園園ABS研究1 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設(shè)有分所，在廈門大學(xué)設(shè)有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
來源：園園ABS研究（ID:yuanyuan_abs）
中國版公募REITs已正式起步。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問及公募REITs小組組長、德邦基金總經(jīng)理陳星德認(rèn)為，隨著公募REITs的有序推進(jìn)，公募基金將充分利用自身優(yōu)勢，為投資者提供多元化的資產(chǎn)配置。另外，現(xiàn)階段普通投資者對REITs的認(rèn)知還停留在資產(chǎn)證券化等固定收益類產(chǎn)品的概念上，未來需加強對REITs項目的投教活動，引導(dǎo)投資者充分了解此類產(chǎn)品的收益和風(fēng)險。
賦能巨量基建市場
陳星德表示，近年來債務(wù)融資比例持續(xù)提高，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過度依賴債務(wù)融資工具，在有效降低負(fù)債率、盤活存量資產(chǎn)上，資產(chǎn)證券化是一種非常有效的方式。
從投融資角度來看，陳星德認(rèn)為，公募REITs對融資方和投資方都是非常好的資產(chǎn)配置工具。一方面，REITs對于物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有人而言，是很好的盤活、退出存量資產(chǎn)的工具，有助于其提高資本利用效率，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)。另一方面，對普通投資者而言，REITs不僅可以提供基于分紅的穩(wěn)定收益，而且總的長期復(fù)合收益率也相當(dāng)可觀。根據(jù)測算，美國、歐洲、日本等REITs指數(shù)的5年復(fù)合總收益率分別達(dá)到7.5%、8.3%、8.7%，甚至略高于各國股票收益率。此外，REITs與股票、債券的指數(shù)相關(guān)性低，可作為風(fēng)險分散工具進(jìn)行配置，優(yōu)化投資組合。
優(yōu)先支持短板行業(yè)
陳星德推測，此次公募REITs可能會優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施項目。這些項目普遍存在投資回收期長、持有期收益低等問題，是基建項目中難啃的“硬骨頭”。
陳星德表示，對參與PPP的社會資本及建筑企業(yè)而言，其自有資金在2016年至2017年的PPP爆發(fā)式增長中已被大量消耗，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷下降，基建REITs可使這些企業(yè)的業(yè)務(wù)從“投-建”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴?建-退-投”的商業(yè)模式閉環(huán)，走上可持續(xù)發(fā)展道路。
此外，在陳星德看來，稅收問題是推動REITs發(fā)展的關(guān)鍵。陳星德認(rèn)為，REITs持有并經(jīng)營資產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)大于投資者持有并經(jīng)營資產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)，否則無法起到資源優(yōu)化配置的效果。陳星德建議按照國際慣例，以稅收驅(qū)動為基本指導(dǎo)思想，對我國REITs的設(shè)立和經(jīng)營給予明確的稅收政策。
業(yè)務(wù)布局需審慎
公募REITs與基金公司目前管理的公募基金產(chǎn)品相差迥異。以往公募基金的投資標(biāo)的以二級市場股票、債券等標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)為主，即使部分接觸過一級市場項目，所涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目也并不多見。
在陳星德看來，對公募來講，尋找到合適項目是一大挑戰(zhàn)。優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目通常控制在地方政府和大型國企手中，而此類機構(gòu)手中的現(xiàn)金流較為充沛，地方政府很少有動力將此類項目通過REITs進(jìn)行證券化。
陳星德認(rèn)為，公募REITs的產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)，是顯著區(qū)分公司能力的一大指標(biāo)。公募REITs橫跨基建與金融兩個領(lǐng)域，產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)略顯復(fù)雜，使得實際操作難度較高，公募基金在設(shè)計產(chǎn)品時應(yīng)當(dāng)盡量降低產(chǎn)品復(fù)雜度，降低產(chǎn)品嵌套關(guān)系，以減少產(chǎn)品費用的消耗，從而提高產(chǎn)品收益率。
陳星德表示，對基金公司來講，在開展公募REITs項目時，不僅在股權(quán)上對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目進(jìn)行投資，而且要對標(biāo)的項目進(jìn)行日常管理以獲得更好回報，這些都對公募基金的專業(yè)化團隊、運營管理能力、業(yè)務(wù)經(jīng)驗等提出了更高的要求。德邦基金2019年就設(shè)立了以ABS、類REITs業(yè)務(wù)等另類投資為特色的專戶業(yè)務(wù)部，對REITs資產(chǎn)已有一定研究積淀，希望能為投資者帶來優(yōu)質(zhì)的公募REITs產(chǎn)品。
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原標(biāo)題： 德邦基金總經(jīng)理陳星德：精心布局分享公募REITs紅利
