深耕基金行業(yè)數(shù)十年，德邦基金總經(jīng)理陳星德，同時(shí)擔(dān)任著中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會(huì)專家顧問、公募REITs工作組組長(zhǎng)，其對(duì)公募REITs等金融創(chuàng)新產(chǎn)品有著獨(dú)到的見解。
作者：陳文莉
來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）
（版權(quán)|鳳凰網(wǎng) 作者|陳文莉）在“房住不炒”的整體基調(diào)下，房地產(chǎn)面臨“三道紅線”的債務(wù)管控，“五檔分類”的房貸控制，層層壓力之下，傳統(tǒng)的高杠桿舉債經(jīng)營(yíng)模式，必須改變。伴隨行業(yè)邏輯的改變，房地產(chǎn)融資方式，也需要放開視野，積極創(chuàng)新。深耕基金行業(yè)數(shù)十年，德邦基金總經(jīng)理陳星德，同時(shí)擔(dān)任著中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會(huì)專家顧問、公募REITs工作組組長(zhǎng)，其對(duì)公募REITs等金融創(chuàng)新產(chǎn)品有著獨(dú)到的見解。尤其在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)公募REITs引起熱議的當(dāng)下，去年4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》等相關(guān)通知發(fā)布，也引發(fā)了房地產(chǎn)對(duì)公募REITs的期待。4月15-16日【更下一層樓·品器不動(dòng)產(chǎn)論壇】將亮相上海，即將啟程之際，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊特邀“不動(dòng)產(chǎn)金融”主論壇的嘉賓——陳星德提前帶來分享，資管行業(yè)創(chuàng)新應(yīng)用的干貨。目前地產(chǎn)公募REITs的發(fā)展現(xiàn)狀如何？中短期會(huì)有怎樣的趨勢(shì)？
公募REITs作為一個(gè)金融品種，不會(huì)因?yàn)閹醉?xiàng)試點(diǎn)的通知，幾項(xiàng)政策的發(fā)布，就完全塵埃落定， 此次試點(diǎn)開放的公募REITs范圍局限在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并沒有擴(kuò)展到所有的不動(dòng)產(chǎn)。所以，我認(rèn)為公募REITs未來還有很長(zhǎng)的路要走。目前最有價(jià)值的、可能作為公募REITs的房地產(chǎn)產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)？
商業(yè)地產(chǎn)本身就有天然的商業(yè)屬性，所以它的市場(chǎng)化程度也比較高。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，開始從增量往存量階段轉(zhuǎn)變，從重建設(shè)往重管理方面轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為未來公募REITs的發(fā)展方向一定會(huì)是往商業(yè)地產(chǎn)的方向發(fā)展。在中國(guó)，公募REITs推進(jìn)的過程中主要存在哪些難點(diǎn)？
公募REITs才剛剛開閘試點(diǎn)，還有很多受限的地方，這是政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)從積極穩(wěn)妥的角度來考慮的。比如資產(chǎn)的范圍限制在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，地區(qū)限制在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等國(guó)家重大戰(zhàn)略地區(qū)。在制度設(shè)計(jì)上也有需要積極探索的地方。比如，目前還是以試點(diǎn)通知和相關(guān)規(guī)則的方式來發(fā)布。此外還有國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移問題、出表問題等，未來都需要不斷地探索完善。 公募REITs對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人有哪些重大意義？
在中國(guó)，公募REITs是一個(gè)金融的創(chuàng)新和嘗試，它是將實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)有效結(jié)合的金融工具。無論是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，還是對(duì)資本市場(chǎng)，甚至對(duì)普通大眾的投資都會(huì)產(chǎn)生比較重大的意義。從不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域來說，它為實(shí)體經(jīng)濟(jì)真真實(shí)實(shí)注入了資金，而且促使不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從增量往存量的轉(zhuǎn)移，從注重建設(shè)向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)移，提升了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的效率和質(zhì)量。從資本市場(chǎng)上來講，它提供了一個(gè)中等風(fēng)險(xiǎn)和中等收益的工具。目前來說，在資本市場(chǎng)上類似的工具是很少的。它為長(zhǎng)期投資者，特別是注重每年都有固定現(xiàn)金流的長(zhǎng)期投資者，提供了一個(gè)很好的資產(chǎn)配置工具。公募REITs對(duì)于企業(yè)主體、利潤(rùn)、戰(zhàn)略、形象等各方面有哪些好的影響？
公募REITs會(huì)對(duì)企業(yè)品牌有重大的影響。在過去重建設(shè)的年代，企業(yè)品牌并不是非常重要，只要把房子蓋起來，銷售出去就行了。未來進(jìn)入REITs時(shí)代，運(yùn)營(yíng)REITs的是專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)的品牌對(duì)REITs的市場(chǎng)價(jià)格以及REITs的利潤(rùn)都會(huì)產(chǎn)生重大的影響。對(duì)于企業(yè)來說，發(fā)行REITs可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，收入結(jié)構(gòu)從原來的租金收入變成投資金融產(chǎn)品的收入，以及作為委托運(yùn)營(yíng)方收取的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入；戰(zhàn)略上，企業(yè)可以逐漸向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，將REITs作為開發(fā)的退出途徑，打造投資閉環(huán)；企業(yè)形象上，企業(yè)作為資產(chǎn)的委托運(yùn)營(yíng)方，管理得好的項(xiàng)目將受到公開市場(chǎng)的認(rèn)可，有利于樹立企業(yè)的管理品牌。在海外，如果有著名的REITs管理機(jī)構(gòu)去收購(gòu)，它本身的物業(yè)就會(huì)產(chǎn)生很大的增值。中短期，是否只有大型綜合性房企才有公募REITs的機(jī)會(huì)？
我認(rèn)為不是這樣的。REITs本身和公司上市不太一樣，它本質(zhì)上是指一個(gè)資產(chǎn)的上市，也就是說投資者會(huì)更加關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量，而不是原始權(quán)益人的質(zhì)量。從原理上來說，原始權(quán)益人是公司上市以后就出表，雖然未來他可能負(fù)責(zé)物業(yè)運(yùn)營(yíng)等，但所有權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了真實(shí)地轉(zhuǎn)移。所以，從投資者角度來講，更希望看到的是好資產(chǎn)，而不是完全去看公司的大小。如何更好地切入公募REITs？有哪些領(lǐng)域可以切入？
目前在資本市場(chǎng)上公募基金是有高度監(jiān)管的產(chǎn)品，所以對(duì)于公募REITs未來的發(fā)展方向，還是要看政策的開放程度。我相信公共基礎(chǔ)設(shè)施REITs只是一個(gè)起步，未來可能會(huì)往更多的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類別去發(fā)展。比如公租房、人才公寓等，它從廣義上來說也是城市的基礎(chǔ)設(shè)施之一，那么這些資產(chǎn)也可以作為公募REITs去上市的，而且對(duì)于解決房?jī)r(jià)過高，堅(jiān)守中央“房住不炒”的精神，有非常大的幫助。長(zhǎng)期來看，隨著難點(diǎn)的解決，公募REITs在中國(guó)的發(fā)展遠(yuǎn)景是怎樣的？預(yù)計(jì)中國(guó)何時(shí)能成為最大的REITs市場(chǎng)？
目前我對(duì)時(shí)間無法進(jìn)行預(yù)判，但是越早達(dá)成越好。中國(guó)的資產(chǎn)量跟投資人的數(shù)量都是最大的，資產(chǎn)質(zhì)量也是非常好的，而且還在逐步提高，比如現(xiàn)在寫字樓的質(zhì)量和十幾年前完全不一樣，現(xiàn)在的寫字樓放到紐約也都是頂級(jí)的，所以不用擔(dān)心資產(chǎn)的質(zhì)量。近期地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案似乎全部暫停了，地產(chǎn)私募會(huì)退出舞臺(tái)嗎？
原來地產(chǎn)主要是通過銀行貸款和非標(biāo)融資來做，未來肯定是要往資本市場(chǎng)融資的方向走。不動(dòng)產(chǎn)私募基金或者房地產(chǎn)基金，不會(huì)消失，但屬于借貸類的、非標(biāo)融資類的房地產(chǎn)基金可能會(huì)受到比較大的限制。真真實(shí)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和建設(shè)的私募基金，我覺得仍然會(huì)蓬勃發(fā)展。海外有很多著名的私募基金是把公募REITs作為建設(shè)和運(yùn)營(yíng)完成以后的退出渠道，所以能夠和公募REITs打通，形成一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題：
專訪德邦基金陳星德：房地產(chǎn)的“公募REITs”機(jī)會(huì)
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