作者：向陽(yáng)

來源：地產(chǎn)銳觀察V

7月底以來，北京土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，優(yōu)質(zhì)地塊連續(xù)上演激烈競(jìng)價(jià)。8月4日，朝陽(yáng)區(qū)廣渠路地塊經(jīng)過百余輪競(jìng)價(jià)后高溢價(jià)成交，刷新了北京年內(nèi)地塊總價(jià)和單價(jià)成交紀(jì)錄。

而就在幾天前，北京土拍大廳的電子屏上，門頭溝四道橋0114地塊的報(bào)價(jià)數(shù)字同樣跳了百余次，最終以16.71%的溢價(jià)率落槌，成交樓面價(jià)約2.46萬/㎡。

有業(yè)內(nèi)人士迅速算了一筆賬：這個(gè)樓面價(jià)，比隔壁長(zhǎng)安華曦府·金安的拿地價(jià)（2.35萬/㎡）貴了1100元不止。并且值得留意的是，新成交的地塊距離地鐵S1線四道橋站還更遠(yuǎn)。

這樣的反差，讓金安這個(gè)可售房源已不足50套的項(xiàng)目，再度引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注。

房企在為“確定性”投票

東四環(huán)內(nèi)的廣渠路地塊憑借先天地段及配套優(yōu)勢(shì)，吸引6家實(shí)力房企及聯(lián)合體鏖戰(zhàn)185輪，成交總價(jià)高達(dá)83.99億，樓面價(jià)破8萬/㎡，未來大概率會(huì)續(xù)寫豪宅開發(fā)路線。

而四道橋地塊的激烈競(jìng)價(jià)成交也不意外。雖然不像廣渠路那樣位于城市核心，但是四道橋板塊的坐標(biāo)邏輯也十分清晰：

緊鄰地鐵S1線四道橋站，步行可達(dá)。根據(jù)片區(qū)控規(guī)，這里以在建的“央視界”為文化引擎，未來將串聯(lián)高端酒店、商務(wù)樓宇，并依托永定河生態(tài)資源打造濱水商務(wù)區(qū)；南側(cè)同步規(guī)劃文創(chuàng)與科創(chuàng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶。官方定位明確指向“集文化地標(biāo)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與生態(tài)宜居為一體的京西核心增長(zhǎng)極”。

更重要的是，這并非停留在圖紙上。目前央視界建設(shè)已全面提速，新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)持續(xù)落地，“兩園一河”（首鋼園、園博園、永定河）協(xié)同發(fā)展在2026年進(jìn)入全面提速期。北京市委領(lǐng)導(dǎo)7月剛調(diào)研央視界，明確要求將其“打造成為京西文化新地標(biāo)，與首鋼園交相輝映”。

“四道橋板塊既有地鐵通勤的硬通貨屬性，又有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)IP的軟性支撐，這是支撐三家央企舉牌到最后的底層信心?！币晃滑F(xiàn)場(chǎng)觀摩的投拓人士點(diǎn)評(píng)道，0114地塊的163輪競(jìng)價(jià)，是房企對(duì)該板塊未來發(fā)展的一致投票。

▲區(qū)位圖

新地塊重塑老地塊價(jià)格標(biāo)尺

新地塊的成交不僅點(diǎn)燃了土拍現(xiàn)場(chǎng)，更悄然重置了周邊項(xiàng)目的價(jià)格坐標(biāo)系。其中，最引發(fā)業(yè)內(nèi)及買房人關(guān)注的，就是四道橋板塊的金安項(xiàng)目。

首先是拿地成本，新地塊更貴。

雖然四道橋0114地塊起拍樓面價(jià)（2.1萬/㎡）比隔壁金安當(dāng)初2.35萬/㎡的拿地價(jià)足足便宜了2500元，但經(jīng)過激烈角逐，最終成交價(jià)反超金安地價(jià)1000多元。

其次是位置，金安更靠近地鐵站，步行自由。

0114地塊位于四道橋站南側(cè)約600米處，而金安距離四道橋站僅約150米，是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵上蓋步行盤。

“看似同屬四道橋新房陣營(yíng)，實(shí)則代表著兩種成本邏輯?！币晃谎肫笸锻刎?fù)責(zé)人私下坦言，“新地塊托高了板塊的價(jià)格底盤，但軌道交通站點(diǎn)周邊300米內(nèi)的極核地段，具備不可復(fù)制性。每近100米，土地價(jià)值和未來居住體驗(yàn)就差出一個(gè)檔次?！?/p>

這段話直白地揭示了一個(gè)事實(shí)：新地塊標(biāo)定了板塊的未來地板價(jià)，但離地鐵更近、位置更優(yōu)的地塊，早已被金安鎖定。

買房人的窗口期正在縮短

當(dāng)市場(chǎng)還在消化土拍大戰(zhàn)的新聞時(shí)，金安早已用業(yè)績(jī)驗(yàn)證了四道橋的含金量。

熱銷底層邏輯扎實(shí)：距離地鐵150米的純熟通勤盤，2站直達(dá)蘋果園樞紐，1號(hào)線、6號(hào)線、S1線三線全通；戶型綜合使用率高達(dá)約95%；一季度網(wǎng)簽均價(jià)僅4.4萬/㎡。

據(jù)悉，雖然網(wǎng)簽顯示已售約六成，但加上大量已認(rèn)購(gòu)、正在走網(wǎng)簽流程的房源，目前金安項(xiàng)目真正能直接認(rèn)購(gòu)的房源已不足50套。市場(chǎng)早已用真金白銀投過票，而新地塊的溢價(jià)成交，只是給這道價(jià)值等式劃上了一個(gè)加粗的等號(hào)。

值得一提的是，在四道橋0114地塊出讓的同一天，昌平東小口地塊競(jìng)價(jià)103輪，順義府前街地塊競(jìng)價(jià)114輪——三宗五環(huán)外的地塊全部高溢價(jià)成交，北京土拍單日攬金72.78億。

5天后成交的廣渠路地塊，再次佐證了北京土地市場(chǎng)的熱度。樓市回暖的信號(hào)燈，已在土拍市場(chǎng)率先亮起。

新貴筑底，老將封藏。

金安用熱銷證明了市場(chǎng)對(duì)“極致通勤+確定規(guī)劃”的渴求；如今新地塊用更高的地價(jià)，反襯出金安最后批次房源的珍貴。

或許，當(dāng)市場(chǎng)完全消化土拍傳遞出的信號(hào)時(shí)，金安最后的幾十套房源，大概率已不在“貨架”上。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 北京土拍持續(xù)升溫，這類房源的選擇空間正在收窄