21年以來(lái)，向來(lái)穩(wěn)健的西南房企也開(kāi)始折戟沉沙，頻頻暴雷。
作者：陌爺
來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
中國(guó)地產(chǎn)江湖，歷經(jīng)40余年的發(fā)展，風(fēng)雨飄搖。從改革開(kāi)發(fā)的萌芽期，到上世紀(jì)90年代的爆發(fā)期，再到2003年被確定為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，再到現(xiàn)階段強(qiáng)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)淪為“政策市”，房地產(chǎn)也總是兼具著歷史使命。國(guó)家的宏觀調(diào)控之手，讓房地產(chǎn)收攏為一盤大棋。首先是房?jī)r(jià)關(guān)乎民生，表現(xiàn)為“箱體震蕩”。其次，行業(yè)集中度也在不斷加劇，可以預(yù)測(cè)的是未來(lái)5-10年，中國(guó)的房地產(chǎn)將成為國(guó)企與少量經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的民企所主導(dǎo)。細(xì)分市場(chǎng)格局，百?gòu)?qiáng)房企的流派按照地域劃分，均具有其不同的發(fā)展模式與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，包括閩系、粵系、浙系、京系、西南系等。首先特色最為鮮明的當(dāng)屬以陽(yáng)光城、世茂、建發(fā)、旭輝、泰禾等為代表的閩系房企，可謂是占據(jù)了半壁江山。突出特點(diǎn)表現(xiàn)為風(fēng)格較為激進(jìn)，信奉愛(ài)拼才會(huì)贏，通過(guò)杠桿式擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)規(guī)模的階梯式抬升。抓住行業(yè)周期性機(jī)遇，激進(jìn)且克制的房企開(kāi)始走向精細(xì)化+穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)（典型代表：旭輝）的發(fā)展模式。但也不乏一路高桿杠裸奔的房企如泰禾、福晟、光明等，最終只能曇花一現(xiàn)而一蹶不振！客觀地來(lái)說(shuō)，世茂是介乎兩者之間，只不過(guò)善用財(cái)技，資本市場(chǎng)的反映有所滯后！僅次于閩系的浙系房企如綠城、濱江、大家、德信、華鴻等則更喜歡標(biāo)榜品質(zhì)與“精工”。通過(guò)產(chǎn)品端贏得市場(chǎng)口碑與客戶基礎(chǔ)，進(jìn)而提升產(chǎn)品溢價(jià)與品牌溢價(jià)。當(dāng)然，這點(diǎn)是與客戶群體息息相關(guān)。浙江，本就民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，藏富于民的特點(diǎn)直接導(dǎo)致對(duì)房子的品質(zhì)需求。再看西南房企，第一梯隊(duì)當(dāng)屬龍湖、金科，其次是以華宇、東原等為代表的第二梯隊(duì)。整體表現(xiàn)為“穩(wěn)健”，且相對(duì)低調(diào)。根據(jù)中指研究院《2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，西南區(qū)域房企表現(xiàn)尤為搶眼。16家西南房企入選百?gòu)?qiáng)，成為業(yè)內(nèi)企業(yè)發(fā)展樣本。西南房企的特色整體表現(xiàn)為提升規(guī)模，立足品質(zhì)，深挖特色。而最為突出的就是渝派房企，渝派房企從山城起步，像重慶火鍋一樣，在全國(guó)開(kāi)枝散葉。在重慶流傳著這樣的說(shuō)法：別墅看龍湖，社群看東原，洋房看金科，這點(diǎn)主要體現(xiàn)在產(chǎn)品立足點(diǎn)。而發(fā)展戰(zhàn)略上，龍湖從商業(yè)+住宅的雙輪驅(qū)動(dòng)，到六大航道齊頭并進(jìn)，多元化的同時(shí)也能夠保持財(cái)務(wù)的積極穩(wěn)健，近些年來(lái)表現(xiàn)的尤為突出與兩眼。08年的金融危機(jī)對(duì)于龍湖而言也算是生死一節(jié)，從洪流中涉險(xiǎn)而過(guò)后，龍湖便開(kāi)始狂奔。
近兩年，甚至成為了華潤(rùn)、萬(wàn)科等龍頭房企的對(duì)標(biāo)對(duì)象。
金科的躍升式發(fā)展也是機(jī)遇上一輪行業(yè)周期大潮，全國(guó)化布局可圈可點(diǎn)，擴(kuò)張也毫不手軟，在去年底定下5年實(shí)現(xiàn)4500億銷售額的目標(biāo)。
產(chǎn)業(yè)+住宅的驅(qū)動(dòng)模式卓有成效，但同時(shí)財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加劇累積。
東原依托于“迪馬股份”的信用背書，也走出了其獨(dú)具特色的發(fā)展模式，但在龍湖、金科揮金如土，東原則身陷危機(jī)。在迪馬股份大股東東銀集團(tuán)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，旗下東原地產(chǎn)爽約千億，陷入成長(zhǎng)煩惱。
今年3月，吳旭旗下的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)債務(wù)暴雷。
經(jīng)過(guò)30年發(fā)展，渝派房企正演繹著劇烈的分化之路——有人吃肉、有人喝湯，也有人正在找米下鍋。21年以來(lái)，向來(lái)穩(wěn)健的西南房企也開(kāi)始折戟沉沙，頻頻暴雷。作為曾與龍湖、金科、東原、華宇等并稱渝系房企的"五朵金花"，并在一段時(shí)期穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企之列。但自2019年末開(kāi)始，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)屢次被曝出資金鏈危機(jī)消息。隨后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)也一度傳出資金鏈斷裂將賣身續(xù)命，先后被金科、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等房企調(diào)研一番后不了了之。即便是CDL入主后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的債務(wù)問(wèn)題并沒(méi)有得到有效解決。究其原因，還是在于規(guī)模擴(kuò)張過(guò)于迫切，重點(diǎn)發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于資金沉淀多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，近幾年公司現(xiàn)金流壓力陡增。近期再加上人事頻繁動(dòng)蕩，協(xié)信的資金鏈危機(jī)仿佛越來(lái)越深遠(yuǎn)。藍(lán)光自今年爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，備受輿論關(guān)注，而輿論以及流動(dòng)性陷入危機(jī)的導(dǎo)火索主要來(lái)自于一場(chǎng)蝴蝶效應(yīng)。藍(lán)光與平安的一筆債權(quán)業(yè)務(wù)因到期未及時(shí)償還與歸集，而直接被平安拉入黑名單并降低信用評(píng)級(jí)。
進(jìn)而各大金融機(jī)構(gòu)紛紛警惕開(kāi)始警惕，收縮信貸額度。
進(jìn)而像是滾雪球一樣，讓藍(lán)光本就捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)金流徹底陷入了危機(jī)。而目前據(jù)悉，流傳最為廣泛的版本要數(shù)萬(wàn)科將極有可能成為藍(lán)光發(fā)展的戰(zhàn)略投資者，交易如下：20億收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展20%的股權(quán)，30億收購(gòu)藍(lán)光的項(xiàng)目資產(chǎn)包，交易對(duì)價(jià)50個(gè)億。并非是之前外界傳的80億。▲按照原來(lái)的劇本，萬(wàn)科入局拉藍(lán)光一把，用50億交易對(duì)價(jià)把藍(lán)光拉出坑。資料來(lái)源：地產(chǎn)大嘴巴原本藍(lán)光的設(shè)想是“骨頭+肉”，捆綁搭配銷售的模式，但是萬(wàn)科顯然只想吃肉。萬(wàn)科抓住了藍(lán)光急于要錢來(lái)償還5月29日到期的6個(gè)億債務(wù)的心理。提出分拆收購(gòu)，陷入絕境下的藍(lán)光沒(méi)得選擇，為了償還到期債務(wù)，似乎也別無(wú)選擇。最后再談?wù)劷鹂频墓希?/section>近期的金科也不太平，雖然不涉及生死命脈，但是管理層的動(dòng)蕩讓金科也是卷入的輿論風(fēng)波。輿論源自7月8日，一封《致金科全體員工的公開(kāi)信》在網(wǎng)絡(luò)上悄然傳開(kāi)，同時(shí)《致金科全國(guó)供應(yīng)商朋友的公開(kāi)信》也在供應(yīng)商圈子內(nèi)流傳。
網(wǎng)傳公開(kāi)信出自金科股份實(shí)控人黃紅云的前妻陶虹遐，其在信中寫道：
“自2017年3月我與黃紅云離婚以來(lái)，其百般拖延辦理金科金控的股權(quán)拆分，直至2021年6月28日上午，方才完成相關(guān)股權(quán)拆分過(guò)戶。”
隨后金科方面回復(fù)稱，目前金科內(nèi)部還沒(méi)核實(shí)到是否本人（陶虹遐）發(fā)出來(lái)的。
資本市場(chǎng)的敏銳度及嗅覺(jué)是極其靈敏的，此事一處，金科的資本市場(chǎng)穩(wěn)定性以及近期經(jīng)營(yíng)上的穩(wěn)健性都將會(huì)會(huì)受到很大的影響。
對(duì)于后期的發(fā)酵姑且可以拭目以待！
對(duì)于金科此次的管理層輿論風(fēng)波而言，對(duì)手不再是野蠻人，而是曾經(jīng)最為熟悉的人!
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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穩(wěn)健的西南房企，也開(kāi)始頻繁折戟了！
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