獨(dú)家銷售代理（分銷代理）的優(yōu)先權(quán)。對(duì)于施工企業(yè)與材料供應(yīng)商來說，與開發(fā)商的合作經(jīng)常面臨著供應(yīng)商先行入庫(kù)的問題，但對(duì)于開發(fā)商來說，相對(duì)于直接與材料供應(yīng)商的合作，與施工企業(yè)的“資金+工程”的合作模式似乎接受度會(huì)稍微高一些。

值得一提的是，不論是材料供應(yīng)商還是施工單位，亦或是房屋銷售代理機(jī)構(gòu)，他們?cè)谶M(jìn)行該類“資金+業(yè)務(wù)”的合作模式推廣時(shí)除了面臨要分掉開發(fā)商已有供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的“蛋糕”問題，另一個(gè)問題是就其自身而言，可額外放款或提供給開發(fā)商使用的資金量并不大，通常對(duì)單個(gè)開發(fā)商或單個(gè)項(xiàng)目只能提供5000萬-1億以內(nèi)的資金，這種小體量的融資金額對(duì)于中小開發(fā)商或當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商或許具備一定的吸引力（至少可以滿足單個(gè)項(xiàng)目的土地保證金的支付或補(bǔ)充集團(tuán)一定的流動(dòng)性），但是對(duì)于大型開發(fā)商而言，這類潛在的合作方想要更有把握地獲取業(yè)務(wù)（如材料銷售、房屋獨(dú)家銷售代理、施工工程），其自身在提供融資時(shí)也需放大杠桿，比如在供應(yīng)商之外還有其他資金一同介入融資產(chǎn)品并作為優(yōu)先級(jí)或平層資金，畢竟不論材料供應(yīng)商還是房屋銷售代理商亦或是施工單位均非資金機(jī)構(gòu)，通過其他資金方的介入不僅可以加大杠桿，還可以分散風(fēng)險(xiǎn)。

無獨(dú)有偶，隨著前幾年P(guān)2P、私募行業(yè)的爆雷，行業(yè)也已大洗牌，市場(chǎng)及投資人逐漸趨于理性。一些單一機(jī)構(gòu)客戶，因?qū)κ袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂以及分散投資的需求找到我們財(cái)富中心，想依托于我們的投后管理能力，尋找風(fēng)險(xiǎn)可控的投資產(chǎn)品。在我們將上述材料供應(yīng)商、施工單位或銷售代理商的合作需求相互溝通后，亦表示可以作為單純的財(cái)務(wù)投資者進(jìn)行合作。對(duì)于這類投資人而言，其關(guān)注的是如何在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下獲取收益。由于施工單位或房屋銷售代理機(jī)構(gòu)的介入，作為投資者多了一層監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目施工進(jìn)度及房屋銷售情況的投后管理手段，同樣自己不再是單一投資者，自身的投資風(fēng)險(xiǎn)也可以被間接分散，并且相對(duì)于材料供應(yīng)商、施工單位或銷售代理商可以主張相對(duì)穩(wěn)定一些的投資收益。

自2020年地產(chǎn)融資監(jiān)管加碼以來，加上2020年12月底銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施，對(duì)于開發(fā)商而言（特別是中小開發(fā)商），往后的融資將更加艱難。在“能不用自己的資金就不用自己的資金，能撬杠桿就撬杠桿”的融資理念下，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商都在逐漸接受與材料供應(yīng)商、施工單位以及房屋銷售代理機(jī)構(gòu)等通過“資金+業(yè)務(wù)”方式進(jìn)行共贏合作的新模式，剩下的無非是溝通合作條件及如何切分“蛋糕”的問題。