克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
青島三輪集中土拍均保持相對穩(wěn)定：溢價率維持低位，流拍現(xiàn)象較其他城市也相對溫和。
12月15日，為期三天的青島第三輪集中土拍結束，掛牌的40宗宅地中有37宗成功出讓，成交建面215萬平方米，總成交金額129億元。就熱度來看，三輪土拍熱度仍延續(xù)低位，整體溢價率僅有0.7%。
01 三輪集中土拍熱度延續(xù)低位 遠洋聯(lián)合體拿地唯一溢價地塊
與前兩輪集中供地一樣，青島三輪土拍熱度保持低溫。具體數(shù)據(jù)來看，三輪集中土拍整體溢價率僅有0.7%，37宗成交土地中僅海泊河33號地塊溢價率成交，該地位于市北區(qū)CBD，為商住用地，占地面積約2.85萬㎡，是此次全市起拍單價第二、市北區(qū)出讓地塊中起拍單價最高的地塊，最終由遠洋聯(lián)合體以12.05億元競得，成交樓面地價15420元/平方米，溢價率8.59%，其余地塊均底價成交。
流拍地塊方面，青島三輪集中土拍僅有3宗，流拍率為8%，較二輪率略有好轉。究其原因，很大程度要歸功于青島的勾地制度和國企的托底。就區(qū)位來看，即墨、城陽和高新各有一宗；從地塊出讓條件來看，三地均有附加條件，城陽亞洲杯地塊要求2023年5月底前建設一所酒店并完成精裝修、達到開業(yè)條件，高新區(qū)地塊競得人需引進優(yōu)質學校資源。即墨地塊流拍則有多方面的原因，一方面配套相對薄弱，另一方面該地還要求配建大量租賃型人才住房，多種利空因素之下，流拍也在意料之中。
02 樓市明顯降溫、去化周期超過警戒線 房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎
從房地產市場來看，近期青島樓市降溫顯著。四季度商品住宅量價走勢較二、三季度均有明顯下調，月均成交規(guī)模降幅超三成，并且商品住宅去化周期也在進一步拉長，11月份已經增至25個月，超過了18個月的警戒線，這也進一步也加劇了開發(fā)商拿地的謹慎心理，使其不敢貿然出手。
不僅如此，部分地塊由于附加條件的存在，拿地成本明顯上升。就以本次流拍的高新區(qū)地塊為例，起拍價就高達10.8億元，地塊競得人需引進優(yōu)質學校資源，并且還要支付學校建設資金3.25億，拿地總成本超14億元，這樣計算下來起來樓面價就超5200元/平方米，在青島紅投在距其1公里處拿地樓板價僅有3817元/平方米（首輪集中土拍底價競得），拿地成本明顯增加，盈利空間也進一步被壓縮。
加之樓市下行大勢下，房企也重新審視、放慢了拿地的腳步，尤其是那些配套相對薄弱、高地價、高配建和產業(yè)引入地塊，房企參拍積極性明顯降低，流拍也在情理之中。
03 地方國企平臺成為拿地絕對主力，品牌房企均聯(lián)手落子
從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中融創(chuàng)、中鐵、金地、萬科、保利、龍湖、綠城、金茂、華潤等龍頭房企頻頻出手，首輪55宗土地半數(shù)地塊被大型國企、央企收入囊中，余下的地塊均被本地國企平臺和本地民企分食。
二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競得。成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得，不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局，未來將進一步深耕青島。
三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無幾，僅有中信泰富、龍湖和遠洋三家，并且在本輪拿地中均采用聯(lián)合體的形式拿地，拿地態(tài)度變得尤為謹慎。從數(shù)量上來看，占主力的是青島本地國企投資平臺，譬如融發(fā)、青鐵、青建、海發(fā)、動投、紅投等，其中融發(fā)尤為值得關注，在黃島競得了5宗地，在今天的土拍中斬獲土地數(shù)量居于首位。另外，在前兩輪表現(xiàn)比較積極的本地民企和達表現(xiàn)仍較為積極，底價摘得城陽區(qū)中心片區(qū)商住地。
04 全年宅地計劃實際完成量僅85% 城陽區(qū)、即墨區(qū)仍存在較大缺口
從土地供應規(guī)模上來看，青島三輪集中土拍供應宅地40宗宅地，總供應建面267萬平方米，規(guī)模上來看，不及二輪半數(shù)，也不及首輪。截止12月15日，2021年青島市區(qū)宅地累計供應量達792公頃，而2021年度青島市區(qū)住宅用地計劃供應806公頃，從供應角度來看，供地完成度達98%，基本完成了全年宅地計劃供應量。
成交方面，2021年青島市區(qū)宅地成交建面達1515萬平方米，土地面積684公頃，較2020年全年下降了29%，成交規(guī)模大幅縮減。另外，參照當年供地計劃來看（2021年度青島市區(qū)住宅用地計劃供應806公頃），青島市區(qū)2021年宅地供地完成率為85%，還存在較大的缺口；尤其是城陽區(qū)，缺口接近100公頃，黃島、即墨、高新、嶗山、李滄也存在一定的缺口，僅有市北區(qū)和市南區(qū)則超額完成。
綜上來看，青島三輪集中土拍均保持相對穩(wěn)定：溢價率維持低位，流拍現(xiàn)象較其他城市也相對溫和。究其原因，一方面，青島一直以來的市場勾地制度，底價成交一直是常態(tài)；集中供地制度實施之后，這種現(xiàn)象也一直在延續(xù)，并且在市場轉冷之后，地方國企平臺發(fā)揮了較好的支撐作用，因此青島市場的流拍率較其他城市相對較低、市場也更為穩(wěn)定。
值得注意的是，本次青島集中土拍大型央企、國企的參與性較低，這與部分大體量優(yōu)質地塊的高附加條件有關，尤其是在融資渠道仍偏緊的背景之下，資金相對雄厚的央企具有更好的話語權。他們放棄參拍導致的土地流拍，可以在一定程度上促使城市主動降低配建、降地價，促進拿地利潤空間提升；這樣來看，地方政府很有可能降低一定的出讓門檻，對于有納儲需求、資金相對寬裕的房企，在2022年初的土拍中或迎來拿地良機。
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