投拓江湖 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設(shè)有分所，在廈門大學(xué)設(shè)有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：投拓江湖團隊
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
絕大多數(shù)土地儲備捉襟見肘的房企，目下都在面臨一個生死考驗題，是短平快去公開市場拿高價地，還是慢慢去碰運氣搞大型勾地，或者城市更新項目。然而，大部分比較著急的公司，都選擇了前者，而且走上了一條不歸路。
最近，某地XX房企XX區(qū)域的區(qū)域總辭職了，有消息傳出，區(qū)域總的離職，是因為集團對區(qū)域公司不切實際的拿地指標(biāo)考核所致。在該房企內(nèi)部，拿地屬于一項強制性的政治任務(wù)，集團會給區(qū)域總和投資總下嚴厲的考核指標(biāo)，逼各個區(qū)域公司采用最短平快，最激進的方式去拿地。
在去年年底到今年年初，該區(qū)域公司已經(jīng)拿了三塊地了，而且都是高價地，其中一塊地已經(jīng)開發(fā)推貨了，另外兩塊地至今沒有開盤：
1、第一塊地，在2020年10月拿的，位于XX地級市，該區(qū)域公司以6500元/平米的樓面價競得，溢價率高達35%。項目已經(jīng)在今年3月底的時候?qū)崿F(xiàn)了開盤，所在區(qū)域的高層住宅，清水均價不到9000元/平米，而且市場呈現(xiàn)量價齊跌狀態(tài)。項目開盤至今日，扣除公司內(nèi)部認購，累計實際有效去化不到10套。
經(jīng)過公司內(nèi)部反復(fù)權(quán)衡，該項目所在地級市，樓市將會存在長期橫盤的局面，短期內(nèi)甚至?xí)袃r格繼續(xù)下跌的風(fēng)險。當(dāng)?shù)卣畤懒罱菇祪r銷售的行為，使得降價銷售的選項已無可能。從現(xiàn)實的角度講，該項目的開發(fā)已無實際的意義，如果繼續(xù)開發(fā)，將會使得后面的投資無法收回。
2、第二塊地，位于某二線城市，區(qū)域公司在今年集中供地執(zhí)行前，最火爆的時候，以刷新歷史記錄的樓面價18000元/平米，溢價86%，拿下的該地塊。區(qū)域的實際銷售價格在35000元/平米左右，但是該城市是限價城市，區(qū)域預(yù)售價格審批的天花板價格不超過30000元/平米，臨近的幾個項目都是這樣的。
經(jīng)過多方關(guān)系的協(xié)調(diào)，區(qū)域總了解到該市的限價政策，是一個高壓政策紅線，幾乎沒有做工作的空間。預(yù)售限價的政策，讓項目想要批到有利潤的預(yù)售價格，短期內(nèi)幾乎不可能實現(xiàn)。但是該地塊的面積并不大，只有不到30畝，很難打造出像樣的產(chǎn)品品質(zhì)，項目到最后開發(fā)出來，價格即使批下來能否被市場認可，也需要打一個大大的問號。
地塊總的拿地金額超過9億元，根據(jù)出讓文件還必須三個月內(nèi)付清土地款，如此大的資金量，在當(dāng)下持續(xù)收緊的融資環(huán)境下，很多機構(gòu)都不愿意放額度出來，集團總部也承受很大的壓力。
3、第三塊地，在集中供地政策出來以后拿的，該地塊位于某二線城市的遠郊區(qū)，區(qū)域公司以4600元/平米的樓面價競得，溢價率也高達30%。該地塊拿到的時候，周邊的市政道路還有一部分尚未開通，項目進場施工存在極大的困難。政府承諾的拿地后一個月完工，但實際現(xiàn)在還看不到施工推進的動靜。而且這塊地的地質(zhì)存在一些特殊情況，后期需要進行特別處理，成本部在拿地以后到現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)之前上會的成本偏低，至少還要多出1500萬的成本。
拿地以后，區(qū)域總召集過各個部門討論，在進行深入研判分析后，得出結(jié)論：該板塊的庫存奇高，在市場行情下滑的情況下，將會進入降價銷售的慘狀，而且該地塊位置相對更差，競爭力明顯不足。
以上三個新拿下的地塊，拿地綜合樓面價接近10500元/平米，但是該房企區(qū)域公司2020年推出的銷售貨源的均價也就才11000元/平米，面粉的價格幾乎都要超過面包的價格了。對此，區(qū)域總深知這樣頭腦發(fā)熱拿地，是對區(qū)域公司來講是災(zāi)難性的后期開發(fā)銷售的問題更加棘手，基本上賣多少虧多少。
與此同時，今年集團給本區(qū)域下達的拿地考核任務(wù)是六塊地，目前只完成了兩塊地。剩下的四塊地的指標(biāo)，目前來看無論如何也是完不成了，而且目前拿的幾塊地都很難搞，再拿地大概率還是還拿高價地，這樣搞下去區(qū)域公司難以為繼，后期考核集團也不是吃素的。
曾經(jīng)也給集團建議過，減緩拿地考核，建議去拿利潤空間更大的舊改項目，還有勾地項目，但是集團要求快速拿地，對于半年以內(nèi)都不能落地的項目，原則不予支持。這樣一來，基本上就沒有搞勾地和舊改項目的可能性了，原本指著能夠落一個大型的舊改項目，用舊改項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流和利潤，來彌補區(qū)域幾個高價地項目的虧損，現(xiàn)在想來是不可能了。
在連續(xù)煎熬幾個月后，該區(qū)域總辭職走人了。不過，他也不是第一個走的區(qū)域總，這家公司已經(jīng)連續(xù)熬走了三任區(qū)域總了。
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原標(biāo)題： 連拿三塊高價地后，區(qū)域總辭職了
