作者：向陽

來源：地產銳觀察V

7月15日，國家統計局照例發布了6月70城房價數據。

20個城市新房價格環比上漲，比上月多了4個，創下2025年5月以來最多。一線城市整體漲了0.1%，上海漲0.3%、廣州漲0.2%、深圳漲0.3%。

唯獨北京，降了0.3%。

在一線城市集體向上的敘事里，北京這個“獨跌”顯得有點扎眼。

先看熱鬧，再看門道 

數據不能只看一個點。把北京的數據拆開，畫面其實沒那么簡單。

6月北京新房價格環比降了0.3%，同比下降2.1%。0.3%，聽起來不大，但放在“其他三個都在漲”的語境里，反差就出來了。

可另一邊，北京6月新房網簽了4149套，突破4000套，創下一年來的新高，同比漲幅達25.61%。成交量在沖高，價格在微降——量升價跌，典型的“以價換量”特征。

更值得關注的是二手房。6月北京二手房價格環比漲了0.1%，這已經是連續第五個月上漲。上半年北京二手住宅網簽93583套，同比增長5.7%，創下2021年以來同期最高水平，4到6月連續創下近五年同期交易規模紀錄。

一邊是二手房連續漲價、成交放量，一邊是新房量升價跌——這組矛盾，恰恰是理解北京樓市的關鍵切口。

供給結構：誰在賣，賣什么

北京鏈家研究院院長高原點出了一個重要原因：“受產品供給結構、入市節奏影響，新房熱度提升相對滯后、整體增幅弱于二手市場增幅。”

翻譯過來就是：不是沒人買房，是北京新房市場上能買的東西變了。

2026上半年北京商品住宅供應約1.41萬套，同比下降26.8%。供應量在收縮——海淀區去年上半年供應了4340套，今年上半年只有兩個項目、339套房源，東西城更是基本斷供。

開源證券的研報也印證了這個判斷：北京高端盤基本集中在海淀區，東西城幾乎無供應。

供給在收縮，而且收縮的方向是——核心區優質項目少了，外圍剛需項目多了。北京熱賣的項目，昌平東小口把起步面積做到了67平方米，通州九棵樹75平起步，總價控制在300到400萬。

不是沒人買新房，是能買到的“好房子”變少了。

置換鏈條：卡在哪一環

再看需求端。

上半年北京二手房成交創了近五年新高，說明什么？說明“賣舊”這半扇門打開了——很多家庭把舊房子賣出去了。

但“買新”這半扇門，還沒完全推開。

合碩機構首席分析師郭毅的觀察很具體：當前二手房市場步入成交活躍周期，不少家庭完成舊房置換后，隨之產生新房改善需求。

但她同時指出，市場成交呈現三大特征——“好房子”項目活躍度更高，總價500萬到800萬的剛改項目熱度更明顯，全新取證開盤的新盤更熱銷。

換句話說，置換需求真實存在，但只認“好房子”。而“好房子”的供應，恰恰在收縮。

開源證券的研報指出，北京2025年初至2026年6月，北京均價超12萬元/平的高端盤僅有五個，單盤去化分化明顯，整體去化水平顯著低于上海、深圳。

置換鏈條的傳導，卡在了“想買的買不到”這個縫隙里。

后市怎么看

幾個機構的判斷值得參考。

申萬宏源認為，房地產行業基本面底部正逐步臨近，核心城市房價今年有望領先企穩。

開源證券判斷，2026上半年仍處“銷售弱修復+供給收縮”的分化格局，展望下半年，在去庫存、控增量的政策基調下，疊加低基數效應，市場回穩趨勢有望延續。

中指研究院預計，下半年核心城市二手房價格大幅下跌可能性較低，整體以窄幅波動為主。

但中信證券也提醒，6月京滬二手房成交活躍，并不意味著房價已經進入企穩通道，改善置換鏈條尚未真正起來。

綜合來看，北京新房價格的這0.3%下降，更像是一個結構性問題——供給在收縮、置換在卡頓、杠桿沒跟上——而不是市場整體在惡化。

北京樓市正處在一個微妙的位置——二手房已經連續五個月漲價，置換鏈條正在緩慢轉動，新房成交量在沖高。但價格修復的持續性，取決于核心區優質項目供給與杠桿意愿這兩條線能不能真正接上。

環比0.3%的下降，不算什么大事，但它像一面鏡子，照出了結構深處那些還沒理順的結。

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原標題： 一線樓市全線飄紅，唯獨北京掉隊了？