近期的房地產(chǎn)政策也是密集出臺(tái)，其中還是以穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期為主。
作者：陌爺
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在監(jiān)管當(dāng)局的一套組合拳尤其是融資政策收緊后，才意識(shí)到開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性如此的捉襟見(jiàn)肘。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的大背景下，“夜壺經(jīng)濟(jì)”能否再次啟動(dòng)，姑且另當(dāng)別論。但是對(duì)于尚是支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)而言，但凡出現(xiàn)一絲系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的征兆，必然是不允許的。近期的房地產(chǎn)政策也是密集出臺(tái)，其中還是以穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期為主。點(diǎn)狀政策，如要求9家大型央國(guó)企對(duì)于11家中高風(fēng)險(xiǎn)的民企提供以資產(chǎn)收并購(gòu)為主的流動(dòng)性支持。且圍繞這一舉措提供了一些列的政策上的支持，如并購(gòu)貸不納入“三道紅線”內(nèi)、鼓勵(lì)銀行資金向大型央國(guó)企傾斜等舉措。
而于2月10日，房地產(chǎn)便再次迎來(lái)了一則利好，主要針對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管。
【該管理辦法明確：預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)工程造價(jià)合同等核定能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度。當(dāng)賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。】
現(xiàn)時(shí)點(diǎn)出具對(duì)于監(jiān)管資金的管理辦法，一方面表明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，從限購(gòu)、限貸、“三道紅線”等政策端、融資端，滲透到房企的經(jīng)營(yíng)層面。另一方面，仔細(xì)深究，當(dāng)前的房地產(chǎn)資金監(jiān)管制度確實(shí)存在其不合理之處。包括監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)設(shè)范圍是土地證還是預(yù)售證規(guī)定不明確；
重點(diǎn)監(jiān)管資金提取范圍是土地證、預(yù)售證、單樓棟還是單套房規(guī)定不明確；部分城市重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、提取節(jié)點(diǎn)規(guī)定不明確；
重點(diǎn)監(jiān)管資金的提取基數(shù)包括備案價(jià)、工程款、實(shí)收款三類(lèi)，其中以備案價(jià)、工程款為基數(shù)的城市占絕大多數(shù)。如按照工程造價(jià)1.n倍計(jì)算重點(diǎn)監(jiān)管資金的城市，倍數(shù)普遍在1.1倍-1.3倍之間，其中浙江的城市普遍較高，為工程造價(jià)1.3倍，其次為福建、安徽的城市，普遍為工程造價(jià)1.2倍。
重點(diǎn)監(jiān)管資金根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)提取，比較寬松的包括南寧、天津、無(wú)錫、福州等，房企可在主體結(jié)構(gòu)封頂前取用大部分重點(diǎn)監(jiān)管資金。提取節(jié)奏較慢的城市包括惠州、佛山等，主體結(jié)構(gòu)封頂前重點(diǎn)監(jiān)管資金較難取用。再來(lái)說(shuō)一說(shuō)，對(duì)于該條政策措施主要有以下幾點(diǎn)看法：1、雖未明確具體的監(jiān)管要求，但是整體導(dǎo)向是放松監(jiān)管資金要求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及緩釋房企流動(dòng)性而言實(shí)則利好。2、雖是對(duì)于行業(yè)鼓勵(lì)性的或者說(shuō)是對(duì)于地方政府導(dǎo)向性的政策要求，但卻是面狀的寬松政策，惠及所有的開(kāi)發(fā)商。3、此次政策的出臺(tái)是對(duì)于房企資金監(jiān)管過(guò)于嚴(yán)格而出臺(tái)的糾正措施。像陽(yáng)光城，沈陽(yáng)某項(xiàng)目后續(xù)工程款還有1億需支付，政府還要監(jiān)管7.5億不讓動(dòng)，導(dǎo)致了企業(yè)的資金流動(dòng)性被大大降低，風(fēng)險(xiǎn)攀升，間接導(dǎo)致了陽(yáng)光城的現(xiàn)狀。4、超出額度的監(jiān)管資金房企可自由使用，意味著房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目仍要滿(mǎn)足監(jiān)管資金要求的前提下，對(duì)于超出的部分房企的自主權(quán)更大。對(duì)于恒大、陽(yáng)光城、花樣年等全國(guó)性暴雷房企而言，地方政府往往會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)而加大對(duì)于資金監(jiān)管的要求，導(dǎo)致即便在滿(mǎn)足監(jiān)管要求前提下，賬面資金不能及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性以及債務(wù)剛兌，而加速企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
而該條政策的導(dǎo)向便是防止該類(lèi)的“踩踏事件”的加劇與發(fā)生。5、對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管制度的調(diào)整將會(huì)是中長(zhǎng)期調(diào)控的方向。現(xiàn)在很多地方，建設(shè)進(jìn)度到達(dá)±0，就可以預(yù)售。土地款通過(guò)前融解決，工程建設(shè)中可以做開(kāi)發(fā)貸，層層加大的杠桿是導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最根本的原因。對(duì)于這種開(kāi)發(fā)模式而言，一是現(xiàn)金流脆弱，單項(xiàng)目的回款受阻可能會(huì)牽連到整個(gè)資金盤(pán)子的流動(dòng)性。二是監(jiān)管資金的問(wèn)題，有些是被提前動(dòng)用，就存在建設(shè)爛尾可能，有些是監(jiān)管過(guò)嚴(yán)，被動(dòng)降低了資金周轉(zhuǎn)率。
所以對(duì)于監(jiān)管資金而言，未來(lái)的調(diào)控方向并不是更松、也不是更嚴(yán)，而是需要更加靈活。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題：
房地產(chǎn)的又一劑強(qiáng)心針
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