城投業(yè)務(wù)主要包括政府指定業(yè)務(wù)以及自主經(jīng)營類業(yè)務(wù)兩大類。具體而言如下：

1. 政府指定業(yè)務(wù)

城投主要的職能幫ZF做事，對于ZF指定的業(yè)務(wù)具體包括：

（1）純公益性業(yè)務(wù)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)代建、保障房代建、棚戶區(qū)改造、土地整理等傳統(tǒng)城投業(yè)務(wù)。因此，城投平臺(tái)操作該類業(yè)務(wù)對ZF形成大量應(yīng)收款。城投平臺(tái)的收入來源主要依靠政府通過土地招拍掛等方式后進(jìn)行費(fèi)用的支付等等。對于棚戶區(qū)改造類業(yè)務(wù)，政府一般通過與城投平臺(tái)簽署《政府購買服務(wù)協(xié)議》的方式進(jìn)行資金平衡，但需充分考慮是否可以按照協(xié)議約定金額及時(shí)間回款問題。

（2）公益性相對弱的業(yè)務(wù)，如供水、供熱、排污、公共交通等公用事業(yè)、市政設(shè)施建設(shè)，能通過市場化運(yùn)營獲得一定收益，但收益可能不足以覆蓋成本。城投平臺(tái)主要依賴政府補(bǔ)貼取得相應(yīng)收益。

（3）自營類業(yè)務(wù)，如自營文旅類項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃及政府意志的自營產(chǎn)業(yè)園。對于自營類產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，通常還承擔(dān)招商引資的職能，該類業(yè)務(wù)一般通過“租金+政府補(bǔ)貼”形式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠。

2. 自主經(jīng)營類業(yè)務(wù)

該類業(yè)務(wù)系從企業(yè)自身利益出發(fā)、以營利為目的的業(yè)務(wù)，不屬于服務(wù)政府范疇，比如一些產(chǎn)控平臺(tái)投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)、對科技企業(yè)的投資獲得投資回報(bào)；市場拿地開發(fā)建設(shè)銷售、租賃；自主經(jīng)營高速路資產(chǎn)（如廣東高速）、跨區(qū)進(jìn)行公路、市政、橋梁、隧道工程等承建，進(jìn)行市場化業(yè)務(wù)等等。

1. 償債的支撐是資產(chǎn)未來能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而大部分的城投現(xiàn)金流情況并不樂觀。為了確保有還款來源，一般資金機(jī)構(gòu)在挑選交易主體時(shí)要求城投平臺(tái)具備一定的發(fā)債評級，如要求由2個(gè)AA發(fā)債主體或1個(gè)AA+評級發(fā)債主體作為融資主體或擔(dān)保主體；保險(xiǎn)資金則需要考慮城投平臺(tái)是否滿足保險(xiǎn)資金自身的投資級要求等等。因此，一些城投平臺(tái)沒有評級或者沒有發(fā)債的記錄，在融資主體的準(zhǔn)入方面機(jī)構(gòu)端一般需要花費(fèi)比較長的時(shí)間去論證融資主體的可行性。

2. 融資金額方面，一些片區(qū)開發(fā)、城市更新拆遷款支付等需求，動(dòng)輒上百億的小目標(biāo)，很難有資金機(jī)構(gòu)可以承載如此大的資金體量，或者一些對城投融資需求較大的身份，大多數(shù)城投平臺(tái)在資金機(jī)構(gòu)的額度已經(jīng)用滿。

3. 底層資產(chǎn)的挑選限制，限制進(jìn)入“涉房”類資（如商辦類資產(chǎn)、銷售型保障房、拆遷款）以及純公益類資產(chǎn)，即優(yōu)選可以產(chǎn)生現(xiàn)金流類的資產(chǎn)（如供熱、供水、供電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等）。

4. 資金投放形式方面，考慮到負(fù)債率以及化債，避免觸犯15號文隱債等問題，不少城投公司要求資金機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金的LP份額或買債以解決項(xiàng)目資本金問題，或者要求通過股權(quán)投資形式參與到項(xiàng)目公司，但是又不得不考慮到項(xiàng)目公司股權(quán)變更和城投平臺(tái)內(nèi)部流程上操作的復(fù)雜性問題。

5. 投資期限方面通常要求相對較長，動(dòng)輒5年等，但是若涉及到募集類資金（如信托），投資人可接受的投資周期通常較短（如1+1），對于這類資金機(jī)構(gòu)而言，不得不面臨滾動(dòng)發(fā)行以及要求城投平臺(tái)先行歸還款項(xiàng)再另行審批放款等繁瑣操作。

6. 收益來源及增信擔(dān)保問題。融資平臺(tái)籌集資金的用途通常為地方公共事業(yè)和城市建設(shè)等，自身經(jīng)營性現(xiàn)金流難以覆蓋投資支出，因此嚴(yán)重依賴借新還舊和滾動(dòng)融資的外部負(fù)債，依托于項(xiàng)目本身往往資金回流周期較長。因此，目前城投平臺(tái)會(huì)將資金投入的壓力轉(zhuǎn)移給想要獲取城投施工項(xiàng)目的國央企總包單位，國央企總包單位則可對期間收益進(jìn)行差額補(bǔ)足。考慮到城投平臺(tái)自身還款能力問題，不少資金機(jī)構(gòu)要求施工單位提供擔(dān)保或由城投平臺(tái)進(jìn)行回購?fù)瑫r(shí)，追加滿足評級條件的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，無疑加大了融資難度。

1. 模式一

（1）施工單位或其引入的資金作為社會(huì)資本方（下稱“合作方”）按照項(xiàng)目總投資一定比例（如10%）認(rèn)繳XX投資基金（母基金）的項(xiàng)目專項(xiàng)子基金。項(xiàng)目專項(xiàng)子基金以股權(quán)形式向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，為項(xiàng)目提供資本金。

（2）若由施工總包單位直接認(rèn)購專項(xiàng)子基金份額，專項(xiàng)子基金與合作方不約定收益，通過施工利潤補(bǔ)償認(rèn)購項(xiàng)目專項(xiàng)子基金的財(cái)務(wù)成本。若合作方為施工單位引入的其他社會(huì)資本，則根據(jù)基金的收益設(shè)置，可能存在一定的期間收益（通常相對較低，比如不高于5%），則施工總包單位對社會(huì)資本方進(jìn)行收益差額補(bǔ)足。

（3）投資期與項(xiàng)目建設(shè)期匹配（也可能存在提前退出）。投資期屆滿后，社會(huì)資本通過業(yè)績對賭等方式，將基金份額轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)公司后退出。

2. 模式二

（1）專項(xiàng)子基金分為優(yōu)先級份額和劣后級份額，比例為 1:1，其中，母基金及XX集團(tuán)出資認(rèn)繳劣后級，社會(huì)資本出資認(rèn)繳優(yōu)先級。

（2）基金募集完成后，以“股權(quán)+債權(quán)” 的形式向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，為項(xiàng)目提供資本金，其中股權(quán)投資與債權(quán)投資比例為 8:2，股權(quán)部分不收取收益，債權(quán)部分收取固定利息（如10%，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)整）。

（3）子基金通過設(shè)置收益分配順序，擬將X%的收益優(yōu)先支付給社會(huì)資本；對于社會(huì)資本期望的收益差額部分由施工總包單位差額補(bǔ)足。剩余1-X %的收益劣后級由其分配。

（4）投資期屆滿后，社會(huì)資本通過業(yè)績對賭等方式，將優(yōu)先級轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)退出。

該模式由政府通過授權(quán)城投平臺(tái)公司作為實(shí)施主體，城投平臺(tái)公司公開招標(biāo)方式選擇企業(yè)作為合作伙伴，以“企企合作”的方式實(shí)施片區(qū)的綜合開發(fā)，政府僅負(fù)責(zé)相關(guān)規(guī)劃的編制、土地利用政策等宏觀事務(wù)，資金籌措、辦理項(xiàng)目審批、征地拆遷及項(xiàng)目建設(shè)等具體工作由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)完成。此種模式下，合作的主體為企業(yè)與企業(yè)，有效的隔絕了項(xiàng)目公司與政府的直接聯(lián)系，有效的控制政府債務(wù)，也是目前使用最多的模式之一。

該模式下項(xiàng)目投資回報(bào)來源于區(qū)域新增的財(cái)政收入，除土地出讓收入外還包括新增稅收收入和其他非稅收入等，但對于區(qū)域土地價(jià)值和產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值的判斷應(yīng)由投資人自行研究決策，除必要的保障機(jī)制和違約條款外，不額外增加政府對項(xiàng)目的財(cái)政投入。該模式的核心在于通過國資平臺(tái)公司的介入，使政府與外部社會(huì)資本的政企直接合作關(guān)系，轉(zhuǎn)化為先“公公合作”（政府與國資平臺(tái)的授權(quán)管理關(guān)系），然后是兩個(gè)公司主體之間的“企企合作”（國資平臺(tái)與社會(huì)資本組建項(xiàng)目公司），使政府與社會(huì)資本隔離，項(xiàng)目公司作為融資主體，避免增加政府隱性負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

1. 政府批準(zhǔn)項(xiàng)目及項(xiàng)目開發(fā)模式，形成批復(fù)文件，授權(quán)城投平臺(tái)作為項(xiàng)目實(shí)施主體，并與該公司簽訂《授權(quán)協(xié)議》，城投平臺(tái)對項(xiàng)目的投融資、設(shè)計(jì)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、綜合運(yùn)營、移交等實(shí)行全過程服務(wù)，政府相關(guān)部門按照協(xié)議約定利用區(qū)域內(nèi)新增收入每年向城投平臺(tái)注入資本金、支付開發(fā)成本、支付授權(quán)經(jīng)營服務(wù)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

2. 經(jīng)授權(quán)的城投平臺(tái)通過“投資人+EPC”一次性公開招標(biāo)方式，引入具備資金優(yōu)勢、具備較強(qiáng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)能力、具備豐富的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的社會(huì)投資人+EPC總承包方。

3. 社會(huì)投資人與城投平臺(tái)簽訂《投資合作協(xié)議》，雙方股權(quán)出資成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與城投平臺(tái)簽訂承繼合同。在合作期內(nèi)城投平臺(tái)根據(jù)績效考核結(jié)果，按約定向項(xiàng)目公司支付相應(yīng)的投資建設(shè)運(yùn)營成本及合理收益。中標(biāo)社會(huì)資本以項(xiàng)目公司為主體開展片區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)工作，自行承擔(dān)本項(xiàng)目投融資、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、采購等工作。

4. 項(xiàng)目公司各股東根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分批繳納項(xiàng)目資本金。在政府方及城投平臺(tái)同意的情況下項(xiàng)目公司可以本項(xiàng)目預(yù)期收益權(quán)質(zhì)押向金融機(jī)構(gòu)申請融資。 

5. 由中標(biāo)社會(huì)資本與項(xiàng)目公司簽訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包（EPC）合同，由社會(huì)資本進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)及施工。 

6. 通過項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，進(jìn)入財(cái)政管理部門的新增收入由縣財(cái)政部門根據(jù)相關(guān)約定支付至城投平臺(tái)，城投平臺(tái)支付給項(xiàng)目公司。城投平臺(tái)每年底對項(xiàng)目公司已經(jīng)發(fā)生的項(xiàng)目投資建設(shè)運(yùn)營成本及收益進(jìn)行一次核算，項(xiàng)目公司接受審計(jì)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目成本進(jìn)行跟蹤審計(jì)。 

7. 合同期滿，項(xiàng)目清算結(jié)束后，所涉及移交內(nèi)容，在項(xiàng)目公司資產(chǎn)評估后移交至城投平臺(tái)。社會(huì)資本完全退出項(xiàng)目公司， 項(xiàng)目所有權(quán)益全部歸屬城投平臺(tái)。

問題：施工單位對項(xiàng)目的資本金及剩余建設(shè)資金哪里來？ 

1. 直接借款或購買政府債券

項(xiàng)目一期施工總承包定向邀投標(biāo)發(fā)包，施工總承包報(bào)名資格：簽施工承包合同交市政府AA城投業(yè)主融資借款5000萬元。項(xiàng)目施工中標(biāo)進(jìn)場后，交市城投業(yè)主融資借款7000萬元（可購買政府債），合計(jì)1.2億元，市城投一年內(nèi)還款年化率8%......

2. 誠意金融資模式

業(yè)主方與施工單位以EPC方式合作建設(shè)項(xiàng)目，施工單位向業(yè)主方繳納X元的合作誠意金，協(xié)議簽訂后【】城投平臺(tái)完成標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)掛網(wǎng)，掛網(wǎng)后施工單位將誠意金支付給業(yè)主方。繳納的誠意金按照年化8%計(jì)息，計(jì)息時(shí)間從每筆誠意金實(shí)際到賬之日開始計(jì)算，使用時(shí)間為第一筆誠意金到賬后不超過12個(gè)月。標(biāo)的項(xiàng)目在同時(shí)滿足以下條件誠意金減免至年化7%計(jì)息：

（1）業(yè)主方按協(xié)議約定進(jìn)行招標(biāo)且施工單位中標(biāo)；

（2）標(biāo)的項(xiàng)目正常開工且業(yè)主方按照施工合同約定比例及時(shí)間足額付款；

（3）工程造價(jià)下浮不超過X%；

（4）為業(yè)主方按期足額退還施工方誠意金本金及利息。

如遇下列情形業(yè)主方應(yīng)在7日歷天內(nèi)全額退還誠意金本金及年化15%的資金占用費(fèi)，若業(yè)主方不能如期返還誠意金本息，則自動(dòng)轉(zhuǎn)為企業(yè)借款，從逾期之日起，承擔(dān)誠意金年化利率15%資金利息及每日萬分之五的違約金……

（1）若施工方未能中標(biāo)標(biāo)的項(xiàng)目或業(yè)主方收到誠意金3個(gè)月內(nèi)未完成標(biāo)的項(xiàng)目招標(biāo)；

（2）施工方依法中標(biāo)項(xiàng)目，自中標(biāo)之日起1個(gè)月內(nèi)，業(yè)主方與施工方未完成“施工合同”簽訂并正式開工；

（3）項(xiàng)目正式開工后業(yè)主方必須保證項(xiàng)目建設(shè)資金按約定支付到位，若開工后3個(gè)月資金未按合同約定正常到位，導(dǎo)致施工方無法正常施工；

業(yè)主方收到第一筆誠意金起12個(gè)月內(nèi)向施工方返還全額本金及利息，若不能如期返還，自逾期之日起承擔(dān)年化12%的資金利息，且逾期不超過30日歷天；若逾期超過30日歷天仍未返還本息，則自動(dòng)轉(zhuǎn)為企業(yè)借款，從逾期之日起，承擔(dān)誠意金年化利率15%資金利息及每日萬分之五的違約金……