作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher)

隨著恒大等房企陸續(xù)陷入流動(dòng)性危機(jī)、土地出讓市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)與土地財(cái)政的“黃金時(shí)段”已然落幕；房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性的“高杠桿與高周轉(zhuǎn)”成為往事，土地財(cái)政給地方政府帶來(lái)的紅利正在褪色。

那么，未來(lái)的“后地產(chǎn)時(shí)代”將會(huì)有哪些特征，土地財(cái)政又將如何轉(zhuǎn)變、影響地方財(cái)政的可用財(cái)力呢？

告別高杠桿的地產(chǎn)

從各路房企的倒下來(lái)看，并不是他們投資的項(xiàng)目出了問(wèn)題，關(guān)鍵在于對(duì)地產(chǎn)金融化的遏制舉措，逐漸迫使“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企們降低負(fù)債率；并且隨著對(duì)影子銀行體系的整治，房企的融資渠道也受到越來(lái)越多的限制。

這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利潤(rùn)與融資成本間的差距日漸縮小，依靠高杠桿獲得超額利潤(rùn)的打法不再可行；并且在融資受限程度逐漸加大的情況下，房企的償債壓力指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，最終使得此前累計(jì)的問(wèn)題集中爆發(fā)，不可一世的帝國(guó)轟然倒下。

在這一輪地產(chǎn)危機(jī)集中爆發(fā)后，我們應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，無(wú)論是降低地產(chǎn)金融化的程度還是當(dāng)前恒大危機(jī)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，未來(lái)針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的融資限制將會(huì)越來(lái)越細(xì)、越來(lái)越多；尤其是針對(duì)“高杠桿”運(yùn)作模式的監(jiān)管將再次提升，促使房企保持正常流動(dòng)性水平與資產(chǎn)負(fù)債率運(yùn)轉(zhuǎn)，過(guò)去的野蠻打法已經(jīng)徹底成為過(guò)去時(shí)。

因此，未來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的周期將逐漸延長(zhǎng)，杠桿率也將大幅降低；高速城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利已然不再，“房住不炒”將成未來(lái)的主旋律。這意味著當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)格局將迎來(lái)深刻的變化；從過(guò)去的規(guī)模為王、搶占市場(chǎng)占有率，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健運(yùn)作、可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的浪潮褪去，活下去，就成為了房企最重要的事。

城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向“求質(zhì)”

地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”都脫離不了高速城鎮(zhèn)化的大背景，但如今城鎮(zhèn)化已經(jīng)從“求速”轉(zhuǎn)向“求質(zhì)”，高速城鎮(zhèn)化的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。這就決定了未來(lái)的地方發(fā)展格局與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也將隨之轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)思路必須同時(shí)升級(jí)。未來(lái)的城鎮(zhèn)化會(huì)呈現(xiàn)出幾個(gè)主要特征：

一是城市更新、舊城改造將成重點(diǎn)。在提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的過(guò)程中，必然要求對(duì)舊城地區(qū)、城鎮(zhèn)老舊片區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造；其中自然涵蓋大量拆舊建新、改造升級(jí)、低效用地再開(kāi)發(fā)的內(nèi)容。這類項(xiàng)目的收益相對(duì)明確，且能夠覆蓋區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)提質(zhì)改造工作，也是地方政府的主要支持方向；

二是“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。如今的城鎮(zhèn)化已經(jīng)從“面”轉(zhuǎn)向“點(diǎn)”，哪些點(diǎn)需要加強(qiáng)，自然需要跟隨人口流動(dòng)的趨勢(shì)來(lái)確定；在一些人口流入的重點(diǎn)地區(qū)、人口密集地區(qū)，仍然有較強(qiáng)的城鎮(zhèn)化推動(dòng)力，并且在“房住不炒”的要求下，遵循市場(chǎng)規(guī)律、滿足居民需求，也將是重點(diǎn)任務(wù)；

三是新基建下的都市圈、城市群格局。在新基建與新的發(fā)展軸下，省會(huì)城市周邊建設(shè)都市圈、各區(qū)域發(fā)展城市群將是重點(diǎn)工作，并且發(fā)展格局也將與新型交通基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)升級(jí)高度結(jié)合。這意味著大城市周邊仍然有產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展并重的區(qū)域，且將隨著交通軸線向外延伸，創(chuàng)造新的產(chǎn)城生態(tài)。

因此，地方政府與地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)共同轉(zhuǎn)變思路，以新思維看待未來(lái)的發(fā)展格局，圍繞新的城鎮(zhèn)化目標(biāo)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)建設(shè)工作。

新時(shí)代的土地財(cái)政

那么，離開(kāi)了高周轉(zhuǎn)、高速度拿地的節(jié)奏后，土地財(cái)政又將何去何從？地方政府投資發(fā)展的資金從哪兒來(lái)？地方債務(wù)問(wèn)題又該如何解決呢？

如今的宏觀政策，將引導(dǎo)地方政府向以下幾個(gè)方向轉(zhuǎn)變：

一是將收入與支出統(tǒng)籌管理，轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)設(shè)施的投資思路，將土地出讓收入與基礎(chǔ)設(shè)施投資在收益平衡的前提上掛鉤，達(dá)到不新增負(fù)債、減少地方債務(wù)負(fù)擔(dān)的訴求；

二是通過(guò)城市更新與舊城改造拓展多渠道的收益模式，既可以通過(guò)既有土地變性、增加容積率的方式來(lái)增加土地出讓金收入的渠道，也可以采用市場(chǎng)化模式、以地方國(guó)有企業(yè)參與運(yùn)作的方式，共享開(kāi)發(fā)收益；

三是新的地方稅種已經(jīng)在路上，財(cái)產(chǎn)性稅收的落地速度正在加快。并且隨著周期的調(diào)整與發(fā)展，地方財(cái)政的收支格局有望得到改善；當(dāng)前地方債務(wù)處置的焦點(diǎn)仍然在于風(fēng)險(xiǎn)管理與優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以更長(zhǎng)的周期來(lái)看待債務(wù)問(wèn)題。

新的時(shí)代，必須要用新的思維來(lái)看待問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 后地產(chǎn)時(shí)代，土地財(cái)政怎么辦？